导读：
       ■企业的本质是什么？
       ■只有两类人可以当个体户！
       ■企业降低协商成本，“五人微企业”或将大增！
       ■商事主体暴增，花园式商办需求急速扩大！
       ■重庆协信•总部城：主城区最后低密商办珍藏！
正文：

■企业的本质是什么？

在斯科的《企业的性质》一书中，谈及企业的本质，其认为企业的本质是节约交易成本。近期，房地内参负责人在某讲座上也首次披露企业与个体户的相关观点：随着个人工资、时间价值提高，大量个体间直接协商的成本越来越高，因此更多需计划、独裁的企业为基础进行商业活动、降低社会总体协商成本。个体户会逐渐减少，“五人微企业”将大增。做个体户？须有自垄断价值才行！

事实上，企业与个人之间究竟有何关系？而企业和商办之间又有何牵连表现？近期，房地内参在研究重庆总部城时，对这些问题再次进行思考。在书中，斯科提到这样一句话：“建立企业有利可图的主要原因似乎是，利用价格机制是有成本的。”“市场的运行是有成本的，通过形成一个组织，并允许某个权威来支配资源，就能节约某些市场运行成本。”

通过科斯“企业的性质”的论述，我们可以看出，科斯认为企业的本质在于能够节约交易费用。而为何企业能够节约交易费用，个体户却做不到？节约交易费用后，又会带来哪些影响？

■只有两类人可以当个体户！

举个简单的例子，以个体为对象进行价值交换时，必须一个人与外界多个人或组织进行契约协商。假设有100个合作，就必须进行100次协商；过程中，不仅大大提升协商次数，也增加协商成本，最终提升交易费用。那么这种操作是否可行呢，可行，但因协商成本高，有两个前提背景。

其一，个人工资低，时间价值低，不在乎协商成本。例如农民，小商贩。他们可以从菜地里直接挑菜到农贸市场售卖，这个过程中，谁买他的菜，他就要进行一次协商，但由于他的整体收入低、时间价值低，因此相比价值交换与协商成本，他更倾向于放弃协商成本、节约交易费用，而选择直接获利。这就是所谓的个体相对不值钱的一类。

其二，个人对价高，时间价值高，个体特别牛的一类。例如明星，艺术家，画家，音乐家等，他们有一技之长，完成了自垄断，不需要以企业公司名义运作。以个体户的身份也完全可以实现价值盈利。在这个过程中，协商成本同样发生，但由于个人价值垄断，对价能力强，再加上知名度、人气、权威的市场价值，从侧面降低协商成本，从而最终获利。

■企业降低协商成本，“五人微企业”或将大增！

然而，对于大对数人而言，自垄断的难度更大，而随着社会整体工资水平的提升，个人工资上涨，以个体户的名义进行直接协商成本越来越大。由此，企业的意义开始凸显。斯科在书中说到：“当存在企业时，契约……大大减少了。某一生产要素(或它的所有者)不必与企业内部同他合作的一些生产要素签订一系列的契约……一系列的契约被一个契约替代了。”

“如果签订一个较长期的契约以替代若干个较短期的契约，那么，签订每一个契约的部分费用就将被节省下来”。正因此，以企业为主体对外的行为越来越多。一来，企业将个人聚集，降低协商成本与次数。二来，以企业对外，更具权威性、专业性，有价值法律保障，更易抵御市场不确定性，烫平风险。

事实上，建立组织、企业相比个体户而言成本更大，但因个人工资、时间价值提高，协商成本增加，则更需要计划、独裁的企业为基础进行商业活动、降低社会总体协商成本。由此目前在深圳已经出现这种现象，个体户逐渐减少，而以5人构成的微企业越来越多。

■商事主体暴增，花园式商办需求急速扩大！

数据显示，深圳商事登记制度改革半年新增商事主体超20万户。截止8月31日，深圳新设立商事主体207713户（去年同期91454户），同比增长127%，是2012年全年新登记主体数量的130%。而企业的大增，带来的直接影响就是对商办需求的急速扩大。这或许也正是万科于9月4日以53.99亿元豪夺深圳留仙洞总部基地地块的原因所在。

对于重庆而言，这种趋势不可避免。数据显示，重庆8月内资市场主体新增21816户，同比增长8.48%，其资金总额为168.67亿元，同比增长128.09%。截至6月15日，重庆市内资市场主体总量达到146.42万户、注册资本13241.09亿元，分别较去年底增长7.34%、9.12%。其中，民营市场主体较去年底增长7.53%，占内资市场主体总量比例增长至96.19%；微型企业占比上升至6.24%，微型企业发展趋势明显。

随全国普遍的人工成本提高、人的时间价值提升，这一规划具有共性，即个体户考虑成本投入会逐渐放弃个体运营，而更倾向于公司名义运转，这样一来，更灵活、好组织的中小企业、微企业开始涌动。他们对于商办需求不断增加。

而由于中小企业、微型企业，内部组织结构简单，人员好安顿调配，对于办公地段并无太高要求，取而代之的是，期许有更优越、生态的办公环境。譬如一些工作室、创作室、作坊等微型公司，会选择远离闹市城区，选择郊区办公的原因正在于此。

类比于协信•重庆总部城，项目定位为中高档办公区，同时与自然风貌、文化历史等相匹配，在设计中体现为充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将重庆总部城企业总部园建设成为拥有便利的交通、温馨的环境、优美的绿化、丰富的空间、舒适的环境的办公区域，这与花园商务理念不谋而言，是花园商务的良好承接者。

■重庆协信•总部城：主城区最后低密商办珍藏！

事实上，重庆总部城是主城区罕见的城市中心花园商务区。在寸土寸金的渝中区，类似重庆总部城这种占地500亩超大体量、集办公/科研/生活/体闲于一体的企业总部基地，重庆首现，且为低密度企业花园项目，实属最后的珍藏。

据悉，项目总占地500亩，包括240亩的虎头岩生态公园，建筑面积52万方，规划3-5年时间全部建成。其中，企业总部园将依240亩虎头岩公园修建，总建筑面积23万方，以生态独栋办公为主，此外还包括部分花园式低密度办公，每栋面积在800—6000㎡不等，是专门针对政府专招商引资的一些国内外的大型企业、行业龙头企业量身打造的企业总部所在地。因地制宜的绿色生态商务别墅，融合山水城市风貌特征，将为企业带来区别于城心CBD的舒适办公环境。还有私属的商业配套，以及高端的居住领馆，提供的是最讲究的商务生活环境。企业总部园目前可部分定制销售，整体将于今年下半年推出。

重庆总部城的创新经济园办公中心，总建筑面积约为7万方，包括一栋5A甲级写字楼和两栋精品写字楼，以外在的Art Deco建筑风格与内有灵活个性的商务空间满足企业高层办公的形象与功能需求，并配有底层商业配套和两个商务广场，满足入住企业全方位商务商业需求。目前2号、3号精品写字楼已被重庆大型企业中煤设计院整栋购买。5A甲级写字楼建面129-1571㎡目前接受整层及少量拼层认购。将于今年年底全面交付使用，目前示范区已经开放，可以参观了解。 同时，电子商务园建面8000-15000㎡整栋精品写字楼，接受全球定制。

详询：023-68595666
地址：重庆市渝中区大坪高九路