导语：中国房地产，冰火两重天。火的是龙头房企的基本面，冰的是资本市场世界末日般的行业预期。地产股如今已经成为很多投资人直接排除掉的投资标的。然而，绝好的投资机会往往出自被市场错杀的冷门行业，地产股会带来这样的黄金机遇吗？

源自《投资最重要的事》，第一层次思考指大众的认识，第二层次思考指有别于大众的正确的认知，超额投资收益有赖于第二层次思考。本文所述，为笔者近年来在阅读公众人物观点、与良师益友交流的基础上，经独立思考提炼出来的阶段性认知，未必正确，不断完善中。作为当下投资龙头地产股的依据，记录备案，供日后检讨。

■中国房价是否已经高的离谱了？

【第一层次思考】从“房价收入比”和“租售比”看，相比发达国家平均水平（4-6倍房价收入比，200-300倍租售比），中国房价过高，严重不合理。

【第二层次思考】存在即有合理性。如果房价高的不合理，怎么会有这么多人买得起？怎么会有这么大的成交量？事实上，人们在使用“房价收入比”和“租售比”指标时犯了几个错误。第一个错误是静态的看指标，忽视了中国经济的增速预期远高于发达国家，忽视了中国人均收入的增长预期远高于发达国家，忽视了中国住房租金的涨幅预期远高于发达国家，也忽视了新毕业大学生“房奴”们的收入增速远高于社会平均（以至于没过几年就“脱奴”了）。在股票市场中，人们更看重利润增速预期，愿意给成长股更高的市盈率，房价同理。当人均收入和房租持续上涨后，房价收入比和租售比也自然会降下来。

第二个错误是“被平均了”。购买商品房是有收入门槛的，就如同家庭可支配收入达到一定门槛后才买的起空调和汽车。在发达国家，绝大多数居民都过了购买商品房的收入门槛，取人均收入做分母没有问题。但在中国现阶段，贫富差距还很大，不是所有家庭都过了购买商品房的收入门槛，都应该被平均到房价收入比的分母中的。还有其他错误，如拿中国的一线城市和发达国家的平均水平比，如中国居民的灰色收入未被统计等等。

其实，换个角度看，在中国最稀缺的地段，超高房价可以起到“劫富济贫”的二次分配作用，把富人口袋里的钱尽可能多的掏出来，用于市政建设。对于能买得起豪宅的土豪们，你卖贵了，他买一套，你卖便宜了，他买三套。不过，不得不承认，一线城市由于供不应求，房价一直贴着合理范围的上限在运行。据笔者测算，一线城市的房价已经至少透支了十年的人均收入和房租涨幅，没有投资价值，只有自住和投机价值了。当下，投资房子远不如投资严重低估的龙头地产股。

■高房价会抑制消费吗？

【第一层次思考】中国经济增长今后将主要依靠消费拉动，但高企的房价严重的制约了人们的消费能力。如果房价大降，人们的生活会更幸福，有助于消费增长。

【第二层次思考】对于迫切要买房的刚需，高房价的确会抑制他们的消费。但是对于的已经拥有住房的大多数城市居民来说，恰恰相反。房子已经成为中国城镇居民最主要的家庭财产之一。许多城市居民的工薪收入不过几千元，增长也不快，但房价的持续上涨使得他们“身家”上百万。

正是因为净资产的上升，使得这些家庭感觉到有钱了，比以前更敢消费了。然而一旦房价大跌，有房者的身家会急剧缩水，一下子感觉自己穷了，必然收缩可选消费。事实上，中国房价的增长使大多数城市家庭都或多或少的受益了，受损的是必须要进城买房的农民子弟。所幸的是，十一届三中全会要释放的改革红利正是要给广大农民的土地确权，变得有市场价，从而增加广大农民的“身家”，促进农民消费、进城。

■中国政府会主动刺破房价泡沫吗？

【第一层次思考】中国房价高，民怨沸腾。政府常年调控力度不减，房产税等重磅政策很快就会铺开。

【第二层次思考】中国政府不可能主动刺破房价泡沫，这无异于经济自杀，因为房价大跌的后果是中国经济崩盘。一方面，房产税或其他过激政策通常会导致购房者观望3-6个月（从这个角度来说，出台过激政策时间窗已过，10月底11月初是最佳窗口，影响从上一年的11月持续到次年3月，对GDP的负面影响在两年内分摊），导致新房成交量暴跌，房地产投资大降，相关产业的投资和消费也随之全面下降，失业率增加；

另一方面，如果政策有效促使房价大跌，则广大有房家庭净资产大幅缩水，必然导致可选消费支出随之缩减。这样的结果，别说GDP增速保7不可能，能否增长都是问题。房地产的过激调控必然导致中国经济陷入大萧条。因此，站在政府的角度，过激的房价调控政策短期内根本不可能出台。长期呢？可能过几年房价都不需要调控了，市场会发挥作用的。政府能做的，必然是加大保障房供给，同时尽快发展新兴产业、降低地方政府债务、逐步减轻宏观经济对房地产的依赖程度度。至于房价，如能使房价增速低于收入增速，泡沫不继续变大就比较理想了。

■房价在什么条件下才会崩盘？

【第一层次思考】房价不可能一直涨到天上去，中国的房价涨的太快了，离崩盘不远了。

【第二层次思考】一个地区（国家、省区、城市）的房价与该地区的宏观经济密切相关，而且宏观经济周期是房价周期的先行指标，不是相反。通常情况下，地区房价的长周期规律是：第一阶段，地区经济起飞，居民收入提高，当居民收入达到一定门槛后，商品房市场启动；

第二阶段，地区经济持续繁荣，外来人口涌入，房价随之逐级上升；

第三阶段，地区经济减速，实体经济产生的利润不再投资实业，而是流入资本市场，炒房炒股，房价出现泡沫并不断膨胀；

第四阶段，地区经济衰退，企业大量破产，抵押的房产被迫出售，房价随之崩盘；

第五阶段，地区经济复苏，房价随之企稳；回到第二阶段，周而复始。

日本是这个规律，经济增速放缓后，房地产泡沫持续放大，知道经济硬着陆房价才崩盘。底特律的房价为何会跌到零？这显然不是房价过高所致，而是因为经济崩溃，人口流出。温州和鄂尔多斯也遵从这个规律：先是经济繁荣，房价上涨；随后经济减速，剩余资金疯狂炒房；最后经济衰退，房价泡沫破裂。因此，经济好好的，房价不会无缘无故的下跌，因为没有人被迫低价卖房。房价大跌的导火索往往是地区经济先衰退。

当然，据笔者有限的观察，还有两种例外情形可能导致房价大跌：一是政府主动强力调控，但前面分析过，中国短期内不可能；二是类似美国的次贷危机，但中国目前首付比例很高，这个风险也不存在。结论：中国当前情况下，全国性房价大跌必须全国经济先硬着陆，某个地区房价大跌也要当地经济先崩盘。可以说，笔者看好地产股，赌的是国运，赌的是中国经济还能健康发展一二十年，短期不会硬着陆。反之，如果中国经济硬着陆，房地产必崩。但话又说回来，如果中国经济真的崩盘了，那又有什么行业的股票能独善其身？高市盈率的股票怕要跌的更惨吧？

■三四线城市房地产近期会大面积崩盘吗？

【第一层次思考】三四线城市已普遍供过于求，到处新盘林立，鬼城遍地，很快会发生大面积房价崩盘，温州和鄂尔多斯就是先例。

【第二层次思考】大家都意识到的风险，往往不那么危险。首先，绝大多数三四线城市的房价本身根本没有泡沫，开发商成本加成定价获取合理利润而已。大多数被三四线城市的房价历史上没被炒高过，现在又供大于求了，怎么可能有价格泡沫？

笔者观察了多个三四线城市，非核心地段的高层花园小区的主流价格都是四千多，不带电梯的多层房子主流价格三千多。这就是开发商获取合理利润的成本加成价，这就是商品房的门槛价格。再低，没有开发商愿意盖房子了，地方政府也不愿意供地了。不要拿三四线城市的房价收入比说事，三四线城市很多居民还没有迈过买商品房的收入门槛呢。

其次，三四线城市供过于求很久了，各方必然采取相应的行动化解风险。现有开发商已放缓开工，降低供应；撑不住的开发商可以将项目转卖给有实力的大开发商；未进入的开发商则不会进入这些城市拿地；地方政府也会放缓土地供给，吸引周边农民落户；中央政府出台新城镇化规划，引导人口向三四线城市分流。

第三，不排除个别三四线城市步温州、鄂尔多斯后尘，但一定是当地经济先出问题，支柱产业倒了，企业大量破产。很多三四线城市的经济都没有起飞过，又能衰退到哪里去？如果一线城市或省会城市出问题，会因为经济的辐射性向周边城市传导，但某个三四线城市房价崩盘，通常不具备传染性。细枝末叶的枯萎不会影响整棵树的健康。结论：大面积的三四线城市房价崩盘，短期内不大可能。

■某些城市的房子供过于求，这些城市里所有的开发商就都很危险了吗？

【第一层次思考】当前，三四线房子普遍供过于求，因此业务布局于侧重于三四线城市的开发商，较之侧重一二线城市的开发商更危险，比如恒大地产、碧桂园。

【第二层次思考】市场经济环境下，供过于求是常态。很多行业都是供过于求的，但并非所有企业都没法持续赚大钱。空调行业供过于求吧？格力电器很赚钱啊。客车行业供过于求吧？宇通客车一家的利润超过全行业的一半。什么样的行业最怕供过于求？产品同质化的行业。比如煤炭、有色、钢铁等大宗商品，全行业供过于求往往意味着全行业亏损，因为除了降价，缺乏差异化的竞争手段。

相反，对于产品具有足够差异性的行业，具有长期竞争优势的龙头企业，是可以长期活得很滋润的。房子是什么样的产品呢？差异化最大的产品。每个地段、每个小区、每套房都不一样。房子是要居住几十年的，购房者不可能只关注价格。龙头开发商，同时拥有品牌溢价和低成本优势，卖得比别人贵，成本比别人低，占的市场份额又还很小，何惧供过于求？例如恒大地产，资本市场想当然的认为三四线城市的项目是恒大的沉重包袱，其实呢，这些城市反而是缺少强大竞争对手的蓝海粮仓。但是，中小开发商，在供过于求的环境里，就很难过了。理智的做法是知难而退，以保住多年积累的胜利果实。

■中国的房子已经够住了吗？

【第一层次思考】中国到处都是鬼城，城市里许多家庭都有两套以上的住房。另据统计，城镇人均居住面积已达32平米，甚至超过了香港和日韩，中国已经不缺房子了，现有的房子已经够住了。

【第二层次思考】中国真的到处都是鬼城吗？有真有假。真正的鬼盘甚至鬼城，主要是一些旅游地产项目，是富人和中产阶级买来度假或者资产配置用的。例如惠州沿海的大量楼盘，空置率超高。富人的钱太多了，不愿都放在企业或股票上，有必要配置些别墅洋房分散风险、彰显尊贵。能增值更好，跌了也不会急于甩卖。至于大都市的中产阶级，除了城市第一住所，利用闲置资金在山清水秀之地买套度假洋房，虽既不实用又未必升值，却也是时尚中国梦之一。

但是，各城市在老城区之外建的新城，绝大多数并非真正的鬼城。由于限购限贷，近几年这些楼盘中的投资客比例已经相当低了，多数满足的是老城区居民的改善性需求。因为相对于陈旧、拥挤的老城区，新城区在环境、规划等方面强太多。但老城区有房住的居民并不会急于搬到新城区住，而是要等待商业文化等配套设施完善以后才搬家，这往往需要滞后几年时间。于是，大家看到很多新城房子都卖出去了，却没多少人住。不了解国情的外国人大惊小怪情有可原，中国媒体跟着炒作就不厚道了。

再说说中国城镇人均32平米的居住面积够不够住。且不说未来城镇化增加的3亿新市民需要有房子住，也不说中国有相当部分的比如老年人客观需要在两个城市之间轮流居住（每年要到子女家里住上几个月），就说现有的住房中，有多少是宜居的，是有人愿意长期住在里面的呢？中国自1998年以来启动住房改革，2000年以后建的带花园、有电梯、配物业管理的现代化小区累计有多少呢？截至今年底，不到90亿平米（2000-2013年累计商品房销售面积），现有城镇人口大约7亿人吧，也就是说，高质量的住房，城镇人均13平米而已。那些住在老房子里的居民，有谁不想换房吗？

即使住在现代化小区里的居民，又有多少不希望住的更宽敞些呢？请读者抽样调查一下身边的亲戚朋友，他们对现在的住房条件满意了吗？调查结果不言自明。中国人，但凡有经济能力，就会优先改善自己的居住条件，而且希望持有而非租赁，这是面子问题，是大问题。再畅想的远一点，随着科技进步，新一代的绿色建筑在十几年后完全可能引发新一轮的住房升级潮，到那时，富人和中产阶级恐怕又要搬家了。结论：房子，新增需求还很大，改善需求无止境。

■房地产行业到天花板了吗？

【第一层次思考】2012年中国商品房销售额6.7万亿，2013年超过8万亿，预计2015年到达10万亿的天花板，然后徘徊数年，2020年以后逐年走低。

【第二层次思考】同意，10万亿左右可能会是中国房地产年销售额的天花板。但是，行业的天花板不等于企业的天花板，特别是龙头企业。所有房地产从业人员和证券行业分析师，都异口同声的说，房地产行业的集中趋势势不可挡。目前，全国房地产十强的销售额份额接近15%，五六年前还是8%，而参考国际惯例，未来十年至少可以达到30%。香港，1980年前有3000多家地产商，现在呢，100家，比较大的10家左右。中国大陆现有4万多家地产商，按照王健林的说法，将来剩下几百家就够了。

因此，龙头地产商，平均至少还有一倍以上的成长空间，无论是规模还是利润。所以大家看到的现象是，地产调控好多年了，龙头地产商的业绩平均保持着20%以上的增速，而且明年、后年的业绩增速都已基本锁定。此外，近两年起，万科、绿地、万达、碧桂园等多家龙头地产商已经尝试开拓海外市场以满足国内富人海外置业的需求。对中国地产商而言，外面的世界还很大。即使行业总空间10年后出现萎缩，但房地产行业是永不消失的，只是大多数弱势企业退出了，少数优势龙头企业则将发展成混业经营的巨无霸企业集团。

■会出现地产商大面积破产跑路吗？

【第一层次思考】既然地产行业要优胜劣汰，不断集中，那得有多少家地产商破产跑路啊？

【第二层次思考】地产是个非常好的行业。其中一大好处就是轻资产，进入和退出门槛都很低。地产商没有什么固定资产，所有土地和房子，都是存货，卖完就完了。行情不好了，赚不到钱了，就不拿地了，把手上的房子卖完后就不做了，即使是手上的土地或者盖倒一半的工程，也可以转卖给其他大开发商后退出。等行情好了，随时还可以拿块地再回来。行业不断集中的过程并不血腥，破产跑路的开发商只是少数，大多数都是赚到钱后识时务的转型了。用万科董秘谭华杰先生的话说，地产行业不是大鱼吃小鱼，而是小鱼让大鱼。

■地产商就只能盖房子吗？

【第一层次思考】随着地价越来越高，开发商拿地、盖房、再拿地、再盖房的模式不可持续，地产股低市盈率是合理的。

【第二层次思考】谁说地产商就只能盖房子了？李嘉诚是靠房地产起家的，他现在还只在盖房子吗？香港的大地产商，无一不是混业经营的大财团。大陆的龙头地产商们，必然是一边继续盖房子，一边谋划转型。君不见，恒大地产已经布局体育、文化、矿泉水、医疗服务等多个新兴行业？万达集团王健林计划到2020年，房地产开发业务占比下降到集团总收入的50%以下。万科、龙湖等也都在加大商业地产和社区服务的业务比重。之所以这些龙头开发商还在加速盖房子，只因盖房子的钱还是最好挣的，盖房子仍然是这些大集团积累资本的最快捷手段。转型、混业经营是必然趋势。然而，看看目前龙头地产股的市盈率，哪个包含了转型的预期？

结语：如果您和笔者一样相信中国经济还可以繁荣一二十年，那么，龙头地产股应该是绝佳的投资机会。中国房地产全行业虽然已经告别“黄金十年”，但却步入龙头地产商的“白金十年”，从百家争鸣的春秋时代，进入强者更强的战国时代。从大浪淘沙中胜出的，既有战略远见又有强大执行力的龙头地产商们，大概率的边快速发展边积极转型，不断滚雪球，终成混业经营的商业航母。笔者期待通过持有他们的一小片股份来分享他们未来的辉煌成就。资本市场长期看是有效的，基本面和估值的背离迟早会得到纠正。地产股中目前最被低估的标的，在港股是恒大地产（集团上市，足球、矿泉水、医院等新业务全部包含在上市公司中，日后笔者将撰文详述），在A股是万科。