导读：
       ■滇池：昆明别墅发源地
       ■环滇池五大项目大PK，中航云玺大宅决胜！
          一、开发商背景PK：中航28年地产开发经验，在建超40个项目
           1、俊发地产
           2、堃驰地产
           3、招商地产
           4、中航地产
          二、物业管理PK：中航云玺大宅人民大会堂级管家
           1、滇池one、俊发·九夏云水：俊发物业
           2、公园1903：昆明银海物业管理公司
           3、中航云玺大宅：中航物业
          三、项目开发资金投入PK：中航云玺大宅超5亿巨资打造
           1、滇池one
           2、俊发·九夏云水
           3、公园1903
           4、招商海公馆
           5、中航云玺大宅
          四、产品品质PK
         （一）规模：中航云玺大宅千亩大盘
         （二）纯粹度：中航云玺大宅是昆明首席千亩纯墅区
           1、中航云玺大宅VS俊发·滇池one
           2、中航云玺大宅VS俊发·九夏云水VS公园1903
           3、中航云玺大宅VS招商海公馆
         （三）泛容积率：中航云玺大宅0.42，最低！
       ■总结：中航云玺大宅是西南首席顶级生态纯墅区
正文：

■滇池：昆明别墅发源地

继8月15日，“大地映像百年”NationalGeographic创刊125周年纪念摄影展在昆明中航云玺大宅拉开帷幕后，一场围绕拍摄“中航云玺大宅样板园区、五甲塘湿地公园、摄影展现场人物”内容的大地映像百年摄影比赛激烈展开。短短一个月来，有关中航云玺大宅、五甲塘湿地公园的图片在网络各论坛疯狂转发，纯粹优美的居住环境令人无比向往。

作为昆明市目前为止唯一一块纯别墅居住用地，中航云玺大宅坐拥500里滇池，紧邻1300亩五甲塘湿地公园，占据了昆明最宜居的豪宅区——滇池路板块。众所周知，滇池是全世界最大的高原湖泊，素有“高原明珠”之美称，是著名旅游胜地，也是昆明别墅的发源地。

从1992年开始，滇池板块就有了第一个别墅项目——龙华别墅，随后一大批别墅拔地而起，成为昆明开发最早、规模最大的别墅“专区”。如今，滇池路板块仍然走在昆明别墅开发的前列，一场豪门盛宴正在上演，中航云玺大宅能不能从决斗中胜出，成为滇池主角呢？由此，@房地内参 特抽选了区域内几个标志性项目，进行比标，供网友们参考。

■环滇池五大项目大PK，中航云玺大宅决胜！

从专业角度判断一个项目的价值，大体包括外在环境及项目内在品质两大方面，而外在环境主要包括地段、交通、景观资源，内在品质则包括开发商品牌实力、资金投入、物业管理、产品品质等因素。对于处在同属滇池片区的中航·云玺大宅、俊发·滇池one、俊发·九夏云水、公园1903、招商海公馆五大新项目来说，外在环境大体相同，主要比的是产品内在品质。

一、开发商背景PK：中航28年地产开发经验，在建超40个项目

犹如买手机、买电器要看牌子一样，买房也要看开发商品牌，尤其是许多楼盘频出质量问题的当下，开发商品牌实力已逐渐成为衡量项目的重要指标。相对于非品牌楼盘，品牌楼盘质量总是相对有保证些。比如品牌楼盘一般是资金实力较为雄厚，在选择建材、施工队的时候都会相对严格一些，资金链也不容易轻易断裂造成烂尾楼的现象。

在这样的基础之上，那些经历过十多年或者更长时间发展的品牌房企，也更能将其独到的品牌理念渗透到各个细节中，如，特色物管服务、社区活动等，真正做到关爱客户、回馈客户。由此，逐一对中航·云玺大宅、俊发·滇池one、俊发·九夏云水、公园1903、招商海公馆五大项目的开发商背景进行分析。

1、俊发地产

其中，俊发·滇池one、俊发·九夏云水都是由云南本土企业俊发地产开发的。俊发地产有限责任公司创建于1998年，是云南居于领先地位的房地产企业，拥有国家一级开发资质。15年耕耘，20余个精品项目打造，奠定了俊发地产在云南强大的品牌地位。不过15年间，俊发地产所开发的产品大多面向刚需和首次改善性置业者，而豪宅的开发经验略显不足。

2、堃驰地产

公园1903由堃驰地产开发，也属云南本土企业。堃驰地产是昆明冠江集团旗下子公司，成立于2007年，成立时间不长，资历较浅，主要开发过彩云间花园，开发项目较少。

3、招商地产

招商海公馆由招商地产开发。招商地产成立于成立于1984年，公司大股东招商局集团是国家驻港大型企业集团，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中资企业之一。经过20多年的发展，招商地产拥有40多个大型房地产项目。

4、中航地产

中航·云玺大宅是由中航地产开发的。中航地产成立于1985年，1994年公司改组为国内公众上市公司，隶属于中国航天工业集团，是专注于房地产开发的大型国有企业。公司经过20多年的努力，已开发了大量优质项目，包括中航·翡翠城、中航维拉庄园、中航·庐山云岭等豪宅项目。至2008年底，公司旗下控股和参股企业达25家，托管企业1家，在建项目超40个。

综上可知，无论是开发经验，还是品牌口碑，招商地产与中航地产的背景实力更突出，而中航地产所能提供的中航物业，是人民大会堂御用物业，无疑更具有优势。

二、物业管理PK：中航云玺大宅人民大会堂级管家

居住小区是人们生活的基本空间，好的物业管理可以为业主创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境。尤其是高档住宅，物业管理的好坏，直接影响豪宅社区的档次，居住舒适度等。下面将对五个项目的物业管理进行分类罗列，以供参考。

1、滇池one、俊发·九夏云水：俊发物业

滇池one、俊发·九夏云水项目物业为俊发地产旗下获物业服务百强荣誉的俊发物业。俊发物业是云南为数不多的一级资质物管企业之一，只专为俊园业主提供物业服务，从一系列俊园高端城市主流住宅到商务写字楼俊发中心……俊发物业的服务涵盖所有俊发地产开发的600余万㎡不同类型物业服务项目，覆盖超过16700户家庭。管理项目较多，算是云南领先的物管。

2、公园1903：昆明银海物业管理公司

公园1903项目物业为昆明银海物业管理公司。昆明银海物业服务有限公司成立于1997年10月，具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的一级物业服务资质证书。管理面积1000万平方米，顾问面积280万平方米。但是，辐射范围仅在云南地区，缺乏更广阔的视野。

3、中航云玺大宅：中航物业

中航云玺大宅项目物业为中航旗下的中航物业，中航物业规范运作，科技先导，通过了物业管理ISO9001质量保证体系的国际国内双重认证，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业；中国物业管理协会副会长单位；深圳市物业管理协会副会长单位。中航物业拥有20余年国家级高端商务管家经验，管理面积超过3000万㎡。

从1997年开始，由于专业服务、技术先导，成为人民大会堂御用物业，在业内享有盛誉。2008年中国物业管理企业综合实力排名第二。其服务代表项目有：人民大会堂、第十一届全国运动会等。

如今，中航物业业务领域遍及东北、华北、西南、华东、华中、华南等地区，市场拓展项目占到管理规模总量的75% 以上，形成了较强的物业管理市场化运作能力，建立了较完善的专业服务体系。

由此可知，从管理规模到业界口碑，唯有中航云玺大宅物业才能提供最优质的物业管理服务，让业主体验到与主席、领导们的同等待遇，为项目服务保驾护航。

三、项目开发资金投入PK：中航云玺大宅超5亿巨资打造

项目开发资金的投入多少，主要由项目内整体规划、配套的档次高低所决定。下面，逐个将五大项目的配套列举，进行具体分析。

1、俊发·滇池one

俊发·滇池one项目位于环湖东路与云秀路交汇处，项目包含湿地公园、小学及幼儿园、商业、会所，配套较完善，力求营造野奢休闲游憩氛围。

2、俊发·九夏云水

俊发·九夏云水项目位于广福路与滇池路交汇处省委斜对面紫苑路，项目小区配备生鲜超市、临街商业、写字楼。总的来看，俊发·九夏云水的内部配套以商业为主，缺乏人文、休闲的平台，如学校、公园。

3、公园1903

公园1903位于广福路与前卫西路，项目打造了多功能开放式公园，汇集婚庆、百货、超市、影院。由于公园、商业占用较多面积，以致住宅密度较大，楼间距小。

4、招商海公馆

招商海公馆位于环湖东路南侧，项目依托左岸PARK公园，营造优良的自然环境。但配套相对单一，基础设施有待提高。

5、中航云玺大宅

中航云玺大宅位于五甲塘湿地公园旁，社区内配有两所双语幼儿园、商业、云会所，并且与五甲塘湿地公园仅一廊之隔，可视为一体。从以上列举来看，俊发·滇池one与中航云玺大宅的情况较为类似，均临近湿地公园。

但中航云玺大宅在配套建设上更费心思，考虑到滇池住宅住宅地基不均匀沉降的问题，特斥资4亿元打造昆明首个“航母式”大板地下室以解决这一顽疾。此外，项目还投资7000万元进行改造湿地公园，3000万元将昌宏路打造成香樟林大道，8000万的海藻大道，仅是别墅外部环境打造投资就已超5亿，堪称昆明最大的巨资投入项目之一。

中航云玺大宅整个园林小区从室外宽达15米的绿化带开始，再到原木、原石、全铜的铺砖、雕塑、石碑、木雕等细部，再到极具仪式感、尊崇感的树列，无论是门外的香樟，还是内部的海藻，都营造出了极为奢华的档次感，居住在这里的业主，从步入家门那刻起，就能感受到那份至高无上的主人感、身份感、自豪感！

四、产品品质PK

（一）规模：中航云玺大宅千亩大盘

俊发·滇池one项目占地约1116亩；俊发·九夏云水占地540亩；公园1903占地约1500亩；招商海公馆占地约300亩；中航云玺大宅占地约1000亩。

在规模上，中航云玺大宅与俊发·滇池one都是千亩大盘，但在产品上，中航云玺大宅为纯别墅区。

（二）纯粹度：中航云玺大宅是昆明首席千亩纯墅区

住宅小区的纯粹度对于居住的舒适度有重大影响。中航云玺大宅是目前昆明唯一纯别墅用地，相比其他项目，小区更纯粹，居住层级更平均，入住门槛更趋同，规避了高层与别墅混搭的小区，由于层次不均导致心理不平衡而造成的小区氛围不和谐等问题。

1、中航云玺大宅VS俊发·滇池one

中航云玺大宅产品涵盖联排、独栋、双拼、叠拼别墅，是真正的纯墅区；俊发·滇池one产品涵盖联排，双拼，类独栋别墅。

二者在规模上，都为大体量的千亩大盘，也都是别墅区。但在纯粹度上，中航云玺大宅更优。由于俊发·滇池one内部含有类独栋别墅，而类独栋别墅相对独栋别墅独立性、私密性稍差。如果独栋是1级产品，类独栋就是1级半产品，所以，中航云玺大宅产品更纯粹。

2、中航云玺大宅VS俊发·九夏云水VS公园1903

根据网上信息，俊发·九夏云水产品涵盖独栋、联排、双拼、洋房；公园1903产品涵盖联排、叠拼、高层。由此可知，俊发·九夏云水、公园1903这两个项目都不是纯别墅区。而中航云玺大宅为千亩纯别墅区。

3、中航云玺大宅VS招商海公馆

由于招商海公馆尚未具体公布产品类型，但可以肯定的是招商海公馆绝不是千亩纯别墅盘，因为招商海公馆占地约300亩，仅为中航云玺大宅的1/3，在规模上、配套上，中航云玺大宅已远胜一筹。

（三）泛容积率：中航云玺大宅0.42，最低！

容积率，是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

由于中航云玺大宅项目占地面积约625232.16㎡，建筑面积640524㎡，紧靠1300亩（约866666.7㎡）的五甲塘湿地公园，而目前周边只有中航云玺大宅一个项目，同时，长期来看，紧邻湿地公园、占据最好位置的项目，也是中航云玺大宅一个。这样一来，若算上湿地公园的面积，可计算项目的泛容积率基本趋近0.42【640524/（625232.16+866666.7）≈0.42】，非常低！

这里的“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。

俊发·滇池one容积率≤1.0；俊发·九夏云水容积率1.56；公园1903容积率1.07；招商海公馆容积率未祥；中航云玺大宅容积率≤1.0。

由此可知，只有俊发·滇池one与中航云玺大宅容积率≤1.0；而俊发·滇池one算上周边不可能存在建筑的面积，约400亩(266666.7㎡）。滇池one占地744000㎡，建筑面积619380㎡，泛容积率=619380/(744000+266666.7）≈0.61。

综上可见，中航云玺大宅泛容积率低至0.42，为五大项目中最低，居住舒适性最高！

■总结：中航云玺大宅是西南地区首席顶级生态纯墅区

通过以上，开发商品牌实力、物业管理、项目投入资金、产品品质方方面面的PK，中航云玺大宅以绝对优势通杀所有环滇池项目！

作为中航在昆明打造的首个千亩顶级别墅产品，中航云玺大宅无论是中航的央企实力、项目超5亿的巨资打造、人民大会堂级的管家服务，还是规模最大、最纯粹、最低泛容积率，中航云玺大宅都将成为昆明乃至西南地区首席顶级生态纯墅区。

此外，项目还由EKLSTICS、LesWallach等众多国际大师联手打造，以国际化的规划视野、赖特有机建筑和美式草原风住宅的华章续写、昆明首席泰式皇家园林、为社区量身打造的国际顶级云会所。

并且，项目还首创了大合院设计、双层地下室、全色系绿化、错列入戸门、硬小品软化、漂浮指示牌、隐形井盖、林溪谷绿带、仪仗绿轴以及航母式整体大板地库等，成为创新与美结合的艺术品。因此，也难怪追求个性与创新的舞蹈家杨丽萍也选中此地，享受生活。

目前，项目一、二期已售磬，三期【风荷郡】235-510㎡别墅在售。其中，联排别墅户型面积235-242㎡，实际使用面积达450㎡以上；合院别墅户型面积285㎡；L双拼别墅面积400-510㎡，实际使用面积约1000-1200㎡。

昆明目前唯一纯墅区：中航云玺大宅

3000万昌宏路打造：香樟大道

绿化带15米宽，首创水杉花海

景观最优的稀缺湿地、湖山别墅

中航云玺大宅俯瞰图