导读：
       ■龙中首席质造住区：东都·中央王座
       ■把整个城区一次性交付给你
          一、衡量买卖的最重要因素：能把什么交付给业主
          二、现实才是最好的理想！
          三、存在，是对未来价值最好的保证！
       ■区域综合价值简析
          一、把整个深圳次中心，真豪宅片区交付给你
          二、珠三角交通枢纽门户、30分钟城市生活圈
           1、把龙城门户要地交付给你：实现30分钟生活圈
           2、把双地铁交付给你：缩短时空半径
          三、把三大公园交付给你：5分钟达189万㎡龙城公园
          四、把世界级大运中心交付给你
          五、把一生教育、世界级大学交付给你
           1、深中附小仅一墙之隔
           2、保利幼儿园、新亚洲学校伴随左右
           3、世界级大学：香港中文大学
          六、把全城配套交付给你
           1、岁宝百货仅一路之隔，COCOPARK\沃尔玛\天虹举步可达
           2、政商中心全包涵，区级综配仅
           3、医疗配套，就在适当距离
       ■产品价值简析
          一、目前为止深圳城区容积率最低的墅级住区
          二、建筑元素极佳：西班牙古典建筑，地中海风情园林
          三、深圳城区目前唯一拥有下沉式广场的墅级新盘
       ■户型价值简析
          一、目前深圳100㎡以下面宽最大的户型：4.6米
          二、小户型面宽大，保证舒适度采光性
          三、最佳面宽进深比户型：客厅卧室双全美
          四、N+1全拓展，三代也可同堂
       ■把未来价值一次性交付给你
正文：

■龙中首席质造住区：东都·中央王座

2013年10月10日下午15：00-19：00，@房地内参 营销事业部工作人员特意前往位于龙岗中心城龙翔大道和怡翠路交汇处、地铁三号线吉祥站和爱联站之间的东都·中央王座。这是民生东都继成功开发东都雅苑、东都花园、东都车城商业配套用地等后的又一精品项目。

东都·中央王座总用地面积40390㎡，总建筑面积138557㎡，容积率2.0，绿化率35%。项目规划有1栋18层，1栋20层，2栋33层，2栋4层，1栋29层，二期的住宅总户数为606户，还有1栋办公楼和临街商铺等，将打造成深圳龙岗中心城中央首席质造住区。

此次考查全程历经近四个小时，立于东都·中央王座已封顶的高层眺望，周边龙城豪宅林立，商业氛围浓郁，西侧189㎡龙城公园依傍，东侧双地铁站环绕，楼下名校举步即达。项目周边1公里步程范围全覆盖了人们生活的所有需求，各种生活、教育、商业、中心资源包罗万象。可以说在东都·中央王座，业主入住后即可实实在在地享受得到所有资源，无须等待。

■把整个城区一次性交付给你

一、衡量买卖的最重要因素：能把什么交付给业主

自1992年中国房改全面启动，住房公积金制度全面推行，中国商品房市场才正式开始。仅有20多年商品房历史的中国房地产市场，发展过程其实很短。然而在这过程，我们可以发现：面向购房者的最后一个环节——交楼的状态变化，却很大程度折射了城市/城区的整体发展情况，置业者所在住区的舒适度、含金量等。

商品房地产发展之初，92年后房地产业急剧快速发展，月投资最高增幅曾高达146.9%，中国城市到处种楼。而且当时从香港引入的预售房屋，也就是卖楼花，吸引了众多房企效仿，不少开发商拿出设计图就开始向客户认购。只要把房子建好把户型搞好，就直接交付给业主，而旁边楼层可能还在施工、花园还没见着影子。

后来随着房地产的逐渐发展，置业者从关注房子本身慢慢向住区过渡，越来越关心购房交楼后所能享受的非干扰性、居住舒适度。这个阶段开发商在把房屋交给业主时，入伙前就把房子、花园等其内配套做好。再到后来随着购房者越来越重视服务、物管等，与住区匹配的房地产服务业开始品质要求，甚至成为置业者衡量是否值得入手的重要因素之一。

二、现实才是最好的理想！

可以说，随着城市城区的逐渐发展，面向业主的交楼环节也越来越细节化，全面化、品质化。对潜在客户群来说，开发商交楼时，能交付什么给业主，能让业主实实在在看得见的东西是什么，已是购房者斟酌着能否值得入手的最重要原因。

尤其是在20多年房地产市场发展下，购房者越来越专家化的情况下，房屋作为大多数家庭最重要的消费品、投资品，与住区周边息息相关的任何东西，都将成为关键因素。或许中国最早一代的购房者偏向理想主义，在只要能买到属于自己房子已然过去时代，如今置业者已深刻认识到：眼见为实，现实才是最好的老师！

其实对真正的住家来说，不要提什么小区以后会引入哪所名校，旁边规划什么大型商业，以后这里要开辟什么样的公园……即使不是纸上谈兵，待我入伙后还要多久才能享受得到开发商信誓旦旦所要规划的各种配套呢？所以对置业者而言，当你把房屋交付给我时，我真正能享受得到的实际东西才是最实在的！对置业者而言，现实才是最好的理想！

三、存在，是对未来价值最好的保证！

正如《盗火线》里艾尔·帕西诺的老婆对他所说：“你发胖，你没文化，你不洗澡，你没有钱，我依然爱着你，但前提是你必须存在。”置业也是如此，对购房者来说，可以看得见摸得着的存在：譬如已开业的大型商场、举步可到的公园、就在家门口的学校、速达各个城区的交通资源……才是切切实实的真正的好处。

位于深圳政府规划的龙岗城市中心核心地段的东都·中央王座，周边500米-1公里范围各种资源包罗万象：自身就有办公楼，深中附小仅一墙之隔，保利幼儿园、新亚洲学校伴随左右；香港中文大学、深圳信息学校环绕；世界级体育中心——大运中心；岁宝百货近一路之隔；地铁三号线吉祥爱联两站并立左右；189万平米龙城公园举步即到；区政府仅数步之距，……政商教育生活等全方位配套全部环绕。

可以说，即使还没正式深入到东都·中央王座住区内部的建筑、产品户型等，我们已经完全为之震撼着。当其它开发商还在大力宣传某个项目周边飘在半空的某项规划时，东都·中央王座无须任何的言语，已在置业者面前做了最有力的展示，把整个城区都一次性交付给了业主。而这正是对未来价值最好的宣言和保证！

■区域综合价值简析

把整个深圳次中心，真豪宅片区交付给你

项目所在的龙岗中心城，作为深圳北部中心地带、龙岗区政府所在地，也是深圳市规划最为完善的城市次中心区。跟其他区域相比,这个片区有着明显的后发优势，各项规划非常有序，完善的城市配套及得天独厚的地理位置，令到整个片区在周边城市发展中日益中心化。龙岗中心之于深圳和珠三角，不但是深圳的副中心之一，也是连接深港穗莞惠等城市的城际中心。

东都·中央王座位于龙岗中心城龙翔大道与怡翠路交汇处，这里是龙岗中心城的核心豪宅地段。包括东都·中央王座、公园大地、保利上城、新亚洲花园等大批量豪宅都是位于这一带，高端居住氛围十分浓厚，是龙岗中心城的正统豪宅片区。

东都·中央花园所在地段，正好就是龙岗中心城豪宅片区的中央地段，坐享龙翔大道两侧拔地而起的恢宏奇迹。西邻超越莲花山公园的龙城公园，东临双地铁口的绝对优势，周边全面资源咫尺可及，中央版图地位由此奠定，是龙岗中心城中心地段崛起的标志性豪宅区。

二、珠三角交通枢纽门户、30分钟城市生活圈

1、把龙城门户要地交付给你：实现30分钟生活圈

东都·中央王座位于龙岗中心城的区域中心，在交通上扼守着进出龙岗中心城的门户要地。原本就作为珠三角核心的龙岗中心城，交通四通八达，机荷、深汕、水官等高速路贯穿而过，是深圳通往莞惠、梅州、汕头等城市的必经之路。

东都·中央王座紧邻着龙翔大道首要位置，直通水官高速、北通道、机荷高速、惠盐高速，三大高速无缝对接形成高密路网，时空拉近龙岗与深圳各城区的距离，畅享全深零阻碍。从项目直走水官高速，前往罗湖、南山、福田，均在30分钟车程氛围，实现半小时城市生活圈。

2、把双地铁交付给你：缩短时空半径

已开通运行一年多的地铁三号线吉祥、爱联站双地铁口，就在东都·中央王座两侧约800米距离，步程5分钟即可到达。通过地铁三号线，无须换乘30分钟即可直达福田CBD，实现与罗湖、南山等多城区的无缝接驳。

不仅如此，未来12号线规划的龙翔大道站，就在项目旁边。根据规划，地铁12号线作为连接龙岗、坪山新区的一条重要的轨道，是连接深圳、东莞、惠州三城之间的城际地铁。而且12号地铁线连接大运新城、龙岗中心城、坪山新区等片区，并衔接厦深铁路深圳东站和14号线（东部快线），是龙岗区内各片区间联系的重要路线。

如根据上述规划，东都·中央王座未来周边地铁口将达三个或以上，交通出行将更升级。高速、轨道、城际等立体交通枢纽下，缩短了了东都中央王座业主出行的时空半径，未来项目价值还将更上一层楼。

三、把三大公园交付给你：5分钟达189万㎡龙城公园

东都·中央王座周边生态资源丰富，三大公园环绕，可以说是龙城最大的氧吧所在地。项目西侧近邻的189万㎡龙城公园，从项目前往龙城公园门口，只需步程600米即可享受到整个龙岗最大的天然氧吧，登高极目舒畅。

不仅如此，项目西南侧就是418平方公里的大型体育生态公园——大运公园。周末闲暇时间，业主们可以与家人、邀约朋友一起前往这里，实现休闲、运动等为一体，为健康增添活力。况且，项目北侧还有一个177189㎡的龙潭公园，同样可享受到秀丽园林风光，丰富的文化内涵，也是休闲娱乐的好去处。

四、把世界级大运中心交付给你

深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区——深圳大运中心。大运中心就在东都·中央王座西南侧直线2公里，实际车程2-3分钟可达。目前大运中心将利用原有大运公园、山景、湖景等自然资源，打造环球影视小镇、运动休闲购物公园、儿童世界、嬉水乐园、体育文化主题精品酒店等配套设施。

也就是说，未来深圳大运中心将面向大众开放的多主题式场所，也将迎来更多的客流。值得注意的是，整个大运中心占地约87.4万平米，建筑面积超过30万㎡，总投资约60亿元人民币，每平米土地的投资开发资金达到6864元/平米，超过了深圳CBD的3333元/平米，成为单位建设资金最多的区域。可以说，大运中心是深圳面向世界展示的第一区域，也是目前深圳的世界级大运中心。

五、把一生教育、世界级大学交付给你

1、深中附小仅一墙之隔

已确定进驻龙岗的深中附小，正好就落地在东都·中央王座东侧，两者仅一墙之隔。届时入住后的中央王座业主们，在自家门口即可享受得到这所深圳一级名校小学资源。这无疑是第一直接利好。

深圳中学始于1947年，具有66年教学经验，国家级师范高中、广东省首批一级学校，是国家认定的课程改革与艺术教育两个素质教育特色学校，高考本科率稳定在90%，重点率保持在60%，居全国首列。近5年来，200多人升入清华、北大，年均30人，一站式名校资源，让孩子享优质名校教育。

2、保利幼儿园、新亚洲学校伴随左右

除了紧邻的深中附小外，东都·中央王座周边还有保利幼儿园、新亚洲学校、龙岗第三高级中学等众多覆盖3-18岁的教育系统伴随左右。其中新亚洲学校就在项目北侧直线700米，步程10分钟可达。可以说业主们可获得区域最多的价值性幼儿园、中小学教育配套，选择性极强。

3、世界级大学：香港中文大学

港中文大学成立于1963年，是香港八所受政府香港大学教育资助委员会资助并可颁授学位的高等教育院校之一，是香港唯一实行书院联邦制的大学，在国际高等教育研究机构QS首次公布的亚洲大学排行榜中更名列亚洲第二。

香港中文大学（深圳）校区，选址龙岗，就在东都·中央王座西北侧约2.8公里。作为香港中文大学校长直接领导下的世界一流研究型大学，将实行理事会领导下的校长负责制，理事长由港中大校长直接出任；师资方面，将至少1/3以上从全球招聘……这将把香港中文大学（深圳）校园打造成为亚洲的第二大名校！

根据资料，香港中文大学（深圳）校园用地面积100.14万平米，其中建设用地面积50.14万平米，非建设用地面积也达到50万平米，占整个校区用地总面积的近50%。深圳校区初定办学规模为1.1万人，加上教职员工，估计学校总人数将达约1.2万人。目前，香港中文大学深圳校区已引入海外师资，不期将展开招生工作。也就是说，很快东都中央王座业主们即可享受到这所世界级大学校区的浓厚氛围。

六、把全城配套交付给你

1、岁宝百货仅一路之隔，COCOPARK\沃尔玛\天虹举步可达

东都·中央王座自身规划了下沉式临街商街，这将为业主日常生活提供最便捷渠道。同时值得注意的是，项目对面就是岁宝百货，两者仅隔了一条龙翔大道，下楼步行过马路即可到达。岁宝百货作为深圳本土大型商场，已是众多深圳人们首选的购物场所。

除此外，沿着龙翔大道往南走转宝荷路即可达到龙岗COCOPARK，直线1600米即可享受山姆会员店的大宗购物便利；还有沃尔玛、万科广场、天虹等众多配套，移步即达，十分便利。

2、政商中心全包涵，区级综配仅

东都·中央王座所在位置正好就是龙岗中心城的核心地段，这里也是龙岗区政府的行政中心、艺术中心所在。包括区政府、区法院、区检察院、龙岗音乐厅、龙岗图书馆、龙城广场等系列政府级大型配套均落于项目周边。政商中心全部涵括，极为罕见。

3、医疗配套，就在适当距离

龙岗人民医院就在东都·中央王座北侧，两者保持着适当的距离，车程约5分钟可达。如此，这就保证了业主居住既不受医院设备的负面影响，同时也能便捷到达。作为民生配套之一，无疑是最适宜的。此外，项目西南侧1公里处也有一个龙城医院急诊部，可为周边居民应急。

综合上述，我们可以发现，其实就在东都·中央王座周边已经满足了人们生活的全部要求：快速交通、双地铁、3-18岁教育系统，深圳城区内最大的公园绿地，世界级体育中心/大学，商业、广场、区级行政/文艺配套，大型购物中心、医疗系统……对人们生活来说，还缺什么吗？笔者想不到了。若有，欢迎补充。不过单是从这点来看，东都·中央王座无疑是为所有业主们交付了一个绝对实实在在的住区，甚至可以说是把整个城区交付给你！

■产品价值简析

一、目前为止深圳城区容积率最低的墅级住区

从建筑及产品本身来说，东都·中央王座总用地面积40390㎡，总建筑面积138557㎡，容积率2.0，绿化率35%。项目由4栋18层，1栋20层，2栋33层，2栋4层，1栋29层组成，二期住宅总户数为606户；246-267㎡联排别墅仅22套，还有一栋办公楼和临街商铺。

值得重点留意的是，东都·中央王座的整体容积率竟然低至2.0，这在以高层建筑为主的住区是极少见的。在此之前，房地内参对比后认为卓越在深圳北站区域开发的皇后道项目整体住区容积率2.36已是很低，没想到东都·中央王座更低。可以说，这是目前深圳城区容积率最低的墅级新盘。

同时，由于东都·中央王座规划的稀缺性22套别墅，从而也促使项目本身成为目前为止深圳政府规划的次级中心区内唯一拥有别墅的墅级新盘。从这两点来看，东都·中央王座规划上已超越了目前深圳楼市的众多同质新盘。

不仅如此，项目整体容积率低至2.0，绿化率高达35%，也就是说东都·中央王座把更多空间让给了公共绿化，低密格局确保了视野的无碍，触目皆是开阔景观，没有丝毫的拥挤压迫感，因而业主的人均公共空间面积更大。这种住区空间规划，或许会让开发商少赚了些钱，却让住区里的业主们住得更舒适，人均可见绿化率更高。

二、建筑元素极佳：西班牙古典建筑，地中海风情园林

得益于整体规划、空间的可塑性，东都·中央王座整个小区采用西班牙古典建筑风格，融合中古时期欧陆贵族传承已久的建筑礼节。单从目前已开放的营销中心（未来将作为会所）外立面来看，譬如营销中心大门的岗石拱门设计，第一眼就给人们展示一种低调复古质感。

建筑外立面极致典雅，同时以皇族红搭配茂黄色外围墙，彰显建筑的深蕴格调。铁艺拱门、复古钟楼、坡式楼顶……东都·中央王座的每个细节都传递出一种欧式贵族风。与经典的西班牙风格相匹配的，则是由贝尔高林大师设计的地中海风情园林：与商业街衔接起来的下沉式广场静默恢弘，水景微波，拱门花园优雅从容。

从目前已见雏形的建筑内部元素来看，包括岗石拱门、钟楼、坡式楼顶、铁艺拱门、高低穿插的树木……其内建筑元素缤纷多样，古典美感极强。

三、深圳城区目前唯一拥有下沉式广场的墅级新盘

历经三个小时考查东都·中央王座工地现场后，@房地内参 从内心里为项目的建筑规划、户型空间设计所震撼。东都·中央王座按照前后远近的距离，设计了错层式格局，前低后高的建筑形态，让业主即使不临马路，同样能够把紧邻的龙城公园、地中海风情园林景观收入眼底，这也为项目户型通透性之强、面宽之大进行了极佳的铺垫。

不仅如此，针对项目附属的商铺，东都·中央王座整体采用了下沉式设计，并设置下沉式广场，使得商铺、广场与住宅楼梯之间的错落包裹。而且，商铺双层设计充分考虑了人流导向，让铺位得到充分展示的同时，也可以享受到更多视野景观。

值得注意的是，以房地内参阅盘无数的经验，东都·中央王座设计的下沉式广场及商铺，目前深圳甚少新盘采用，可以说这是深圳城区目前唯一拥有下沉式广场的墅级新盘。

■户型价值简析

一、目前深圳100㎡以下面宽最大的户型：4.6米

东都·中央王座二期住宅总户数仅606套，即将推出的项目产品，为4栋18层单位，二梯三户，共有四个户型，包括01户型2+1房，02户型2+1房，03户型89-92㎡3+1房及165㎡4房2厅3卫顶层复式。目前项目已开放高层样板房，将于月底进入市场。

也就是说，整体上东都·中央王座即将推出的产品以中小户型为主，但我们在考察户型空间时，惊讶地发现项目充分利用空间，巧妙把所有户型面宽设计高达4.6平米，甚至最少也有4.2米。可以肯定，这在深圳将是目前100㎡以下面宽最大的房子户型。

二、小户型面宽大，保证舒适度采光性

目前市面上在售的中小户型，部分实现了面宽大但进深控制不好，面宽进深比不当，往往会造成内部客厅、卧室设计不好，采光性也不好。东都·中央王座以中小户型为主，每户保证了面宽大，这有什么好处呢？以东都·中央王座85平米户型、客厅面宽4.6米为例。

通常，客厅面宽需要3.2-4.5米，甚至更宽，越宽越有派头，而且视觉效果更强，甚至放46寸大屏幕电视也没有狭隘感。东都·中央王座面宽最大可达4.6米，至少也有4.2米，这就保证了每个房子客厅的宽敞性，采光、通透性也就更好。

有人担心面宽大了，进深会控制得不好，反而使得卧室空间显得很窄，但东都·中央王座完全抓住了这个矛盾，客厅面宽4.6米，房屋进深11米，面宽进深比0.42，比例相当适合。事实上，项目所有户型进深均控制在12米以内，这就全面保证了整个房屋的通透性之强，甚至白天也无须开灯，采光性极佳。

三、最佳面宽进深比户型：客厅卧室双全美

或许也会有人担心客厅面宽大了，卧室面积就会收窄，舒适度不够。但东都·中央王座在保证客厅面宽最大化的同时，也让卧室实现了最高舒适度。一般而言，卧室面宽需要3.0-3.9米，越宽越舒服，更衣室\工作间需要2.0-3.6米，越宽越方便，厨房\卫生间需要1.6米或以上，否则会太拥挤。

根据上述常规，我们且看东都·中央王座85平米户型的主卧进深数据：主卧面宽达3.8米。进深达3.5米，面宽进深比超过1。可知这样的面宽进深比，甚至一些自称为豪宅的项目也未必做得到。东都·中央王座以中小户型的面积实现了豪宅的居住舒适感，极其罕见。

小户型大面宽，东都·中央王座无疑是抓住了客厅的最主要矛盾。其实，不少超120平建面的房子，面宽或许也就做到东都·中央王座85平米户型的面宽尺度。正是如此，我们不能不佩服开发商在户型设计方面所下的狠功夫。若没有真心为业主考虑的角度出发，或许没有多少房企愿意在这方面下足心思。

四、N+1全拓展，三代也可同堂

中小户型大面宽，可谓是东都·中央王座最值得反复推广的重点优点之一，但憨厚的开发商并没有对此进行过多的推广或渲染。好东西应该多与人分享，对此@房地内参 强烈建议应该好好前去实地观摩并学习哈。

在面宽、进深控制得绝佳的同时，现场发现，东都·中央王座所有户型均实现了N+1的拓展空间，而且拓展面积极为四方四正，完全可开辟成一个工作间或小客房。加上两个半赠送的阳台，每个卧室的可步入式凸窗，再次拉大了室内空间，增加窗景可观性。

■把未来价值一次性交付给你

作为真正的买家或住者，居住方面最关心的莫过于自己所在小区能享受到什么样的配套，能收获怎样的价值，而不是那些还在纸面还在规划中、这样那样的利好消息。再重大的利好消息要实现落地，始终还是需要一个过程一个时间段，飘在半空中的规划利好始终来不及那些实实在在就在眼前的可存在的东西。

正是如此，当笔者行走在东都·中央王座周边，看着项目工地旁已然参天林立的绿化环道，眺望着龙城广场，钻石般的大运中心，直通深圳中心的枢纽大道，就在眼前的岁宝百货、国安居、龙城公园，如蛟龙般的地铁三号线……还有已然成行成市的成熟城心豪宅居住氛围，不由得感慨东都·中央王座一经出世，就已收获了整个城区最成熟最全面的所有资源！

当然对置业者来说，这也是入手东都·中央王座最好的时候。尤其是立于楼顶，看着这里一栋栋已封顶的建筑，目光可及范围已然熠熠生辉的种种星光资源，东都·中央王座已然准备好把整个城区交付给你，一次性赋予你这座城区未来最好的价值。而你要做的，只是等着收楼罢了！

东都中央王座外立面，已封顶，绿网还没脱落

东都·中央王座双地铁口

东都中央王座营销中心外立面：岗石拱门

东都中央王座营销中心内：西班牙古典风，高端大气

东都中央王座：沙盘图

东都中央王座：紧邻着的茂盛绿化道

东都中央王座紧邻着的龙翔大道，与公园大地、国安居、岁宝百货仅一路之隔

东都中央王座一路之隔的189万㎡龙城公园

东都中央王座：贝尔高林地中海风情花园，建筑元素佳

东都中央王座已脱掉绿网的高层、别墅区

东都中央王座的下沉式广场，深圳原关外城区罕见

东都中央王座 下沉式广场，半地下商业街

东都中央王座效果图