导读：
       ■深圳城市的“地理复仇”：南山→龙华
       ■二线关拆除，深圳CBD第一辐射区地价飙涨
       ■龙华中心区土地日益稀缺，住宅供应高端化
       ■大手笔、高标准迎价值爆发期，交通利好不断兑现
       ■深圳中轴新城崛起极具辐射效应的核心商业中心
       ■卓越·皇后道，“地理复仇”实现前的最后绝机
正文：

■深圳城市的“地理复仇”：南山→龙华

地处深圳龙华中心区的卓越皇后道，从本周开始将举办持续三周的精彩亲子活动。该项目自10月17日晚突击开盘，吸引近千批VIP客户前来，并创下了深圳楼市突击夜光开盘的最好记录之后，已经成为市场关注和热议的焦点。

卓越·皇后道的火爆入市，一方面开启了龙华楼市下半年的热销先河，另一方面，也可以说是龙华中心区“地理复仇”的一个极致表现。所谓的“地理复仇”，是指龙华中心区将从一个人们曾认为的“刚需中心区”，一跃成为高档物业的集中地，随着区域价值体系的更换，物业的估价标准也将随之提升。

在深圳，“地理复仇”并非没有先例。深圳经济特区成立之初，住在深圳南山区的人，都是早前买不起罗湖、福田的房子，被迫到南山定居的。但是经过二十多年的发展，南山区不仅成为深圳的新贵豪宅区，华侨城片区、蛇口半山区以及后海片区的豪宅层出不穷，更诞生了像深圳湾1号这样具有世界级影响力的超级豪宅，地理复仇的力量由此可见一斑。

■二线关拆除，深圳CBD第一辐射区地价飙涨

随着卓越·皇后道的入市，龙华中心区也开启了“地理复仇”的序幕。9月14日，二线关梅林关岗亭拆除。作为深圳原特区内外的分界线，二线关曾经将特区内的福田、罗湖、南山、盐田和特区外的宝安、龙岗分割成了两个世界。而梅林关被拆除，意味着未来布吉关、南头关等二线关也将陆续进入拆除范围，随之而来的是原特区外土地价值的上升。

其中龙华中心区作为深圳CBD价值的第一辐射区，价值已经首当其冲开始展现。10月16日中海地产以38.2亿摘下龙华中心区上塘站编号A816-0050地块，整体楼面地价14563.48元/㎡，土地溢价率达到91.00%！若剔除安居房、学校等用地，实际楼面地价高达2.41万元/平米。也就是说，未来中海该地块成本价大概在2.6万元/平米！

而就在中海地块西南侧约800米处的卓越·皇后道，精装修均价才2.65万元/平米！在地价飙升的情况下，未来片区势必将涌现出越来越多的高端住宅项目，类似深圳湾1号这样的世界级豪宅的出现也并非没有可能。同时，在深圳原关内已基本上没有可新建的土地，并且房价持续高涨的情况下，越来越多的购房者开始走出原二线关置业。

■龙华中心区土地日益稀缺，住宅供应高端化

在龙华新区成立之初，已经有很多具备前瞻性眼光的客户瞄准并率先进入了这一片区。莱蒙·水榭春天、中航天逸、绿景公馆1866、合正·中央原著等项目的先后售罄，推动了区域人居氛围的大幅度改善，而以卓越·皇后道为代表的高端住宅项目的出世，将进一步树立片区的高端人居形象。

同时，位处新区大道北端边沿的简上村旧改在即，未来将规划打造住宅30000㎡（含3500㎡保障房）、商业3000㎡、商务公寓16980㎡、公共配套2600㎡、9班幼儿园2400㎡、居委会150㎡。在区域人居环境提升的同时，卓越·皇后道的业主们能够享受的配套也将更为丰富。

此外值得关注的是，在大批刚需群体先后涌入的情况下，目前龙华新区的土地供应也开始日益稀缺。土地稀缺，地价飙涨，意味着未来片区的新房供应量将逐渐减少，并呈现高端化趋势。也就是说，目前区域在售的精品豪宅未来将迸发出更多价值。加之龙华新区将以深圳北站CBD为核心打造北站商务核心区，未来皇后道项目周边未来将成为区域的中心核心地带。

■大手笔、高标准迎价值爆发期，交通利好不断兑现

事实上，自2012年龙华新区成立以来，“一中轴九片区”的发展重点、5年内计划投资2000亿元的大手笔，高标准的规划建设，使得龙华新区的发展潜力有目共睹。目前龙华已进入价值爆发期，各项市政建设竞相启动、交通配套不断升级、人居环境优化改善，高端人居中轴也正在崛起，各种利好正渐渐开始兑现。

据了解，目前梅观高速清湖立交以南段改造工程已经完工，彩田路北延线正加快建设，皇岗路快速化改造，五和南坪连接线，坂银大道正全力推进前期工作。梅观高速清湖立交以北段拓宽改造计划2013年底完工，新彩隧道将于2014年9月建成，皇岗路快速化改造、五和-南坪连接线、坂银大道3项工程力争2014年开工建设。

紧邻深圳CBD、城市新中心的定位、日趋完善的便捷交通网络、密集的中高端居住群体等优势，让这一城区的未来发展具备了无限可能。时至2013年，龙华新区的繁荣，已经不仅仅表现在居住领域，品牌商家争相布局的龙华，商业大格局也已经开始崭露头角。

■深圳中轴新城崛起极具辐射效应的核心商业中心

根据龙华新区规划，在龙华办事处龙华人民路两侧1.5平方公里范围内规划打造成为集休闲、娱乐、餐饮、时尚购物、办公、高档住宅等一体高端的现代化商业区域，使之成为深圳中轴新城极具辐射效应的核心商业中心。该商业中心的打造主要包括四大项目建设，计划2020年项目建设基本完成，包括海岸城、德业基及鸿荣源城市更新综合体项目。

目前，整个龙华片区商业氛围浓厚，已经吸引了天虹商场、华润万家、大润发商场、沃尔玛、国美电器、苏宁电器等一系列商业巨头竞相入驻。让人关注的是，新区中商业中心打造的四大项目中海岸集团将投资百亿于龙华新区再造一座海岸城，这是继南山海岸城之后，深圳第二座海岸城“牵手”龙华新区。

人民路1.5公里范围内的城市旗舰商业项目正在紧锣密鼓的推进中。总用地面积超240万平米，预计总投资额超过700亿，深圳海岸城、鸿荣源等多家知名开发商进驻共同打造，未来将建成一个集娱乐、购物、办公、高档住宅等一体高端的现代化商业区域。甚至有业内人士评述：这里有望成为与“万象城+KKMALL”蔡屋围商圈媲美的消费集散地。

■卓越·皇后道，“地理复仇”实现前的最后绝机

从土地价值到人居氛围，再到商业规划，龙华中心区正通过“地理复仇”，实现从刚需中心到高档中心的华丽转身。而片区的房产价格也已经从2012年的两万左右一平米，到2013年初的两万多一平米，随着2013年年末将至，龙华中心区的已经直奔近三万一平米，价格趋势一路向上，可以说丝毫没有减弱。

其中卓越·皇后道作为目前深圳北站片区唯一在售的高层精装住区，是卓越集团继维港和浅水湾之后的又一个住宅精品项目，卓越·皇后道开放营销中心以来，即以片区最低密度2.36、国际大师本纳道•霍规划设计以及片区在售项目唯一精装等突出特质，受到了全市置业者的广泛关注。

卓越皇后道位于人民路与新区大道交汇处，紧邻地铁4#上塘站、中海新拿地块，雄踞深圳最火热的北站枢纽住区。在龙华楼市整体趋涨、需求旺盛，但新盘供应明显不足的情况下，卓越·皇后道将成为龙华中心区“地理复仇”实现前，购房者最值得入手的价值腾飞标的，目前项目89㎡全能三房以及156-162㎡四房正在热销中！