导读：
       ■商业地产与城市的共生共荣
       ■商业地产需要良好的外部环境
       ■城市商圈和商业地产的耦合机理
       ■商业地产的导演模式：深圳中心打造城市剧场
正文：

■商业地产与城市的共生共荣

商业是造就伟大城市的巨大推力。综观世界城市发展史，无不证明商业是推动城市发展和社会进步的力量。很多城市的起源从本质上说，就是人类的聚集中心和交易中心。而城市的崛起和文明的传播，也是伴随着工商业的发展而开始的。今天，那些享誉全球的国际大都会，背后都有商业力量的支撑。

商业文明的高速发展，给城市注入了无限活力，也造就了现代化的奇迹。然而有些城市，由于传统商业空间形式往往需要较大的资源成本，会不同程度地改变、破坏城市原有的空间结构和城市肌理，给城市的可持续性发展带来困扰与阻力。

有鉴于此，在商业地产开发领域，正在探索现代商业开发和运营的新模式，积极改进现有的商业格局，让商业地产更好地为城市生活服务，最终形成永续发展的商业空间与和谐共生的城市环境。深圳中心·天元正是基于会这样的理念，为现代都市生活打造全价值链体验中心。

■商业地产需要良好的外部环境

商圈和商业地产开发离不开政府的参与和支持。政府可以为商业地产的发展提供良好的政策环境，通过政策手段为企业营造良好的市场环境，既让商业地产与城市的生产力发展水平和经济活动相吻合，又兼顾与城市商圈的有机联系，使商业地产有商业氛围的烘托，形成共生共荣的良好城市生态。

城市规划和商业规划之间的关系可谓密切。在许多城市，由于历史原因，城市规划根本没有跟商业规划很好的结合，商业的发展往往是自然生长的状态，这样的商业层次较低，也比较凌乱，不利于城市空间的合理利用和城市环境维护。

商业地产的开发，具有极强的规律性，在选址和定位上需要缜密的分析和严谨的论证。如果商业规划不合理，会严重制约商业地产的开发。因此，如何协调城市规划和商业规划，成为一个重大课题。

根据国内外的成功经验，城市规划应该把城市商业规划内容有机的融入进来，进行全盘考虑，以前瞻的眼光，在商业空间和功能定位上进行预先规划，从以前那种对土地资源开发控制的微观层面，向城市总体发展层面转变。通过细致调查城市资源，分析城市的个性和特点，进行各种商业元素的分析和挖掘，深入研究商业功能，紧密结合城市规划布局，进行商圈的合理定位，为商业地产的开发营造良好的外部环境。
　
■城市商圈和商业地产的耦合机理

商业地产开发与商圈关联度极高，商圈规划可指导商业地产的合理布局。开发商首先要进行商圈分析，了解商圈内人口分布及市场状况，在此基础上衡量物业的使用价值，评估投资收益，并选定适宜的地点、规模和定位方向，使商圈、经营条件协调融合，以吸引更多的顾客，获得较大的市场，从而创造出经营优势。   

城市商圈划分体现了城市商业的总体布局，明确了不同区域所承担的不同商业职能。相应地，商业地产的开发类型也将会在不同的商圈表现出不同的类型。例如在核心商圈内，商业地产的开发一般是以大型的购物中心、Shopping Mall、各类高档写字楼为主。消费者特征是定位商圈功能的重要因素，城市各商圈以其独特的商业功能和商业特色吸引特定的消费群体。CBD商圈因聚集了大量的白领阶层，而经营的商品就以中高档为主。

面对这样的消费群体与商品经营档次，商业地产开发在建筑规划、招商、业态组合、物业管理等方面必须具有较强的针对性。大型商业地产往往拥有包括主力店和半主力店、旗舰店、品牌店、专卖场等在内的数千个商铺，充满了持久旺盛的经营活力，是一种辐射力很强的超大规模商业设施。它们的运行改变了原有商业群的布局，有效地整合了商业资源，给城市传统中心商圈带来新的活力，实现商圈品位和档次的整体升级。

■商业地产的导演模式：深圳中心打造城市剧场

纽约、东京、香港等城市的发展史表明，当一座城市进入深度城市化发展阶段，对中高端商业、城市综合体等物业形态的需求也将随之爆发。新鸿基、恒隆、太古、九龙仓等香港名企当年正是把握住了这一契机，顺利地实现了由住宅开发到向城市综合体运营的转变，才成就了今日在行业的领袖地位。可以预见的是，未来的一个时期，北京、上海、深圳、广州、武汉、杭州、重庆等国内中心城市都将进入城市综合体开发的全新时代。

都市综合体之所以会日益成为都市的主角，是因为其能够提供丰富的生活体验，这是电商不能取代实体商业的一个重要原因。在世界范围内的一些著名街区，如东京中城、纽约洛克菲勒大街等，既是商业中心，同时也是艺术文化交流中心，具有多功能的空间和设施，通过富于魅力的空间规划，成为全价值链体验中心，让人愿意停留，最终到达促成消费的目的。

这些成熟的城市综合体，基于紧缩型城市开发的理念，一般具有高密度开发的特点。同时留出大片的公共空间，用于绿化、休闲、文化艺术交流等。在这样的城市空间，人被充分关照和尊重，如同提供了一个广阔的城市剧场，成为现代生活的聚集地，每个人都是自己生活的主角，每天上演一幕幕精彩的都市活剧。

作为高价值密度的都市综合体，在紧凑的空间里融入如此丰富的生活元素，给开发商提出了非常高的要求。具体说来，就是引入导演模式，把整个城市生活大剧的细节植入到综合体的规划和设计当中，在运营过程中，能够为客户提供全方位的都市生活体验。目前国内的一些开发商都在积极学习和探索，借鉴成功的经验。深圳的【深圳中心】就是一个较为典型的尝试。开发商在致力于打造一个平台化的现代生活容器，让每个顾客获得丰富的体验，通过提供公共价值提升商业价值。