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投资分析
赣企追逐深圳效率,首益中心山院与天元地段

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-01-20 14:56:56点击4017


导读:
       ■江西政力地产坪山拿地,三四线房企资金靠拢一二线城市
       ■一二线城市2013年土地市场火爆,大牌房企强势回归
       ■深圳:高效率和包容性强的城市文明,吸引掌握资本的人
       ■高端高效盘成其居住首选:深圳中心·天元、鸿荣源熙园山院
正文:

■江西政力地产坪山拿地,三四线房企资金靠拢一二线城市

近几年,三四线房企将资金向一二线城市靠拢的现象频频发生。2011年12月,发家于惠州的方直集团将总部迁回广州,并在2013年打造了首个广州项目方直•芙蓉墅;2013年5月,总部位于深圳、崛起于惠州的光耀地产,引入10亿元境外股权基金,并将拿地目光投向北京、上海和深圳等一线城市。

2011年,发源于潮汕地区、以开发中高端住宅大盘为主业的龙光地产在深圳宝安中心区的写字楼项目龙光世纪大厦落成,并将总部迁至此。2013年12月20日,龙光地产正式在香港联交所挂牌上市,搭上了港股上市的末班车。

2013年12月23日下午,深圳出让的第三幅也是年内最后一幅居住用地,位于坪山新区的G11337-0095地块,被江西政力房地产开发有限公司以9.8亿元竞得,溢价312%,楼面地价7416元/平方米,地面地价为29665元/平方米。

■一二线城市2013年土地市场火爆,大牌房企强势回归

同时,2013年一二线城市土地市场重现火爆场面,也显示出地产商将经营重点重新移至大城市的趋势。2013年上半年万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%,其中一二线城市占79%,接近八成。

6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45 .57亿元拿下广州黄埔区南玻宅地,成为广州当时的总价“地王”;7月26日深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71 .8亿元将“前海第一拍”的两幅地块收入囊中,溢价率分别为52.7%和32.5%;连一向对“地王”称号敬而远之的万科,7月份出资48.7亿元抢得上海张江高科技园区商住地块,溢价率88.6%,刷新了上海年内总价“地王”纪录。

其中被称为“拿地狂人”佳兆业集团,2013年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。此前一向以二三线城市,特别是三线城市为经营重点的恒大地产,在2013年7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地,被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一二线城市的“加强信号”。

■深圳:高效率和包容性强的城市文明,吸引掌握资本的人

大牌房企纷纷将资金从三四线城市撤回一二线城市,原属于三四线城市的部分房企也将资金向一二线城市靠拢,归根结底,是因为三四线城市的投资性能远不及一二线城市。与一二线城市的高效率相比,三四线城市效率相对较低,这意味着项目的开发周期漫长、回款速度缓慢。

而资金流动性差导致的最终结果就是在三四线城市做十个项目,也许还不如在一二线城市投资一个项目。同时经济增速放缓的背景下,由于前两年房地产企业重点布局三四线城市,库存加大、房价过快上涨缺乏产业支撑等原因,使得三四线城市的风险增大。而一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势,开始显现。

其中深圳作为改革开放春风吹拂下的第一个经济特区,不仅经济发展处于全国前列,而且平均年龄只有约30岁,在四大一线城市中可以说是最具活力和朝气的。举世瞩目的“深圳速度”,已经成为了效率的代名词。“来了,就是深圳人”的包容心态,更是让许多在深圳拼搏的人们在这里找到了归属感。

深圳的高效率和包容性非常强的城市文明,是吸引潮汕、江西等地的三四线房企竞相靠拢的重要原因。光耀、龙光等甚至把总部也设在了深圳,这意味着将会有相当一部分掌握资本的人在深圳聚集,随之而来的是深圳高端购房需求的上升。与投资开发项目一样,这一批人购买房产的时候,也会非常注重效率。

■高端高效盘成其居住首选:深圳中心·天元、鸿荣源熙园山院

而纵观目前深圳的住宅市场,既能够契合掌握资本的人的身份地位,又占据效率高地的项目,可以说屈指可数。其中深圳中心区最后的豪宅综合体——深圳中心•天元,以及零距离深圳北站的鸿荣源熙园山院,理应成为这部分人群关注的对象。

深圳中心·天元占据深圳最高效的CBD核心位置,这里不仅是深圳的经济和金融中心,也是整座城市的行政、文化、商业、资讯中心,云集知名企业总部,八条地铁与一条高铁在此交汇。据悉,深圳中心·天元营销中心开放在即,三梯一户的专属享受,室内悬挑星空泳池,以及9米IMAX环幕观景客厅等诸多改写深圳豪宅历史的重磅配置,也将同步揭开神秘面纱。

而紧邻深圳北站的鸿荣源熙园山院,可以说占据了目前深圳枢纽交通效率最高的区域,京广深港客运专线、厦深铁路、深圳地铁4号线、5号线、6号线等在此汇聚。项目目前正在加推的半山别墅新品,作为整个住区最稀缺的端头别墅,享有豪宅小区内最好的位置。面积在240-300平米之间,加上赠送的超大面积花园等,拓展后实际使用面积可达600-1000平米,是国人梦寐以求的庄园级至高居住梦想。

深圳中心·天元

鸿荣源熙园山院


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