导读：
       ■前海首席山居综合体：山海美域
       ■这才是真前海！拒绝伪前海/假前海
          一、前海即将迎来“第三拍”，土地价值飙升
          二、名符其实的真前海住区
          三、前海实质利好进行时，抢滩未来的“中环”
       ■区域价值简析
          一、辐射深港穗莞，前海资本流强区：高端物流服务平台
          二、城市山海生态区，还看前海第一山居综合体
       ■前海首排，城市山邨
          一、区域生态资源简析
           1、无缝接驳兴海公园，百年荔林仅一路之隔
           2、原关内城市中心第一高峰，就在西侧10分钟步程
           3、近邻101万㎡小南山，零距离山海城
           4、青青世界、月亮湾花园就在近侧，休闲去处多选择
          二、大学前一站式教育配套，实为教育物业
           1、11所幼儿园环绕，家门口即可实现学前教育
           2、2所小学围绕，月亮湾小学就在10分钟步程内
           3、5所初高中紧邻，新增高中就在家门口，实质教育物业
        ■交通简析：三地铁+海陆空立体路网
           1、三地铁环绕，实质是枢纽级物业
           2、贯通深港穗莞：广深沿江+西部通道
           3、前海路网中央，通达城市各区
        ■真前海，最好的城市山邨
正文：

■前海首席山居综合体：山海美域

继10月1日营销中心盛大开放后，位于深圳南山区前海路9号、月亮湾大道和棉山路交汇处的山海美域，10月19日品质样板房耀世盛启，吸引了近千名客户前来观摩。山海美域所在的南山妈湾片区3-01地块，是目前最靠近前海中心的第一个楼盘。

整个项目总用地面积约5万㎡，总规划建筑面积30万㎡，容积率3.21，绿化率40%。.山海美域规划有6栋33层住宅楼、1栋25层办公楼、1栋3层办公楼裙楼、1栋26层酒店、1栋17层商务公寓等，是前海首席山居综合体。

作为前海片区集首家入驻深圳的国际顶级品牌艾美酒店、艾美公寓、5A级写字楼及高端住宅于一体的30万平方米独特山居综合体，山海美域住宅总户数约1000套，车位1144个。目前项目主推77-135平3-4房单位和极少量200平方米以上平层大户型，现已开放品质样板房，预计很快将进入市场。

■这才是真前海！拒绝伪前海/假前海

一、前海即将迎来“第三拍”，土地价值飙升

山海美域所在的南山妈湾地区3-01地块，与前海中心区仅一条月亮湾大道之隔，是最靠近前海的首个楼盘。自2010年10月，前海获计划单列市管理权限，成为“特区中的特区”；2011年3月5日，国家将前海开发列入国家十二五规划；2011年4月7日，前海金交所正式揭牌……

截至2013年8月31日，前海共批复入区企业1679家，注册资金总额近2000亿元人民币，引入了包括民生电商、华夏基金、菜鸟网络、汇丰银行等多家大型机构。随着前海的各种政策措施、基础建设越来越明确，前海及靠近前海的土地也不断被炒作。

2013年7月26日，前海土地出让“第一拍”推出的位于桂湾片区的T201－0077地块和T201－0075地块，卓越置业以51.9亿元和71.8亿元连中两标。2013年8月16日，前海出让T201-0078第三块宗地，华润置业以 109亿竞得该地块，最终楼面地价为21670元/㎡，溢价率达62.2%，再一次刷新深圳地王记录，成为前海乃至深圳新地王。

二、名符其实的真前海住区

前海土地价值不断飙升之下，最新消息前海将于下月底向市场出让第二批土地，拟出让的两宗地均位于前海深港合作区十九单元3街坊，为商业性办公用地，土地使用年限为40年。其中， T102-0244土地面积为12746.66平方米，建筑面积为150000平方米，挂牌起始价24.23亿元人民币；T102-0245土地面积为4223.5平方米，建筑面积为64000平方米，挂牌起始价9.98亿元人民币。

出让公告称，竞买人须为已在前海注册成立的从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业；同时要求其母公司（或其实际控制人）须为在香港特别行政区注册的企业，且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。

如此情况下，即将出让第二批土地的前海，土地价值还将继续往上飙升。这种情况下，不断被放大的前海土地优势，在前海基础建设还在整备状态之时，且前海土地不以住宅用地为主的情况下，靠近前海的房地产项目都将因此而水涨船高。

然而也正是前海概念的巨大利好，使得不少房地产项目以“大前海”自居，实则伪前海、假前海。鉴于此，山海美域所在的位置，就在前海中心区月亮湾大道南侧，是最靠近前海中心区的首个综合体。从地理位置而言，山海美域可谓是名符其实的真前海住区。

三、前海实质利好进行时，抢滩未来的“中环”

作为被国家赋予地位最高的城市片区、也是目前深圳受关注度最高的区域，前海将打造成为集创新金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务等现代服务业的高端集聚区，成为国际资本进入中国内地的桥头堡和国内企业走向世界的跳板，人民币的出海口。前海，正成为中国未来的珠三角曼哈顿、特区中的特区、深港合作试验场。

目前前海22项特殊政策，14条已经完全落地或者基本落地。工程建设方面，今年前海安排约25个产业建设项目，计划启动400万-500万㎡房屋建筑面积。此外，还将安排27项市政基础设施建设，其中包括22项新开工项目和5项续建项目。全年固定资产投资将达到80亿元。

定位为深港现代服务业创新合作示范区的前海，依托现代服务业推动区域发展，是国家金融业进一步对外开放的试验场。被习总誉为未来的“中环”，是深圳最具战略意义的发展空间所在，将助力粤港澳塑造最具核心竞争力的国际大都市圈。而山海美域作为前海首个城市综合体，不仅有明显的区位优势，更将因此获得巨大的升值空间。

■区域价值简析

一、辐射深港穗莞，前海资本流强区：高端物流服务平台

仅15平方公里的前海中心区，可辐射支撑包括珠三角地区4.2万平方公里、4300万人口和近3万亿元GDP的规模，未来将辐射到更为广阔的拥有200万平方公里的泛珠三角地区。未来前海的发展，将带来庞大的人流、物流、资金流和企业群，这将带动整个区域进行新一轮的资本重组，以及更深化的城市进步。

其中紧邻着山海美域的前海湾物流园区，北起月亮湾大道，南至右炮台路、赤湾九路，东起兴海大道，西至妈湾海域，总用地面积为 440.86 万㎡，定位为依托西部港群和陆路交通优势，以区域物流为基础，国际物流为重点，广泛集纳现代物流业务功能的综合型物流园区。

高端物流作为前海深港合作区的重要内容，是前海未来发展的最重要主线之一。根据规划，深圳将利用前海深港现代服务业合作区的优势，在前海形成高端物流业的集聚区，打造亚太地区有重要影响的供应链管理中心和航运衍生服务基地。并依托前海保税港区积极探索海关特殊监管区域的政策和制度创新，重点发展提供融资咨询、融资担保、资金结算、报关通关、信息管理及相关增值服务的供应链管理企业，打造成深港辐射海内外的高端物流服务平台。

二、城市山海生态区，还看前海第一山居综合体

就在山海美域东侧紧邻着的大南山片区，由工业大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道围合而成，总用地面积778.78 万㎡。作为深圳具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区，未来这里将成为具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。

山海美域所在的妈湾片区，北起月亮湾大道，南至右炮台路、赤湾九路，东起兴海大道，西至妈湾海域，总用地面积为 440.86 万㎡，规划建面225万平米，规划人口3万人。该片区以港口及临港工业、城市郊野公园为主要功能，是区域乃至深圳重要的港区服务场地，以小南山、炮台公园、兴海公园为主的城市生态区。

山海美域以坐享真前海第一排的地段，无障碍揽入兴海公园、小南山、大南山等大片城市中心生态资源，加上自身所配备的高端住宅、5A级智能化写字楼、艾美酒店、酒店公寓为一体的综合体，当之无愧为前海第一山居综合体。

■前海首排，城市山邨

一、区域生态资源简析

1、无缝接驳兴海公园，百年荔林仅一路之隔

就在山海美域家门口的兴海公园，位于04-01地块，规划用地面积为29247.16平方米，地上附着物大部分为百年以上的荔枝古树。兴海公园的建设将遵循自然生态的法则，保持荔枝林的生态性，将给周边居民提供一个自然的、舒适的休闲空间。

在山海美域的高处，即可俯瞰兴海公园的正门及大片郁郁葱葱的荔枝林，相当于私家公园的生态配套，出门即是公园，可视绿化率极高，居住舒适度也因此得以提高。

2、原关内城市中心第一高峰，就在西侧10分钟步程

山海美域就在大南山西侧直线约700米距离，大南山公园规划用地面积385.66万平方米。大南山主峰高336米，是南山一带山脉的主峰，上有古庙和清代的烽火台遗址。登山远眺，青松翠柏，海天无垠。环视周围，赤湾炮台、天后古庙、少帝陵等文物古迹，青青世界等尽收眼底，一览无遗。

从大南山山顶眺望，整个深圳湾畔景物尽收眼底：远可观深圳市中心区楼群、香港流浮山脉，元朗景色，近可俯视南头半岛、前海中心区。大南山公园已是南山区乃至深圳人们的观光登山最佳去处，附近居民常步行至此休闲、健身，可观性极强。

3、近邻101万㎡小南山，零距离山海城

山海美域西南侧紧邻着妈湾片区15-01地块的小南山，占地面积101万平方米，海拔287米。小南山三面临海，面临赤湾港，东面与大南山相连，其山顶可眺望珠江入海口、香港、内伶仃岛的壮丽景色，又可以将整个前海尽收眼底。

小南山拥有赤湾烟墩、左炮台、少帝墓和天后宫等多处市级文物保护单位，位于山顶的小南山烽火台更是有着600多年的历史。山海美域西南侧即可把小南山收入眼底，而且直接面向前海湾，零距离实现了大小南山、海、城的丰富生态资源。

3、青青世界、月亮湾花园就在近侧，休闲去处多选择

就在山海美域东北侧1.8公里的青青世界，占地面积约20万平方米，其内有侏罗纪公园、瓜果园、蝴蝶谷、陶艺馆、园艺馆等，还有欧陆风情的木屋别墅、酒店客户、钓鱼池等，还可以参加足底健康步道、惊险吊桥、果汁屋、茶寮、烧烤场等，是一家以休闲度假为主题的观光农场，可为山海美域业主们提供周末休闲去处。

此外，就在项目东北侧1.7公里的月亮湾公园，总用地约28万平方米，园内溪流潺潺，林木葱葱。主要树种是荔枝树，有百年树龄以上的荔枝古树3800余棵，是深圳市内保存最好、范围最大的古荔枝群。

二、大学前一站式教育配套，实为教育物业

1、11所幼儿园环绕，家门口即可实现学前教育

大南山片区规划幼儿园8所，分别位于02-06、04-02、02-05、07-06、13-02、17-03、18-02、20-02地块，其中02-06、04-02为现状保留；规划新增的18-02地块，为6班制幼儿园，与项目直线距离仅约1.3公里，20-02地块位于项目东侧不到1公里距离，为9班制幼儿园，占地面积约3363㎡。

妈湾片区规划幼儿园3所，分别位于4-06、12-10、6-04地块，其中4-06地块为现状保留，与项目仅一条前海路之隔；6-04地块占地面积约4108㎡，规划12班制幼儿园，与项目步程仅500米，走路10分钟即可到达。

2、2所小学围绕，月亮湾小学就在10分钟步程内

大南山片区规划小学4所，分别位于04-09、12-14、09-03、18-04地块，其中04-09、12-14地块为现状保留，而规划新增的18-04地块，占地面积约1.3万㎡，位于山海美域东侧约1公里处，步行15分钟以内即可抵达；妈湾片区现状保留小学1所，即位于6-09 地块的月亮湾小学，占地面积约1.3万㎡，位于项目南侧路程约800米处，步行10分钟内即可抵达。

月亮湾小学位于深圳市南山区兴海大道月亮湾花园旁，山海美域南侧约600米处。月亮湾小学创办于2001年，是一所公办全日制小学，隶属于南山区教育局。校园环境优雅、和谐宜人，总占地面积13243㎡，建筑面积7492.5㎡，学校设计办学规模为小学六年制教学，共24个教学班，1200个学生。

3、5所初高中紧邻，新增高中就在家门口，实质教育物业

大南山片区规划中学2所，分别位于17-01、09-01地块；规划新增九年一贯制学校1所，位于12-23地块，占地面积约3.5万㎡，与山海美域相隔仅约2.5公里。值得注意的是，位于17-01地块为现状保留的深圳大学师范学院附属中学，占地面积约4.2万㎡，位于山海美域东侧直线距离约1公里处，步程10分钟可达。

这就是深大附中。深大附中位于深圳市南山区前海路101号，是一所由深圳市教育局领导、深圳大学双重管理的市直属全寄宿制公办，国家级示范性高中，也是深圳市唯一的综合大学附属中学。而山海美域与深大附中的直线距离约700米，步行10分钟内即可抵达。

妈湾片区规划24班制初级中学1所，位于4-03地块，占地面积约1.9万㎡，从沿前海路东行约300米即可抵达；规划36班制普通高中1所，位于3-03地块，占地面积约3.3万㎡，就在山海美域东侧，两者紧邻着。

■交通简析：三地铁+海陆空立体路网

1、三地铁环绕，实质是枢纽级物业

据深圳地铁内部规划，地铁2号线的延长线将由赤湾往西北方向开出，沿兴海大道路线铺展，与5号线延长线无缝接驳，经月亮湾、西部物流片区，与山海美域项目近距离对接。如此，这将意味着山海美域将成为拥有双地铁出行的枢纽级物业。

深圳地铁17号环线，又称前南线，起终点均为前海，该线路主要包围了前海、后海、南山、新安大部分地区。根据已经公示的《深圳市轨道交通规划（修编）》地形图分析，17号线最西北端已抵达宝安西乡大道，最南至南山区工业八路，朝东抵达科技园北区的沙河东路附近，而最特殊的是还有一段是横跨山海美域所在的前海湾片区。

17号线与深圳的多条地铁线路有着交集，其中包括罗宝线、环中线、蛇口线，以及尚未建成的南宝线、梅林线、石岩线等，未来山海美域的业主们通过地铁可便捷抵达深圳全市。此外，作为珠三角交通枢纽的所在地，前南线还与起点均为前海妈湾站的穗莞深城际线、深珠城际线有交集，对于来往深圳珠海及东莞的市民，将极为便利。

2、贯通深港穗莞：广深沿江+西部通道

交通方面，山海美域紧邻月亮湾大道、兴海大道两条主干线，为高速、主干道次干道、轨道交通、城市公路网全方位覆盖。预计今年底通车的广深沿江高速公路，北接广州、东莞，南与深港西部通道侧接线对接，并与外环高速、南坪快速互通，在月亮湾大道设有出口。

也就是说，山海美域北接广深沿江高速，南通西部通道，无论通往香港、广州、东莞等珠三角城区都极为便捷。交通路网上，山海美域实质正处于前海核心区域，从月亮湾走隧道到蛇口不到2分钟车程；走兴海大道至100亿邮轮母港和蛇口码头车程约5分钟。走广深沿江高速至宝安国际机场或深圳湾口岸，也仅15分钟车程。

3、前海路网中央，通达城市各区

不止如此，未来随着南坪快速二期、深港西部快轨、妈湾跨海通道的通车，前海区内道路总长度将达到180公里，包括广深沿江高速公路、妈湾跨海通道、海滨大道，还有机荷高速、深中过江通道等在内，共同连接珠三角区域高速公路系统，形成连通珠三角“九市二区”的便利交通网等高快速路系统。

此外，妈湾片区对外联系的道路系统包括疏港道路和城市主干道。疏港道路为区港联络高架道路系统，包括月亮湾大道、兴海路、妈湾大道、右炮台路、赤湾二路和赤湾隧道，与城市交通完全分离。城市主干道为月亮湾大道、兴海路和妈湾大道。

片区道路采用网格状与自由式相结合的道路结构，片区道路分为四个等级：城市主干道：妈湾大道（红线宽度63米，双向六车道）、月亮湾大道（红线宽度70米 ，双向六车道）、兴海大道（红线宽度80米，双向六车道）；

城市次干道：前海路（红线宽度30米 ，双向4车道）、赤湾七路——小南山隧道（双向4车道）；城市支路：妈湾二路、少帝路——赤南路和绵山路等，是各功能片区内部及赤湾居住区和月亮湾片区的主要联络道路，红线宽度 11-16 米 ，双向两车道。公园路：红线宽度5-7米。

■真前海，最好的城市山邨

自2010年前海上升到国家级新区，两年多来不少房地产项目凭着前海概念及众多因素，实现了一次又一次的销售佳绩。然而纵观大部分举着前海名号的房地产项目，其实都并非靠近前海。对此不得不承认的是，前海的价值利好之大、辐射范围之广，无不备受市场及置业者瞩目。

正是如此，在众多假前海项目也大卖的情况下，当山海美域这个最靠近前海的山居综合体出现时，其他还大谈前海的项目似乎有种黯然失色的感觉。只与前海中心区隔了一条月亮湾大道的山海美域，毫无阻挡地把前海中心区、前海湾揽入眼底，这种得天独厚的天时地利位置，除此外尚未有其他项目可做到。

更何况，山海美域还直接把大小南山、兴海公园、炮台公园等绝对稀缺的城市中心山海资源纳入小区步程范围，成为真前海首个城市山邨。得益于此，从开放营销中心到开放样板房，山海美域的每个动作均得到众多置业者的强烈关注。

如今，山海美域更突破性地引入选址极为苛刻的世界酒店集团排行前三的喜达屋集团品牌酒店——艾美酒店，这也是深圳市第一家艾美酒店。作为前海首家集高端住宅、办公、酒店、酒店公寓为一体的城市中心山居综合体，山海美域已然为这座城市带来了最佳的城市山邨。

 山海美域所在的小南山片区

深圳真前海片区

山海美域全景图

山海美域效果图