所谓学区房就是指该房内的户籍学龄前儿童按就近分配的原则进入离房产最近的知名学校周边就近入学的住宅，在指定区域内购房，其购房者本人的子女可就读区、市、省级的重点学校，可以是小学也可以是中学。从某种意义上讲，是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个中国式的独特现象。学区房的价格一般都比同区域的房产高出20％以上。
学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着这回竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会收到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。
就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊，或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这么一个范围，所以我们把这种范围里面的那些物业、房产，我们叫做学区房。那么这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学”。
学区房成为当今购房潮中常见的词汇，是市场需求所引发的一个关注热点，其是根据购房需求的细分，突出人们居住环境的教育资源功能并将其作为购房的衡判标准，从广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。
当购房需求与教育入学制度相关联时，狭义的学区房即指：能够满足购房者本人子女就读区、市、省级重点学校（初中或高学）的重点学区房屋。
有5点需要重点注意，1、一定要选对地方，别太听信别人的话，要不买到了假学区房就坏了。2、中介费该花就得花，人家是吃这碗饭的，资源和经验都比你个人丰富，也更专业，买学区房推荐中原，他们在这方面比较突出。3、多跑跑多看看，别什么都不知道，招生政策，招生范围什么的，自己也得清楚。要不被卖了都帮人数钱。4、落户问题，有的学校会要求落户年限，这个要提前打听好。5、签合同时注意细节，虽然房产中介会帮你仔细审核，但是自己多个心眼没坏处。
要买学区房就得了解学区政策，应依据就近入学原则，首先要确定区域。要想避免房未变，学区变的尴尬，购房者可选择学校附近的几个小区，尤其是紧靠学校且在马路同一侧的小区。 “同时，要注意学区的划分与调整。有关部门有可能会对学区划分做一些调整，今年该小区属于学区房，明年有可能被划出去。另外，还要了解学校的具体规定，不少重点学校入学的条件较苛刻，比如规定落户年限、同一套房的名额等。”
分用途：自住和投资区别对待
选购学区房，自住和投资大有不同。用于自住的，考虑的首要因素是居住的舒适性。包括出行的便捷性、周边生活、商业配套等，还要考虑小区居民的整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向和户型等。
用于投资的，在子女报户口等教育问题解决后，一般都会将房子出租，建议买面积小总价低的房子，投资成本低，也易于出租。
选环境：考虑孩子成长的连贯性
“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。”购房者韦女士告诉记者，她花高价在青秀买了一套房，就是为了能让小孩上名校。“周边小中学都齐了，小孩上小学有着落了，初中也能顺利解决。”
南宁市教育局基础教育科的工作人员表示，买学区房，选购那些小学、中学能同时兼顾的区域更合算，建议购房者在考察之时，不仅是考察物业地址与小学片区之间的关系，同时还要考虑与之对口的中学。
正心态：适合孩子的学校才是最好的
学生学习的好坏并不完全取决于师资力量以及名校配备设施，关键还是要看孩子本身的学习态度和学习方法。不要过于刻意为一个学区房而大动干戈，如果花大价钱买了学区房，最后却进不了某所小学也用不着捶胸顿足。
南宁市教育局基础教育科有关负责人指出，给孩子选择好学校没有错，但不能忽略孩子的个性特点，适合孩子成长的学校对于孩子来说才是最好的学校。比如，孩子对音乐、美术兴趣浓厚，可以考虑就读以艺术教育见长的学校。教育风格比较严厉的学校，则比较适合乖巧、听话的孩子。
正如教育界人士所说，基础教育阶段教育均衡问题现已取得进步，读A小学和读B小学不一定会有本质区别。
“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”在《中国式离婚》里，林小枫和宋建平为了孩子能上名校绞尽脑汁，名小学、名中学成了众家长心目中的“小北大”。而这也反映了时下不少家长的真实心态，在这种心态之后，随之而起的便是为了抢占学区房而拱起的高昂的学区房价，这让处于学区的“房爷爷”都丝毫不愁在楼市寒冬里能买个好价钱。
“学区房”也盛行“山寨版”
学区房，说白了就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。家长们削尖了脑袋也想在学区买的房子八成都是“爷爷房”，楼龄均在15年左右，没有电梯、没有物业管理、内部管道老化……，即使学区房问题百出，但它却能因离它不远的名校而身涨百倍。在经济学上来说，是学区房的“边际效益”起了作用。
但是否有了学区房的产权就能把自个儿家宝贝送进名校呢？真相并非想当然。开发商和某些二手房中介往往会公布一些名校的学区，其实未必准确，因为每年教育部门都会根据生源数及学校班级的容量对学区进行重新划定。显然，学区房的行政风险是首要的。
学校创出牌子以后要面临升学压力，引进的师资薪水要高于普通学校，加上添置校舍、设备等花费，怎么办？羊毛出在羊身上，只能“把路弄窄”，这样学校才能不断有“活力”。比如某重点小学以某条马路为界，南边的可以进，北边的不能进，要进必须付赞助费，而且赞助费还属“三无产品”：无收据、无发票、无协议。因为教育主管部门规定不能收赞助费，不好留下证据，只能“周瑜打黄盖”，彼此心照不宣。
中介私下坦言：“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。”
好学校并非都配备好师资
学区房也有重点班和地段班的区别。一位懂行的家长告诉理财周报记者，重点班配备的都是最好的老师，班里的学生要么是考进来的，要么就是“条子生”。地段班的老师有时候还不如普通小学里的老师。
给孩子选择好学校没有错，但是不能忽略孩子的个性特点。比如，孩子对音乐、美术的兴趣浓厚，可以考虑就读以艺术教育见长的学校。教育风格比较严厉的学校，则比较适合乖巧、听话的孩子。
实际随着近年来入学人数的不断减少，学校之间的教育资源相对更加均衡。一般购房者不应该局限于所谓的学区房。
学区房不宜购买过早
因学区房每年都有变化，是否属于名校对口的小区在教育局公布对口信息之前任何中介或地产商说的都不可信。因此，学区房不宜购买过早。一般来说各区规定不同，提前1－3年考虑即可。
保证合同提前写清楚。当然，也可以付定金后，要求卖方一起去派出所察看户口情况。
在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。由于特殊原因，有时卖方会推迟户口迁出时间，对于类似情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。首先，购房合同里写清楚，卖方必须保证房子从来没有孩子落户于此，如果卖方撒谎，会有很高的惩罚金（主要是拒付他尾款）。
拿到产权证以后，付尾款之前，买卖双方一起去派出所，要求卖方迁出户口，自己全家迁入户口，拿产权证让派出所查查有没有孩子曾经落户在这里。如有问题，直接扣下尾款。卖方把孩子迁入又迁出了，一样可以查看到。
首先我们要明白，只有学校才是入学制度的制定者(教委把权力下放给学校了)。中介，卖方，说了都不算。所以无论你合同上怎么限制，保证，也无法100%保证入学安全。因为你不可能和学校签合同。你的合同对象是卖方。我们只能根据现有政策，尽量保证我们的入学安全。
对于老公房，目前的政策是，每户只能有一个孩子在读。如果原来的孩子毕业了，那么接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校。因此，我们需要确认，现在没有小于12岁的孩子落户在这个房子上，并且如果有户口迁出记录，那么在迁出的人员中，也不能有小于12岁的孩子。所有这些资料，派出所都有记录。但是派出所必须见到该处房子的产权证，才提供该处房产的户口信息。
因此我们的对策如下
对策一， 在合同上写清楚，支付定金以后，卖家持有房产证，协助买家去派出所咨询该处房产户口记录。如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩，那么我们就可以放心了。另外，合同上必须要求在交易某个阶段，房主必须迁走所有户口，否则有相应的惩罚。对于入学这不是一个关键问题。我咨询过中关村派出所，"即使原房产人不迁走户口，只要你拥有产权证，一样可以顺利落户"但是如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。
对策二，如果卖方不同意，那么我们可以要求留一部分尾款，比如15万。只有卖方保证户口历史记录如他所说，"从来没有小孩落户于此"，并且迁出户口，我们才能支付尾款。否则，惩罚条款就是不支付尾款。所以万一出了户口问题，等于我们便宜买到了房子。我们大不了卖出去，即可。
如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题，那么千万不要购买此处房产。很有可能卖方无法迁出户口，或者他有孩子正在读此小学。
自住投资选房有别
对于自住，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等。对于投资，在子女报户口等教育问题解决后，会将房子出租，因此不妨考虑面积较小的房子。
过来人的学区房选购经验
选购过学区房的家长们都有一门学区选房经，总而概之，学区房的选购必须三步走。
根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算
一般来说，名校学区内房源主要有次新房和老工房。资金实力雄厚的家长可以将改善需求和学区房需求结合，购买较大的中高档次新房，举家搬迁至学校附近，孩子既能就近入学，又能改善住房条件。要提醒的是，如果是卖掉现有住房置换学区房，牵涉到先卖后买两个步骤，最好预留出足够的时间，避免因为某一环节出意外，延误户口迁入而影响孩子入学。
还有一类家长不打算举家搬迁，资金预算也较低，可以选择购买学区内的小面积老工房，只把家庭人员的户口迁入，再将房屋出租。不管购买什么房源，都要问清楚户口对应什么居委会，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询，确定是中意小学对口居委会的，再出手购买。
充分考虑各种可变因素
各名牌小学和初中招生简章每年都有些细微变化，而每年报考人数众多，学校招生名额有限，有的学校不得不提高门槛。例如，教育部门原则上规定，只要户口是在报名之前迁入对应学区就可入学，但是学校在具体操作时对户口迁入年限提高了要求。有的小学2007年进行筛选时，规定家庭户口迁入学区要满两年；2008年再次将这一标准提高到三年。这样一来，2006年购入的学区房就成了鸡肋。
适当考虑对口中学
考什么样的大学，高中很重要；考什么样的高中，初中很重要。而现在小学升初中也是对口的，一定就是九年。因此，不仅要考虑学区房对应的小学，也要适当考虑对口中学的实力，再做决定。
衡量自身经济实力，量力而行
学区房价格普遍偏高，这就需要欲购学区房的家长具备一定经济实力，但对很多工薪阶层，对一个靠工资吃饭的三口之家来说，是不小的经济负担，如果考虑将来升息的因素，家庭财务还可能吃紧，所以要量力而行，不要不顾一切背上沉重的财务负担。建议家长可将目光锁定学区内小面积的老工房，即使单价偏高，总价也能承受，将来出手也比较容易。
入学规则易变，谨防风险
由于入学规则每年都在变，因此即使买了名校旁边的学区房也不表示就可以高枕无忧。例如，买房时该校规定落户两年就能就近入学，如今可能变成了五年，等您孩子上学时条件又有可能变了；购房时物业在学校地段内，入学时有可能被划出地段；购房时只注意到前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子还在名校就读没有毕业，按照一户一人的规则，购房者的子女可能与名校失之交臂。购买学区房的风险不是孩子家长所能驾驭的，所以在选购学区房时要谨慎防范风险。
学校的情况是动态的，综合衡量
学校的教学条件是动态的，不会一成不变。比如，一些学校几年前还是默默无闻，几年后教学育人的质量提高很快，再过几年很可能就变成家长趋之若鹜的名校了。有的学校名声在外，在校与校的竞争中进步不快，几年后就落后了。另外还有一个情况也得防范，有的小学和初中被企业收购后变为私立学校，学校的体制变了，入学的规则也会相应发生变化。这些变化对孩子教育和学区房的价值都会有影响。所以在购买学区房的时候要要综合衡量学校教学条件。
选择适合自己孩子的学校
每一所成名的学校都有自己的办学特色，这种特色只有符合了你的孩子的特长或者发展方向，这所名校才有价值。有家长认为，花大价钱买学区房就是为了孩子能与家庭背景好的孩子做同学，编织一张优良的社会关系网，但如果你的孩子在同学中感到自卑，丧失自信，进而厌学，造成更坏的影响，岂不事与愿违。所以名校虽好，但不一定适合你的孩子，在选购学区房时一定要结合自己孩子特大，选择适合的学校，适合的学区房。
古时孟母为了孟子有一个适宜的成长环境而“孟母三迁”，当下为了孩子获得优良的教育资源，很多父母更是殚精竭虑，不惜血本巨资购买学区房，真是可怜天下父母心。据相关数据显示，买“学区房”俨然成为刺激二手房市场的一个重要因素。学区房的业主，购买学区房的同时应该保持理性。
最后，各位家长不要一窝蜂地集中在名校周围选购学区房，多深入研究那些正在成长的学校，无论对孩子的教育投资还是房产投资都是有潜力的好学校，千万不要盲目迷信名校，一定要在适合自己孩子的学校周围购买学区房！
尽管许多购房家长没将孩子送入心仪的小学，但学区房依然受到追捧
“不让孩子输在起跑线上”，这是一句很容易让人抓狂的口号——据说连麦兜出世前都听了好几个月的莫扎特呢!家长们的“教育攀比”越来越“幼齿化”。
由于小学是就近免试入学，在名校附近购房置业，将孩子户口挂靠于此，以期“就近”入学，是很容易想到的主意。“学区房”这一概念应运而生，专指重点学校附近对口招生区域内的房产。仟佰间总经理王跃表示，尽管许多购买学区房的家长未能如愿将孩子送入心仪的小学，但学区房依然受到追捧，他提醒购买学区房一定要多个心眼。
第一注意门牌：南京市现有知名品牌的学校均经过几十年的长期沉淀，经历了不同时期的发展历程，已形成了各具特色的优秀的办学条件和较为稳定的教育规模，所以施教区门牌也相对的稳定，变更的情况，几乎是很少遇到的。近年来随着教学规模提升，施教区呈现扩大的趋式。现在教育部门采取的是就近入学的原则，所以购买学区房时，应了解所预购的房屋是否属施教区范围，在条件允许的情况下，尽可能选择距学校较近的房屋，这样风险会大大减少。
第二注意户籍审查：每年的上半年，学校均会到施教区辖区派出所了解当年符合报名年龄的准新生的数量。所以这就要求预购学区房的家长严格审查所购房屋内原住户的户籍状况，准确了解该房屋户籍内现有人数年龄、迁移时间。还有一点需要提醒的是有些极个别的房屋，曾出现除现房主户口外，还挂有遗留户口不能迁出的历史问题，这种情况将导致新购房者不能顺利地迁入户口，因此户籍的审查也是购买学区房的关键步骤。
第三注意所购房屋学籍的使用情况：由于现在房源稀缺，不少家长欲提前购买学区房，另外相当一部分房主由于各种原因，在孩子未毕业时就考虑售房或已售房，这样就存在学籍占用的情形，为避免风险的存在，购房者应准确知晓该房学籍的占用情况、占用时间，并以此推算自己的孩子能否顺利按时报名、入学，对此，要求房主必须在卖房时必须如实告知学籍的使用状况。
第四注意房屋交付时间：现在部分学校要求提前入住，而且每年年初名校还要对适龄生进行家访，这样就要求购房者在购房时一定要准确了解房屋交付的时间，最好在报名当年年初，提前入住是必要的。
第五注意名校招生政策：每年四月份左右，各学校都会将本年度新入学政策、招生规定，通过网站、报纸和学校广告栏予以公示，家长们可以多加留意，全面了解相关要求。
为让孩子能上所好学校，家长们八仙过海各显神通，最“保险”的莫过于买套学区房了。近日，不少家长咨询有关学区房事宜。针对“花高价买了学区房，孩子却无法入学”等问题，专业人士认为，很多因素虽不可控，但可通过详尽的合同条款，最大限度保护自己的权利。
问题1：开发商“购房可上名校”承诺如何保证
读者：我买一家楼盘的房子时，售楼小姐说这家楼盘是学区房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，请问我买房时应该怎么办？
律师支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款，白纸黑字写入合同。
问题2：买房后，仍有可能无法就读
读者：我的孩子现在上幼儿园，我打算在一个名校的学区内买一套房子，但我同事买学区房时曾发生纠纷，买二手学区房要注意什么？
支招：如果确系学区房，最主要的有两个风险：
一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，应约定付清房款前迁出户口。
另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。
另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。
所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。
问题3：学区调整，学区房变成“非学区房”
读者：我有个同事买了一套学区房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内，但是今年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知，学区有了调整，小孩不能进入该学校就读。碰到这种情况怎么办？买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情？
支招：学区房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。
同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了学区房却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。
学区房并不稳定，也不是非常保险，所以，家长们购买学区房不要太盲目。
