不知过去，焉知未来。要预测未来房价的走势，必须首先知道过去的房价是如何上涨的。

在明确了1987年以来的国内商品房价格走势（见过往博文）之后，还有一个需要搞明白的是城镇居民家庭收入与房价的关系。这可能会让更多的人感到意外。

以工资来衡量收入与房价的关系其实很不准确。比如说，1990年城镇家庭居民可支配收入当中工资性收入占比为76.1%，到2011年已降至70.7%，而经营性收入、财产性收入以及转移性收入的所占比重均明显上升。此外，20多年前4-5人的大家庭很多，而如今平均才3口人（就业比例相应提高）。所以，采用家庭可支配收入合计来衡量收入与房价的关系无疑更加贴近现实，也有必要统一采用三口家庭收入合计来增强可比性。

收入与房价的关系自然要采用购房总价来衡量。由于20多年前购买70平米住宅的居多数，如今虽略有提升，但不妨统一按照70平米的购房总价来提高可比性。

1987年以来城镇家庭收入房价比概览（原始数据来源：国家统计局）

不难看出，由于过去25年城镇家庭收入累计涨幅总体大于房价涨幅，所以收入房价比不仅没有提高，反而从最初的9.5倍下降到5.9倍。并且总是收入推着房价涨。例如1989年收入升了16.4%，房价涨了13.9%；1992-1996年工资改革令收入累计升了139%，房价累计涨了81.5%。

降低收入房价比并由此增强居民住宅的购买力最有效的方法是增加收入。上表数据显示，尽管1992年全国开始清理房地产贷款，但在加快收入增长的作用下，收入房价比从1992年的11.4倍（历史最高点）迅速下降到1993年的9倍，即使当年房价大幅上涨了29.7%。

反过来看，收入房价比的指导作用在于，如果在收入房价比降至6.5倍的2003年买房，一年后新房价格平均上涨了15%；在收入房价比回落到5.5倍（历史最低点）的2008年买房，两年后房价涨了32%，四年后累计涨了52%。

我更加看重收入房价比持续下降之于中国经济的影响。首先，随着居民支出由消费品主导型到住房主导型的转变，房地产必然会成为支柱产业，由投资拉动的GDP增长同样具有必然性。其次，在保证收入翻番增长预期之下，房价继续上涨无疑是大概率事件。第三，鉴于缩小城乡收入差距是一个比抑制房价更紧迫的任务，应当赋予商品房价格更多的一次收入转移功能，决不能失去土地的农民面对房价上涨干瞪眼，尽管大幅提高征地补偿无论怎样都会推高房价。

第四，由于过去25年累计销售的商品房只解决了25%左右的城镇家庭的住房问题，即使将保障性住房的最终比例确定在50%，房地产市场还会有很大的发展空间，其支柱产业的地位亦将继续巩固，为此，政府在任何情况下都不应当不加区分地打压市场需求，更不能继续限制开发商投资。

第五，也是我一再强调的，所谓居民支出由消费品主导型到住房主导型的转变，意味着不断有大量的货币发行量沉淀到房地产市场，不仅是居民已购置的房产，也不仅是开发商的开发存量，还包括地方政府的土地存量，由此形成货币超发不值得大惊小怪。

为此，政府完全不必收紧银根，倒是应当继续扩大货币发行量，同时降低全社会融资成本。无论如何，用高利贷去开发土地，开发周期越长，地价房价越高。在继续压制居民购房需求并由此导致地方政府土地储备及开发商存量继续膨胀的情况下，地方政府债务将失控，宏观经济也难以彻底走出减速的阴影。