导读：
       ■大城博弈，深圳GDP未来1~2年内将超香港！
       ■房价与GDP之间存在显著的正反馈影响
       ■价值裂变，深圳顶级豪宅将再现京沪顶豪热销增值浪潮？
       ■33年超越140年，深圳顶豪房产准备好了吗？
正文：

■大城博弈，深圳GDP未来1~2年内将超香港！

2013年即将过去，2014年向我们招手，在这仅存的2013年的最后一个月里，相信对于2014年像深圳中心·天元、博林天瑞、翡翠海岸、深圳湾1号、壹海城·玺湾、纯水岸后期等等顶级豪宅的价格走向预测又开始层出不穷了。而在房地内参看来，这与2013年深圳GDP总量有着密切的关系，而且深圳GDP未来1~2年内将超香港！

半个多世纪以来，香港经济不论是在中国，还是在亚太区，都独领风骚，人均收入水平一直名列前茅。然而，由于内地中心城市的迅速崛起，令经济实力对比出现了根本性变化。早在2009年，上海就以14900.93亿元的GDP总量率先超越香港，紧随其后，2年后的2011年，北京更是以16000.4亿的GDP总量成功超越香港，成功追上香港毫无悬念。

香港在上世纪90年代初经济总量曾经占到内地的四分之一，目前这种情况已悄然改变，而且这一超越即将发生在深圳。从数据上来看，2012年深圳GDP总值为1.29万亿元，比2011年增长10%。最新统计数据，2012年度香港GDP为2.04万亿港元，按最新汇率计算约合人民币1.61万亿。2012年深圳GDP与香港GDP只差0.75万亿。

据悉权威机构判断，预计未来数年内，深圳GDP仍将在前海中心规划等重大利好的强力推动下保持10%左右的高速增长。而香港GDP增速将维持在2.5%的稳定增长水平”，以此推算，深圳GDP预计将在2015年增加至约1.72万亿元，香港GDP按当前人民币汇率计算约为1.7万亿元，低于深圳GDP。换言之，2015年深圳将成为继上海、北京之后又一个GDP总量超越香港的内地城市。

■房价与GDP之间存在显著的正反馈影响

大量研究表明，一个国家或城市的经济影响力，决定了其创造和集聚财富的能力；而经济影响力是由经济总量、结构和地理三大要素决定的，其中经济总量起关键作用。而深圳经济总量的赶超香港，对于房地产来说，势必又将使得深圳中心·天元、博林天瑞、翡翠海岸、深圳湾1号、壹海城住宅部分、纯水岸后期等深圳顶豪房产的房价向香港顶豪的房价看齐。

从数据上来看，房价与GDP之间存在显著的正反馈影响，且为双向因果关系。一方面，房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资，拉动建筑、金属制造、机械设备、水泥、家电、装修等行业的发展，有效解决社会就业，对经济增长产生乘数效应，GDP随之增加；另一方面，GDP的上涨反映国民经济的成长，GDP增长后，所有的生产要素包括土地、资本和劳动力都要参与分配。

如果GDP增长速度很快，那么意味着劳动工资要增长，资本的回报率会比较高，土地的价格也就是土地的回报也会比较高。假如土地、劳动力和资本的供应都比较充足，那么这三者的增长率基本上应该和GDP的增长同步，再加上通货膨胀将带来资产价格的提高，反过来促进房价的上涨。

■价值裂变，深圳顶级豪宅将再现京沪顶豪热销增值浪潮？

以美国、日本的数据为例，从1998年至2008年间的时间段，美国房屋价格指数与GDP总体的超势上来看，起伏趋势大致趋同，这某种程度上说明了房地产价格指数与GDP的变化有较强的关联性，翻看日本这一阶段两者之间的关系对比，发现日本同样如此。放眼中国，虽然中国的房价指数序列较短，但不难发现，住宅价格涨幅与GDP（当年价格）涨幅的相关性很高。 

再看近些年发展超香港的上海与北京。伴随着GDP总量的变化，可以看到的是，随后发生的一系列房地产事件都足以说明这一现象。据悉，在上海超的GDP总量超越利落时，接二连三诞生了御翠园、九间堂、合生东郊华品园、御华山、翠湖天地、世茂山庄、济南路八号、白金湾等合计13个单价超过10万元/平的顶级豪宅。

而此前略显冷清的上海顶级豪宅汤臣一品迅速进入热销期，其平均售价也由最初的13万元/平方米悄然攀升至约20万元/平方米，部分复式单位售价更已超越25万元/平方米。2011年，北京GDP总量也成功超越香港，随之而来的也是钓鱼台七号院、盘古大观等顶级豪宅的火爆热销和持续增值。

■33年超越140年，深圳顶豪房产准备好了吗？

看完上海与北京，让我们再来看看深圳，数据显示，当深圳GDP达5000亿时，房产套均总价超50万；而当GDP达1万亿时， 房产套均总价超100万；2012年深圳GDP达1.3万亿，房产套均总价超130万。可以说，深圳GDP全面超越香港，将进一步吸引珠三角人流、物流、资金流加速向深圳聚集的同时，注定也将是深圳城市地位、土地价值等进一步提升之时！

香港半个多世纪以来的迅速崛起，被公认为世界经济增长的奇迹。因为香港曾在短短40年时间内，走完了西方国家大约用了120~200年才走完的路。而深圳，仅以发展速度看，深圳仅用了33年的“深圳速度”，就超越了140年，这是深圳标志性的一刻，随着GDP与房价的正负反馈效应及土地的稀缺效应趋势的加剧，也将将刷新深圳顶豪房产价值标高，形成一股新的价值裂变。

未来十年，深圳城市中心顶级时空玩家深圳中心·天元、处深圳硅谷的博林天瑞、天生豪宅区壹海城·玺湾、全球湾区新高地深圳湾1号、深圳湾区ONE区头排翡翠海岸、城市中心别墅华侨城纯水岸15期等顶豪物业，向香港全岛均价看齐的机率将越来越大。33年超越140年，深圳顶豪房产们，你们准备好了吗？

深圳中心

博林天瑞

壹海城·玺湾

深圳湾1号

翡翠海岸

纯水岸15期