导读：
       ■深圳1月份土地流拍率创历史记录：56%！
       ■土地供应结构问题：产业用地供应过量，宅地供不应求
      ■三产结构变化，非高附加值\非创新型产业面临生存困境
       ■生活成本高企导致常住人口流失，转型升级期内需乏力
正文：

■深圳1月份土地流拍率创历史记录：56%！

2014年新年首月，深圳市土地房产交易中心一口气拿出20宗土地公开上市交易，兑现“增加土地供应、服务企业发展”的承诺。然而出人意料的是，到1月21日为止，累计推出的18宗土地中，只成交了8宗，有10宗土地流拍，流拍率达56%，且均为无人竞拍所致。在深圳土地资源紧缺的情况下，“有地却没人买”让人有些不解。

有关人士分析，新年土地市场出现流拍有多方面的原因。比如企业的财务状况、土地的位置等，其中最主要的两个原因是：土地价格由基准价变为市场评估价后，土地起始价较以往有所增长，市场对价格的变化有一个接受的过程；此外，最近一批土地的出让时间点正处于企业年终结算时，企业拿地的季节性因素及资金紧张也是造成拿地积极性不高的原因。

但是，房地内参认为，出现“有地却没人买”这一现象，除了企业财务状况和土地起始均价的提升以外，也反映了以下几点：1.深圳土地供应结构问题，宅地太少，但是产业用地/工业用地太多！2.深圳一批低附加值产业亟待转型，非高附加值\非创新型产业在深已难生存；3.常住人口少，对服务业不利！

■土地供应结构问题：产业用地供应过量，宅地供不应求

查阅资料显示，在深圳市土地房产交易中心2014年1月份提供交易的20宗土地中，工业用地/产业用地的宗数为18宗，占比达到了90%，居住用地的比例为零！而1月21号前推出的前18宗地均为工业用地/产业用地。

同时，2013年11月22日，“深圳市产业用地供需服务平台”正式上线启用。成立“深圳市产业用地供需服务平台”的用意，无非是为了让有需求的企业更全面深入地了解产业用地的信息，从而促进产业用地的交易。但是产业用地的供过于求，使得该平台上出现了大量推出但未成交的地块。

居住用地极度稀缺与产业用地的过量供应，导致土地市场的供求关系发生了变化。居住用地非常抢手，但是产业用地却面临无人问津的状况。而这样的土地供应结构如果不改变，相信深圳的产业用地不仅仅是1月份成交困难，2014年全年估计都将面临这样一个问题。

■三产结构变化，非高附加值\非创新型产业生存困难

除了供应过量这一问题以外，深圳产业结构的变化，也是导致深圳产业用地成交困难的一个非常重要的原因。数据显示，2012年深圳三产结构比重分别为0.0∶44.3∶55.7，第三产业的占比达到了55.7%。在产值方面，服务业占深圳全市生产总值的比重提高到了56%，而现代服务业占服务业比重高达68%。

除了以服务业为代表的第三产业蓬勃发展以外，2013年深圳战略新兴产业如生物、互联网、新能源等维持较高增速，同时诸如机器人、新材料、基因等一批高精尖新型产业逐渐成为深圳高新技术产业的新亮点。而当以上高附加值、创新能力强的产业取代低附加值的加工制造业成为新的产业增长点之后，非高附加值\非创新型产业在深圳面临生存困境，市场对于工业厂房的需求无疑大幅下降。

有人会问，难道高新技术产业、新能源、新材料的研发不需要用到产业用地吗？当然需要！但是目前南山高新科技园、留仙洞、大学城、坂雪岗、光明、观澜、宝龙、坪山等累计规划高新技术产业用地总面积已经高达53.8平方公里，相当于福田区2/3的面积！在此情况下，仍持续不断地推出产业用地，对市场的吸引力也就显而易见了。

■生活成本高企导致常住人口流失，转型升级期内需乏力

同时，常住人口少，导致转型升级期内需乏力，也是深圳产业用地/工业用地成交困难的一个重要原因。作为中国最大的移民城市，深圳区区不过2020平方公里的土地上，云集着高达1532.8 万的流动人口，为本市户籍人口的5倍。但是转型升级导致的产业结构调整，以及生活成本和营商成本的高企，使得一批非户籍人口开始返乡或者迁移到其他内地城市。

数据显示，2012年，大概有11.5万人悄悄“撤离”了深圳。这一现象的产生，深圳10多年来的产业调整政策起了很大作用。以前非户籍人口集中的加工制造业，渐渐被现代服务业、高新科技产业取而代之，生产力的提高，需要的人手少了。越来越多的人开始返乡或者往内地城市迁移，以寻找更适合的工作机遇。

同时，受近几年国际国内形势的影响，如欧债危机、出口下滑等，深圳一些企业国际订单减少。经营规模缩减，工人减少也就在所难免。而内地相对低廉的营商成本，也吸引了一部分企业逐步向内地发展，如富士康近几年在武汉、成都等城市大规模办厂，分流了深圳的许多产业工人。

常住人口的流失，带来的是食品服装耐用品服务等的消费减少，内需下降。同时，超80%的移民人口以及香港人北下消费，支撑起了深圳发达的商业和服务业。一旦这些非户籍人口向内地迁移，将导致深圳的服务业工资成本上升，对推动深圳服务业的长远发展，显然是不利的。

当然，不可否认深圳产业用地的大量流拍，与土地起始价格的调整、企业财务状况、土地位置等可能存在一定的联系。但究其更深层次的原因，就要从深圳产业用地过度供应而宅地稀少这一土地供应结构问题，产业结构调整导致低附加值实业被取代，以及常住人口的流失对内需拉动困难等方面进行考虑，才能对这一现象作出更合理的解释。