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2013深圳楼市盘点3:十大重点政策

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-01-26 11:45:19点击2857


导读:
      ■楼市继续严控,深圳新政更理性!
      ■2013年深圳十大重要房地产政策
      一、国有深圳农村建设用地可合法交易
      二、深圳新盘限涨令:只能跌不能涨!   
      三、深圳版“新国五条”细则被指太温和
      四、深圳出台商品房预售价格备案办法   
      五、深圳市安居型商品房定价实施细则发布
      六、深圳调整享受优惠政策普通住房标准:总价取代单价
      七、深圳商转公积金贷款暂行规定 
      八、房屋交易环节的标准调整:交易税费上涨5%~10%
      九、深八条出炉:二套房首付和贷款利率或再次提高
      十、深圳二套房贷首付不低于7成   
正文:

■楼市继续严控,深圳新政更理性!

回顾2013年的深圳楼市,依旧是深圳房地产市场不平凡的一年。从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”的横空出世,到新一届政府城镇化政策的重点推进;从中央明确房产税扩围的时间节点,到“钱荒”的推开,房贷政策的收紧;从国务院“以房养老”政策的出台,再到年末十八届三中全会“新土改”,二线城市调控“接棒”等政策集中问世。

2013年的深圳楼市,伴随着楼市调控的步伐,20%个税、房产税试点扩围、前海地王、银行钱荒、普通住宅优惠新标准、三中全会、小产权房转正、二套房首付7成等楼市关键词映射出深圳房地产市场的发展,调控政策也是层出不穷。

相对全国各大省市,深圳房地产政策更稳健、踏实,在市场迅速“冰冻”的背景下,作为全国房价最高的城市之一,深圳本着更理性的调控姿态,对市场进行合理判断与分析。因此,在全年出台的楼市新政中,相对其他城市的麻木、一刀切等非理性决策,深圳显然更高瞻远瞩。以下,房地内参整理了2013年深圳十大重要的房地产政策,以供参考!

■2013年深圳十大重要房地产政策

一、国有深圳农村建设用地可合法交易

1月18日,深圳土地改革《深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》,“1+6”文件中,《关于深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》公布了一条广受关注的内容,即“政府鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场”。   

这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易,打破城乡二元化,缓解深圳用地紧张局面。

二、深圳新盘限涨令:只能跌不能涨!   

3月12日,据爆料称深圳出台限涨令,要求2013年深圳所有新盘,成交均价必须实现月度环比零增长,并已开始执行。3月13日,深圳市规划国土委否认出台了限涨令。同时指出,深圳在“沿用两年来的做法,执行商品房销售明码标价的政策”。   

据可靠渠道调查获知,深圳多区开发商均被深圳规土委下属分局约谈,要求个盘价格以首期为准,只能跌不能涨。

三、深圳版“新国五条”细则被指太温和

2月20日,国务院常务会议出台新的“国五条”,再次升级了房地产调控措施。会议确定了5项政策措施,即新国五条。它包括:完善稳定房价工作责任制,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管。其中,对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。

3月31日,深圳出台国五条执行细则。细则规定:严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例。具体政策如下:①完善房价调控工作机制②加强房地产税收征管③严格实施差别化住房信贷政策④严格执行商品住房限购政策⑤增加住房和用地供应⑥加快落实保障性安居工程规划建设⑦进一步加强市场监管。

其中,深圳版“国五条”细则未涉及20%个税如何落地,深圳调控细则被指最宽松、太温和。

四、深圳出台商品房预售价格备案办法   

5月1日,为了规范商品房预售价格行为,建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序,根据《深圳市房地产市场监管办法》,该局制定了深圳市商品房预售价格备案办法,并于5月1日起实施。

《办法》规定,房地产开发企业应在商品房预售之前,向房地产开发项目所在地的市市场监管局辖区分局办理商品房预售价格备案。商品房预售价格备案实行一套一备案。房地产开发企业在商品房预售之前,应按照房地产预售许可证核准的商品房套数,一次办理全部商品房预售价格备案。

房地产开发企业在商品房预售过程中,价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%(含15%)时,应在调整之前办理商品房预售价格备案变更。

五、深圳市安居型商品房定价实施细则发布

7月10日,为合理制定安居型商品房的销售价格,根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的有关规定,相关部门制定了《深圳市安居型商品房定价实施细则(试行)》,试行期一年。

安居型商品房是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格和转让年限,按照规定标准,主要采取市场化运作方式筹集、建设,面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

根据《细则》,安居型商品房(毛坯)的最高销售价格和最高基准销售价格应在土地使用权出让合同或补充协议中约定。安居型商品房(毛坯)最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上,考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格;超过其市场评估价70%的,以市场评估价的70%为最高销售价格。

六、深圳调整享受优惠政策普通住房标准:总价取代单价

8月27日,深圳市规划和国土委员会发布《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,根据该新规,从9月1日起,深圳调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为总价核算方式。根据各区情况,总价标准介于160万元至390万元之间。

据了解,一直以来,深圳对普通住房的核定标准需满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;实际成交价低于所在区域普通住房价格标准。这一个改变将令更多深圳房屋可以以“普通住房”的标准来缴纳交易环节产生的税费,从而减免不少税费。

七、深圳商转公积金贷款暂行规定 

9月10日,深圳市住房公积金管理委员会正式发布关于印发《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》的通知,本规定自2013年9月16日起施行,有效期五年。在职工申请商转公时,可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程,免除赎楼、担保等手续,月供最高可省近千元。   

商业贷款转公积金贷款后,会让很多人还贷变轻松。按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率,公积金贷款利率大约相当于商业银行贷款基准利率的6.9折。一笔90万元30年期的贷款,按照等额本息还款法计算,公积金贷款每月比商业贷款节省1158元,30年累积下来,最多节省利息支出约41万元。

八、房屋交易环节的标准调整:交易税费上涨5%~10%

9月底,针对房屋交易环节进行了3次政策和标准的调整,包括房屋过户要求、存量房、评估价等都在近期从严或调高。凡原业主是在2010年9月30日到2012年10月1日期间购买房产现在要卖的,过户时都必须提供购房时前一年的社保清单或纳税证明,否则该窗口不收文。   

限购从严的一个标志。一方面是对房产交易环节进行完善和规范,但也不排除其对于房价上涨过快预期的抑制作用。 这是深圳限购令执行后对利用假社保假纳税购房行为的有效控制。 过去几年深圳利用假离婚、假社保和假纳税证明规避限购令买房的非深户居民,都将面临无法卖房的尴尬境地。存量房交易的计税参考价格影响深圳房屋过户时所要缴纳的相关税费。 粗略计算每百万元房产约增加4000余元税费成本。但对成交影响微乎其微 。

存量房计税参考价格调整中的大部分楼盘计税参考价(即评估价)涨幅约为5%—10%,这意味着在这些楼盘购房交易税费也将同比例增加5%—10%。

九、深八条出炉:二套房首付和贷款利率或再次提高

10月11日上午,深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议,提出八项措施,简称“深八条”。其中最引人注目的是限贷政策可能将调整:会议要求,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

吕锐锋常务副市长指出,房价事关民生和经济社会稳定,各相关部门要统一思想、提高认识,进一步严格落实国家房地产市场宏观调控政策,将稳定房价作为重要任务来抓,下一阶段要重点做好以下几方面的工作:一是继续严格执行住房限购、限贷政策;二是确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上,四季度还要供应约60公顷住宅用地;三是加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率;

四是继续强化商品住房预售管理,引导房地产开发企业理性定价;五是加大安居型商品房和保障性住房供应的力度,确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成;六是加强土地增值税清算工作的力度,适度提高土地增值税预征率,做好清算工作;七是加强市场信息披露和监测工作,做好市场预期管理;八是加强住房政策研究,加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制。

十、深圳二套房贷首付不低于7成   

10月31日,人民银行深圳中心支行发布通知,自2013年11月6日起,二套房贷首付款比例执行不得低于70%。为配合深圳市政府落实房地产调控政策,按照市政府要求,人民银行深圳中支于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》),对差别化住房信贷政策做出调整。

《通知》对第二套住房贷款首付比例提出了新要求,即贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。《通知》重申了国家有关差别化住房信贷政策,对贷款购买首套自住住房的家庭,继续执行最低首付款比例30%的规定;继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

根据《通知》,自2013年11月6日起,借款人通过深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统完成网上签约所购住房,其商业性个人住房贷款业务按照上述规定执行。人民银行深圳市中心支行将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行监督检查。


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