导读：
■深圳楼市最大矛盾：房价蹭蹭涨，全城无地可供？
■出让居住用地创15年新低：仅3宗、13.2万平米
■深圳房地产市场未来最主要土地供应方式；旧改！
■实操层面旧改步履维艰，置业解放军亟需上车
正文：
■深圳楼市最大矛盾：房价蹭蹭涨，全城无地可供？
眼见在众多徘徊在置业门槛的刚需客户们，还要纠结着要不要上车类似康达尔山海上城、坪山招商·花园城、熙璟城、佳兆业·城市广场、东都·中央王座、信义御城、信义嘉御山、宝能悦澜山、卓越皇后道、万科麓城等诸如此类物业时，笔者从内心里为这些有机会上车却始终不进行购房决策的置业者感到着急。
作为房地产服务从业人员，或许这也是购房版的皇帝不急太监急了。回过头看2013年初和现在年尾的深圳城市房价，没买房的人们在一边看着房价噌噌噌上涨，急得直打转；买了房的人们则算计着自家的房子市值又升了多少。
2013年全年深圳居住用地出让面积已然尘埃落定：全年仅出让3宗居住用地、13.2万平米，相比去年大幅度缩水超七成，而且三宗地中有两宗地都配建保障性住房。与此同时，深圳旧改面积大幅度增加至近2000万平米。这对2014年深圳房地产市场影响将如何？笔者试图从如此极端情况下梳理深圳目前既未来土地供应情况，窥见一二。
■出让居住用地创15年新低：仅3宗、13.2万平米
纵观2013年，深圳新增土地量少得可怜，每出让一块居住用地即吸引众多房企进入争夺，从而推高了区域地价成本的上涨。譬如10月份中海地产力压群企，以总价38.2亿元竞得的龙华A 816-0050宗地（占地52460.08㎡，总建面262300㎡），纯楼面地价14563.48元/㎡，土地溢价率达91.00%！若剔除其他安居商品房等，楼面地价还高达2.41万元/平米，未来售价估计3万元/平米以上方可不亏。
截至2013年12月底，2013年深圳市出让用地共51宗，其中含居住用地性质地块仅3宗，占比不到6%，分别位于光明、龙华及坪山。今年深圳推出的含居住用地性质地块不仅在数量上相比去年大打折扣，出让面积仅13 .2万平方米，相比于去年也大幅缩水超过七成。
其中这三宗地中有两宗地都有配建保障性住房。由中海地产以总价38 .2亿元竞得的龙华A 816-0050宗地配建安居型商品房9.8万平方米，12月23日以9.8亿元总价出让的坪山G 11337-0095宗地含有5万平方米的拆迁安置房，需代建470套两房至五房住宅。
如此严峻且激烈的新增土地市场竞争下，保证企业土地储备量及面向市场的楼市供应量，成为各大房企最为头痛的问题。种种迹象看来，通过旧改对城市旧区进行拆迁、改造、投资和建设，未来很长一段时间旧改将成为深圳最主要的土地供应方式，也将是深圳房地产土地、新房市场的主要供应渠道。
■深圳房地产市场未来最主要土地供应方式；旧改！
从目前及2014年的楼市供应情况来看，旧改项目进入市场已是主流。在2013年新增土地供应量极少情况下，根据数据统计，截至目前深圳全市在建的旧改项目已达72个、用地5.45平方公里、累计建筑面积约1923万平米。
目前参与深圳“旧改”项目的房企超过30家，体量较大的有10家左右，包括华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等五大房企，已经成为深圳旧改市场一线梯队，粗略统计这五家大型房企在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。这点来看，获得旧改项目的质量和数量一定程度上影响着房企未来在深圳市场的份额。
在旧改成为未来深圳房地产市场土地供应的重要方式、也是2014年楼市新房的主要来源同时，我们在承认旧改盘活的土地解决城市土地资源紧张和楼市矛盾提供新思路之外，旧改项目的顺利启动及新房市场供应也给了人们更深刻的思考。
旧改这块大蛋糕，很多房企想吃却并非一件容易的事。略为了解深圳旧改市场的，诸位应该还深刻地记得2007年蔡屋围村改造最坚守钉子户千万余元的赔偿金额、深圳中心岗厦旧改的步履维艰、华润大冲村旧改自2007年发出声音到现在的华润城……旧改开发成本之高、与业主沟通处理问题、化解矛盾的协调能力、房企与业主之间的利益博弈、土地贡献率及税费等种种问题，都使得实操层面的旧改局面难以打开。
■实操层面旧改步履维艰，置业解放军亟需上车
实质起于2009年的深圳旧改，虽说《深圳市城市更新办法实施细则》开始实施后操作路径和方法得以明确，一定程度上也促进了旧改的进程，但实操层面旧改的门槛却随之升级。在业主、房企、政府三者间相互博弈交往的旧改，其中涉及的各项税费、各种不可言说的成本、拿地成本、赔付成本、众多不敢触碰的敏感地带、拆迁矛盾……即使是实力强劲、旧改经验丰富的房企并非一帆风顺。
即使是2014年将进入市场的系列旧改项目，且不论在建项目规划、可供应量、产品形态等，仅从旧改推动的难度之高来看，能面向市场的产品，其中进入市场过程的波折、艰难由此不言而喻。然而以深圳可新增土地量来看，即使是整体规划建设面积共110平方公里的龙华新区，目前己建设面积达107平方公里，如今可建设用地也已不足3平方公里。
可建设土地不足、旧改推动难度强，更进一步激发深圳房地产市场接下来的土地供应量。而如今已是坐拥1500万级人口的深圳，在城市创新力、金融力、原发性企业家不断爆发的发展前景下，面向老百姓的首次置业者、改善型置业者还将持续增长中，也就是说置业需求还在爆发。而在可建设土地供应后劲不足、旧改推动步履维艰情况下，即使限购限贷下的深圳楼市， 2014年估计也依然难以抵挡刚需置业们的狂热需求。
