导读：
      ■土储是房企生产力：一线城市成主战场
      ■2013年深圳房企土地储备盘点
        1、万科：年度新增土储之冠
        2、中海：全年新增土储超1666万㎡
        3、佳兆业：旧改之王，重心在一线
        4、卓越集团：土储超千万㎡，入主前海
        5、招商地产：稳健谨慎，土储超300万㎡
        6、华侨城地产：旅游+房地产并行，深圳区域受让部分土地开发权
        7、华润置地：大深圳区域超千万㎡，将成主场
        8、金地集团：拿地超600万㎡
        9、星河地产：超400万㎡土储，重磅就在星河雅宝
        10、莱蒙国际：土储超500万㎡，布局长三角
正文：

■土储是房企生产力：一线城市成主战场

年关之际，不少着力总结并为来年准备来一场战争的深圳房地产企业，早已在着力准备。近期笔者频频接到来自客户们的电话，希望@房地内参 协助提供关于政策、拿地、土地储备等相关信息。

在楼市持续回暖的情况下，受销售业绩上涨影响，房企掀起一波新的拿地狂潮，而一线城市和二线核心城市则成为这一轮抢地的主战场，高总价高溢价地块频现。之后随着年末推地旺季来临，房企更是疯狂夺地，北京、上海等重点城市土地市场量价齐升。

根据监测的数据，2013年度全国重点监测的10家房企，万科以全年新增土地面积2911.29万平方米成为2013年拿地冠军，同比下跌5.7%，购地金额超过800亿元。恒大紧随其后，全年新增土地面积1979.62万平方米，同比下降6.2%，购地金额548.21亿元，创新高。

碧桂园以1938.5万平方米高位位居第三，拿地面积同比去年大涨908.6%，拿地金额178.64亿，同比上涨6倍。保利地产今年保持拿地速度，新增土地面积1685.49万平方米，同比上涨9.2%，拿地金额527.02亿元，在10家重点监测房企中占据第三位。

■2013年深圳房企土地储备盘点

如此势头下，包括万科、佳兆业、卓越、中海、华侨城、招商等在内的深圳房地产企业土地情况如何，尤其是截止2013年底期间各企业的土地储备量应该是行业人士甚至行业间相当重视的内容之一，对此不妨进行梳理。

1、万科：年度新增土储之冠

正如上述，2013年度万科新增地块117宗，新增土地储备2911.29万平米，同比下跌5.7%；拿地金额869.92亿元，同比增加14.2%；平均楼面价为3016元/平米，同比上涨21.4%；平均溢价率为18.51，比去年增加7个百分点。

从城市分布来看，万科在一、三线城市的布局比例较去年有所增加，同比分别增长54.1%和46.6%，二线城市布局较之去年则有所减少，减幅25.4%。万科今年拿地高峰期在三季度，且三季度获取项目中一线城市占比较高；新增土地分布主要在北京、深圳、长沙、成都、重庆等38个城市。

深圳万科2013年度表现最为明显的是，首次获得产业办公用地。9月4日，南山留仙洞T501-0069号地块由深圳万科以53.99亿成交总价竞得，折合楼面地价13704元/㎡，溢价率49%，使之成为深圳史上工业地王。

该宗地块占地39.4万㎡（含绿地12.7万㎡/道路11.3万㎡），总建面133.551万㎡。其中，60.5万㎡研发用房归政府，可售建面73.051万㎡，可售楼面地价7390.73元/㎡。

2、中海：全年新增土储超1666万㎡

根据公告：2013年1至12月份，中海累计合约销售额1385.2亿港元及累计合约销售面积923.4万平方米，其中含中海宏洋集合约销售额172.2亿港元及合约销售面积163.8万平方米。截至12月底，累计认购未签约额185.4亿港元及认购未签约面积79.4万平方米。

土地储备方面，2013年中海累计新增土地储备1666.5万平方米，其中新增权益土地储备1595.9万平方米。2013年12月中海于福州市、沈阳市、无锡市、佛山市及长春市新增项目5个，总权益发展面积503.45万平方米，需支付地价138亿元。中海宏洋于绍兴市新增项目1个，总权益发展面积24.04万平方米，需支付地价4.6亿元。

10月16日，中海地产以38.2亿摘下龙华6年来首块不限制竞买人资格的A816-0050地块，楼面地价14563.48元/㎡，土地溢价率达91.00%！该地块位于龙华新区民治街道，地铁上塘站东侧，就在卓越皇后道东北侧约800米处，占地52460.08㎡，总建面262300㎡，包括安居型商品房98000㎡，普通商品住宅101770㎡，商业53000㎡，12班幼儿园建筑面积5800㎡。

3、佳兆业：旧改之王，重心在一线

佳兆业集团年度累计拿地340.43万平米，拿地金额为157.34亿元，平均楼面地价为4622元/平米。2013年，佳兆业所购土地中，50%位于深圳、广州和上海，另有40%购地款项投入二线城市。

作为土生土长的深圳公司，佳兆业旗下接近40个城市更新项目、总占地面积约1400万平方米，是目前全国最大的旧改集团。单是在深圳龙坂华为科技新城一带，佳兆业所储备的旧改面积就高达12平方公里，是最大的旧改地主。

4、卓越集团：土储超千万㎡，入主前海

截止2013年8月，卓越集团土地储备为1000万平方米。卓越集团竞得的前海商务中心区的两宗地块，位于桂湾片区二单元，分别是T201-0077、T201-0075号地，土地面积分别为49152.18平方米和57481.45平方米，建筑面积分别为32万平方米和45万平方米。

结合深圳目前房地产开发的形势，公开拿地的同时，卓越集团更多的是采用旧改方式增加自己的“储备粮”，为此集团专门成立了城市更新公司。 7月16日，卓越集团正式签约深圳坪山新区汤坑城市更新项目。同时，深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目目前也均已正式启动。

此外据透露，未来还将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地旧改项目的拓展力度，其规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米。目前卓越在深圳在售项目包括皇后道项目、卓越城，2014年下半年前海壹号项目将进入市场。

5、招商地产：稳健谨慎，土储超300万㎡

面对2013年度土地市场的持续升温，招商地产步伐相对稳健、谨慎。2013上半年招商地产以合理价格取得6个项目，新增土地133.24 万平方米，其中权益面积108.59万平方米。除继续深耕核心城市之外，招商地产加快区域拓展，年内分别在昆明、大连、宁波三地购置土地，全国布局进一步合理化。

上半年招商地产新开工26个项目，新开工面积232万平方米，报告期末在建项目76 个，在建面积625 万平方米。此外，大股东注入的三块土地总面积为12.76万平方米，评估总值达到48.65亿元。其中，海上世界住宅一期的评估值为46.5亿元，土地面积为7.73万平方米；配套的女娲广场的评估值为1205万元，土地面积为2.42万平方米；文化艺术中心的评估值为2.04亿元，土地面积为2.62万平方米。此次土地资产注入完成后，招商地产土地储备增至296.79万平方米。

目前，招商地产所在的招商局集团在深圳前海拥有3.9平方公里保税区，是前海最大的地主，还拥有漳州开发区规划的25.6平方公里商业和住宅用地。目前600亿元再造新蛇口现正进行，海上世界已重新全面开放；太子湾邮轮母港项目即将启动。

6、华侨城地产：旅游+房地产并行，深圳区域受让部分土地开发权

2013年度，深圳华侨城股份有限公司实现营业收入2820646.85万元，较上年同期增长26.58%；实现归属母公司所有者的净利润428704.97万元，较上年同期增长11.36%。营业收入增长的主要原因是旅游综合收入及房地产业务收入增加。

同时，深圳华侨城股份有限公司重点项目建设扎实推进，成都欢乐谷二期，天津欢乐谷、上海欢乐谷玛雅水公园、云南华侨城体育公园及温泉水公园、欢乐海岸万豪行政公寓及购物中心于今年先后正式营业。

2013年上半年，华侨城地产受让华侨城集团位于深圳市南山区华侨城城区内的部分土地开发权。包括华侨城中心花园、华侨城大厦、西北片区和天鹅湖2号等4宗地，规划住宅建筑面积约为52.92万平方米、规划商业及商业配套建筑面积约为17.10万平方米。受让地块的账面总价值为4.23亿元，账面净值为4.23亿元，评估价值为66.26亿元，增值率为1467%。

增值如此之高的原因，很大程度主要在于土地原始取得成本过低;近年来深圳市房地产市场发展迅速，导致地价有大幅上涨，区位经济运行发展状况良好，基础配套设施完善度较高，人口密度增大，居住及商业用房的需求量增加，导致地价有大幅上涨。

7、华润置地：大深圳区域超千万㎡，将成主场

已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个的华润置地，布局深圳的主要6大项目，整体投资额达千亿，总体建筑面积近1000万平方米。值得注意的是，上述项目的土储就已占华润置地全国土地储备总体量的35%，而整体大深圳区域土储则接近半数。

2013年华润置地投入土地储备的资金超过230亿元，超出年初150亿-170亿的拿地目标，2013年收入的地块中商用地块占很大一部分，未来如果持有运营，对华润置地的现金流能力是一种考验。

华润置地在大深圳区域营运及开发的六个项目，包括深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、华润大涌旧村整体改造项目、华润湖贝旧村整体改造项目、华润银湖蓝山、华润小径湾。除了上述项目，还有尚未正式对外公布的下李朗项目，由于该项目部分前期工作还未厘清因此未发布，但内部早已纳入项目范畴。

此外，8月16日，华润以109亿竞得前海T201-0078宗地，楼面地价为21670元/㎡，溢价率达62.2%。该地块位于桂湾片区二单元02街坊，为商业性办公用地，土地使用年期40年，土地面积61831平方米，建筑面积50万平方米，履约保证金13.5亿元，挂牌起始价67.2亿元。

8、金地集团：拿地超600万㎡

2013年，金地集团累计实现签约面积359.8万平方米，累计签约金额450.4亿元，同比分别增长25.2%和31.89%。去年12月份，金地集团签约面积49.1万平方米，签约金额60.4亿元，同比分别增长50.15%和43.81%。

总部位于深圳的金地集团，2013年度累计拿地604.72万平米，拿地金额为236.79亿元，平均楼面地价为3916元/平米。单是12月，金地在东莞、佛山、沈阳新增住宅项目3个，全年新增项目26个，新增权益建筑面积约550万平米，总地价281亿元。

9、星河地产：超400万㎡土储，重磅就在星河雅宝

截止2013年上半年，星河集团累积开发总建筑面积超过400万平方米，仅在深圳福田中心区的开发物业就达60万平方米；至此，星河集团在全国的土地储备总量达到了800万平方米，在建、待建项目遍及珠三角及江苏等地。

星河集团已完成了长三角、珠三角和环渤海等区域战略布局，计划在五年内实现运营管理的商业项目总面积达到90万平方米。三年内，星河计划是住宅、商业地产、金融三大领域并驾齐驱，形成6：3：1的业务比重。

星河集团将推出的重磅级项目：星河雅宝创新产业园总用地面积62.29万平方米，可建设用地面积约28.5万平方米，设计容积率为5.5，总建筑面积为156.26万平方米，是一个集研发办公、配套公寓、配套商业、配套住宅、配套酒店、会议中心于一体的高科技综合发展项目。

10、莱蒙国际：土储超500万㎡，布局长三角

截至2013年，莱蒙国际在常州、天津等地连续补充项目用地，全年新增总楼面面积约114万平方米，累计在深圳、东莞、惠州、常州、杭州、南京、南昌、成都和天津等共9个城市拥有16个项目，土地储备约为500万平方米，平均成本约每平方米2000元。

2013年度，莱蒙国际在大深圳区域的项目主要为惠东莱蒙水榭湾。作为临海度假项目，水榭湾总建筑面积50万平方米，包括住宅、酒店和商业，主要面向深圳买家和度假人士，是厦深高铁进入大深圳区域的度假门户盘。