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行业观察
全球楼市最大悬疑?

作者:homer 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-11-12 13:11:33点击6922


导读:
       ■土地/房价最高的,都是在城市硅谷周边
       ■天生豪宅区=科技密集地+大学城
       ■深圳楼市的“哥德巴赫猜想”?
       ■全球最大的楼市谬误,亟待纠正
正文:

■土地/房价最高的,都是在城市硅谷周边

不少场合里都有人问到:现在的深圳房地产市场,正不正常?其实这个问题并不好解释。若一定要说,那就是:这是不正常的,而且存在着一个极大的悬疑。如何解释?以下不妨先从一个全球现象开始探讨。

最新消息:美国硅谷房价再创新高,两年内平均房价上涨了27%。根据全美低收入住房联盟的数据统计:美国十大房价最高城市中,四个就位于硅谷地区周边,包括旧金山、圣克拉拉、马林和圣马特奥。甚至距离硅谷有点距离的奥克兰市,去年房屋租金也涨了11%,较大社区公寓平均租金甚至比一年前涨了8%,达到2768美元(17107元人民币)。

其实不仅是美国,全球现象来看,走在比较前面的发达国家或城市,与高科技产业片区挂钩起来的片区,而且往往集中了众多大学,既是硅谷地区也是大学城片区。这些硅谷地带也是城市里土地、房价居高不下的地方,如美国东海岸靠近大学的地方,房价都很贵;通常加州以及东部大学区的房价,甚至是其他州的2-3倍。

其实,无论是在欧洲、美国、澳大利亚、亚洲等等所有的发达城市,经过大量的归纳总结,我们可以发现,那些走在前面的发达国家或城市,一般上而言以科技创新、高等教育为主的片区,都是城市的高价值所在,已然已是全球化的规律。

■天生豪宅区=科技密集地+大学城

这种现象在英国同样得到明显表现。剑桥科学园、苏格兰硅谷和伦敦以西M4号走廊都是英国闻名于世的高技术集聚区,众多海外及当地高科技公司在此投资落户。这些地方不但是英国高新技术集合地,也是英国著名大学所在地,也是城市的房价高地,是豪宅区。

值得注意的是,以剑桥科学园为例,其实他们与伦敦市中心的车程距离,甚至均达到1.5个小时,但周边的物业与伦敦市区同类型物业相比,剑桥科学园周边的房价是在伦敦市区半小时车程内同类型物业的近2倍。对此,我们可以再次肯定,城市高科技集聚地硅谷,伴随着大学城的集中所在地,往往都是天生的豪宅区。

城市硅谷与大学城的结合,从而衍生豪宅区的现象,全球发达国际或城市几乎无不如此。在这种全球化现象下,综合深圳30多年的城市发展、产业发展、创新技术来看,已是全球第二大科技湾区城市。但作为深圳硅谷的大沙河创新走廊、留仙洞总部基地、大学城,现实却并没出现过真正的豪宅区。

■深圳楼市的“哥德巴赫猜想”?

从房地产角度来看,我们可以发现,在深圳这座城市里,实实在在融合了城市硅谷力量和人文资源的片区,也就是大学城周边,却并没有如全球化现象所共同表现那样,伴生着土地高溢价、房价高。为何全球城市列强的硅谷+大学城地带都是城市里的宝,是城市里的金子,难道到了深圳就不一样?对此,正是值得大家深入思考的重要问题。

主要位于深圳西丽片区的大沙河创新走廊、留仙洞总部基地,同时也集中了深圳最多大学教育资源、研究院等科技、人文资源的周边地带,不可否认的是这些地方集中了深圳城市最多的科技和人文资源。然而一旦说到这个地方,绝大多数深圳人对此的印象,却也离不开:较远、资源环境好,但居住质量不敢恭维……

然而,全球的城市列强都是这样的豪宅分布情况,那么在深圳这座全球第二大科技湾区城市就变得不同了?全球化这点在我们的脑袋里打起大大的问号,也是目前为止深圳房地产市场最具悖论的争议。也正是这样,深圳西丽尤其是大学城周边的表现,甚至成为全球楼市里的“哥德巴赫猜想”。

■全球最大的楼市谬误,亟待纠正

值得疑惑的是,国内大多数城市投资以外地人居多,城市主要增值额也被别人拿走。超1500万人口的深圳以外来人居多,这群人热爱学习,创新性强,无论在商务还是投资等各方面都十分出众;但对全球化发展的城市硅谷、大学城片区却不敏感,也因此使得这里从来没出现过真正的豪宅。

需要强调的是,从全球规律来看,城市硅谷+大学城绝对是知识含量高、科技创新强、 豪宅密集的区域。也就是说,一旦出现了与深圳硅谷、大学城相匹配的豪宅,将是深圳硅谷大片区的豪宅市场开拓者。

事实上,以深圳城市硅谷+大学城的资源来看,这里集中了10平方公里土地的大学城、国宾馆麒麟山庄、180万平米西丽水库、深圳最大果场、野生动物园、多条地铁环绕;这里也有政府规划的留仙洞总部基地、大沙河创新走廊……生态资源之佳、科技含量之高,理应具备了诞生真正豪宅的条件。

也正是众多理所当然的条件下,然而我们却发现,在此之前,这里从来没出现过一个让深圳人们神经兴奋的真正的豪宅。这是什么原因呢?对此我们也希望能以此抛砖引玉,引发大家更多地思考这个全球最大的楼市悬疑……


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评论者:过客
只有亲自来过大学城亲自看过博林天瑞的样板房,才会说是豪宅。
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评论者:过客
想要“豪”起来,无非占有稀缺自然、人文资源。论深圳的自然资源,目前还轮不到西丽,也许以后大学城本身变成景观资源。论人文资源,国内还是学位房拉风,大学周边无一例外是小饭馆、桌球室、网吧的天下,跟啥豪宅啊人文风气啊豪不搭界。什么科技园硅谷啥的,造就的是普通刚需,苦逼挨踢男抢的是招商果岭而不是鲸山觐海。
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评论者:过客
再加上吸毒致死的,毒驾撞死的,校园欺凌的,重伤、轻伤的,这些机率比命案高得多。
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评论者:过客
大家可以看到,一个人假如在加州硅谷奥克兰从出生到活到老85岁,会在这个40万人的小城市经历1万宗命案(枪杀)和35万宗抢劫。也就是差不多说你必然会被抢劫一次,你认识的每一百人中,约会有三个人左右被枪杀,因为统计上面来讲,基本上你大约会认识二千人左右,那就是差不多你认识的人中,会有60个左右被枪杀。
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评论者:过客
前段时间,谷歌街景拍下了一个命案尸体,成了新闻,其实就是十万学生的加州伯克利大学附近一个地方的,那个地方也是全美国治安最差的十大城市之一。而加州伯克利大学,是全美国最好的公立大学,注意,没有之一。 也是全球最好的公立大学, 注意,没有加上之一。
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