导读：
       ■淡季不淡，皇后道真是ATM机？
       ■N-CBD中心，不败超区，价值永动！
       ■峰值地段，不动产的尖端放电现象
       ■卓越皇后道：深中轴最高端新盘，N-CBD最牛新盘！
正文：

■淡季不淡，皇后道真是ATM机？

2013年11月16日，位于深圳龙华中心区的卓越皇后道再次加推吸引近300批客户到达现场的现象再次引起@房地内参的注意，可以说，自10月17日卓越皇后道在大中华一楼交易大厅突击开盘开盘以来，项目延续的热销态势可以说一直让笔者颇为惊讶。一般来说，在经历了金九银十的疯狂之后，十一、十二月份的楼盘都开始进入销售淡季，而卓越皇后道呢？不仅回回加推场场迎客好几百批，而且回回热卖，可以说是一反楼市常态。

仔细梳理项目的稀缺性，笔者发现与项目所在的片区的深圳北站有很大联系。作为深圳目前最大的高铁交通枢纽站址深圳北站，其实自2011年6月启动以来就一直颇受市场关注，无论是政府的规划利好还是投资客的深情热捧，都将这个片区炒得火热。时隔两年多，从多年前的龙华核心地区法定图则的“纸上谈兵”，到如今深圳北站的商务氛围的渐浓，可以说，深圳北站已再不仅仅是一个简简单单的交通枢纽，而是正在渐变成一个真正意义的N—CBD。

而所谓的N—CBD，指NEW-CBD，新商务CBD，即以深圳北站为圆心，周边周边2平方公里左右的范围内的商务区。据数据统计，深圳北站周边的商业服务业用地面积为49.3万㎡，占片区总规划商业服务用地面积的82.7%左右。其中沿轨道龙华线将布置线性的沿街连续性商业空间，在轨道站点周边地区建设规划区的地标性节点。深圳北站地区将作为未来深圳对外的标志性枢纽之一，红山站周边地区将形成未来龙华新城的商业中心。

■N-CBD中心，不败超区，价值永动！

在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，共聚集了天虹商场、华润万家、大润发商场、岁宝百货、国美电器、苏宁电器等“中国连锁百强”企业的20多家大型零售卖场，其中天虹、大润发龙华店均为区域旗舰店，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。与深圳中心商圈相比，龙华核心区将依托深圳北站的独特优势，将辐射力扩大到全深圳乃至全国范围，为该片区商圈注入源源不断的活力，将成为最流金的片区。

而在最流金的N—CBD核心内，就是卓越皇后道所在。而核心，或者说中心，不仅是效率最高的地方，更是商务资源配置最丰富的地方。举例而言，一个国家或区域、城市的核心区，在政治、经济、文化、金融、商业等方面，往往占据所在国家或者区域、城市的高端，具有巨大而强烈的基础支撑，而各项要素的持续聚集和积累，进而促进和保障了其作为中心的牢固地位，形成了良性的循环。这就是所谓的“中心价值永动”效应。

由于区域中心集中了片区最好的地段、配套、交通、经济……成为地区最核心区，也是最高端能量聚集区。财富集聚、人才集聚、产业集聚、资源集聚，信息集聚，而在各种资源集聚的基础下，将使区域产生尖端放电效应，爆发巨大能量，致使区域价值提升。如纽约曼哈顿的紧缩式城区。

■峰值地段，不动产的尖端放电现象

此外，城区中心、核心内的物业，是最具未来及安全性的是最稀缺的“峰值地段”，峰值地是供应余地最小、价值最高、各类投入最大的地段，尤其对于商业、商务居住、文化娱乐、城市生活来说，这种地块往往具有最强的溢价能力。城市竞争力的主要组成部分，是由核心区域对周边经济的影响力而决定的，这就是熟地的峰值地段核心价值。

也就是说，只要城市存在，其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化，但是对于核心的峰值地段来说，政府、社会对其的投入则只会持续、增多，而不会减少，其安全性与高溢价的特性因此确立，其价值也因此具有绝对性。

峰值地段一般是一个区域、城市的核心区，在政治、经济、文化、金融、商业等方面，往往占据所在国家或者区域、城市的高端，具有巨大而强烈的基础支撑，而各项要素的持续聚集和积累，进而促进和保障了其作为中心的牢固地位，形成了良性的循环。这种效应形成之后，往往出现突破常规的表现，而且一次次地挑战固有认识极限，呈现出马太效应：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来”，在其地位、价值、意义上，均是如此。

■卓越皇后道：深中轴最高端新盘，N-CBD最牛新盘！

比如纽约曾经在1855~1858的4年之间，房地产价格上涨700%，整个西方社会为之震撼；伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍，这种涨势目前还在持续中，金融城更是创下28年来的最大涨幅：31%。正是如此，在这样的“中心价值永动”效应集聚、峰值地段的尖端放电下，雄踞N-CBD内最核心的卓越皇后道，无疑最应受到关注。

据悉，卓越•皇后道地处深圳龙华中心区，由6栋高层和8栋别墅组成，是卓越集团继维港和浅水湾之后的又一个住宅精品项目，属于龙华片区高档精品项目。卓越皇后道整个小区园林都按顶级豪华配套规划，是龙华稀有的生态宜居品质大盘。从规划到用材，采用别墅高规格标准打造，是年内唯一的墅级刚需盘。

卓越皇后道容积率达2.42，是区域中容积率最低的项目，项目拥有的5.5万㎡的园林不算特别大，但是绿化率却占了建筑总面积的30%。对于居住来说，密度直接涉及到未来居住的舒适度，密度越低居住感越舒适，而最直接的感受就是，房子大了、阳光多了、景观阔了、绿化多了，给业主一种未曾体验的优越感。

可以预见的是，随着深圳北站站址经济与口岸经济双重优势的深圳北站的崛起，在N-CBD的绝佳地段的配置下，卓越皇后道的物业价值在未来激增的趋势已成为必然。再加上项目周边教育、医疗各项配套的完善、“卓越港系”对品质、物业深挖的一贯追求，以及项目周边麒麟山、羊台山、塘朗山、野鸡山、大脑壳山等组成的城市南北轴线的绿色生态线配套，再次大卖指日可待！