导读：
       ■无地可卖，政府的金饭碗，要被砸了？
       ■政府亮底牌出让土地：最后晚餐已到！
       ■旧改当道：深圳2014或进入“旧改元年”
正文：

■无地可卖，政府的金饭碗，要被砸了？

土地历来是政府的金饭碗，各地财政收入，来自土地出让金的占比明显，土地成为政府最重要的收入来源之一。然而，近几年，深圳土地出让却贡献乏力，也成为影响房地产的一大制约因素。

从去年上半年开始，深圳“无地可卖”尤其是住宅用地供应几近为零的情况，愈发明显。去年上半年，仅有光明新区在1月份出让了一块居住用地，起始价为8亿元，土地成交价为14.1亿元，溢价6亿元，接下来一直到8月份，再无居住地可卖。

数据显示，2013年1月~12月，深圳全市共成交土地地块33宗，成交总面积约为76.175万㎡，其中居住用地仅5宗，主要集中在宝安、龙华、光明、坪山，面积约16.22万㎡，占全市土地成交总面积的约21.29%。

其中A217-0313、A007-0542地块为2012年出让、2013年成交，因而2013年深圳实际出让地块仅3宗，出让面积约13.26万㎡，较2012年11宗、49万㎡的水平，分别缩减了约72.7%、72.9%。

■政府亮底牌出让土地：最后晚餐已到！

而到了2014年，这种情况继续延续。1月预计出让20宗，仅成功出让10宗，居住用地更为零！其中，主要依靠两个大单成交支撑，134.1亿前海一宗地块及35.5亿深圳湾超级总部基地一地块。2月仅计划出让两宗土地，是深圳历来土地市场的淡季。

事实上，从去年下半年政府频繁出让前海地块，至今年年初拿出被誉为深圳“最靓”地块的深圳湾超级总部基地开始，已可看见深圳土地出让的尴尬局面。没到最后时刻，政府不敢轻易亮底牌。在深圳可供应用地极尽稀缺的当下，可以说，前海、深圳湾地块就是深圳土地出让的底牌。

对前海、深圳湾等深圳最好地块大动干戈，已标志政府吃土地出让最后晚餐的到来。事实上，深圳近三年来土地出让计划年年都无法完成，居住用地连续处于“供应荒”状态，主要以工业用地为主，另有少数商业用地。

数据监测，截至2013年深圳已建设用地超917平方公里，若按2020年总规模控制在976平方公里的目标计算，未来7年深圳新增建设用地规模约59平方公里，平均每年可用土地不足9平方公里。且多为零星、分散地块，无地可供的尴尬束缚着特区的发展。

■旧改当道：深圳2014或进入“旧改元年”

而另一方面，由于深圳土地出让陷入困境，城市旧改开始悄然走热。城市更新已成为深圳房地产发展的主要趋势，也是房企获得土地储备的重要途径。开发商无法拿地，那么拿地渠道就只有转到城市更新项目上了。现在有越来越多的房地产企业都设立了专门的城市更新部门或专业公司，有些房企的土地储备有六至七成是来自城市更新项目。

以深圳目前的情况来说，以“地荒”形容亦不为过，万科、佳兆业等公司频频出击外地，连拿地王，可以说也这个困局逼出来的。在这样的大背景下，深圳的城市更新进行得轰轰烈烈就是顺理成章的事情了。毕竟，这是一件政府支持、企业有利的事情。

然而，深圳住宅用地出让的零现状，与深圳日益增长的人口带来的住房需求间的矛盾将愈显突出。同时，土地稀缺还将直接导致地价、房价攀升。以深圳可新增土地量来看，即使是整体规划建设面积共110平方公里的龙华新区，目前己建设面积达107平方公里，如今可建设用地也已不足3平方公里。

随土地供应紧缺、旧改大行其道，2014年深圳或将进入“旧改元年”！据数据统计，截至目前深圳全市在建的旧改项目已达72个、用地5.45平方公里、累计建筑面积约1923万㎡。而从旧改推动难度之高，开发周期加长，入市艰难，市场供需仍将处于失衡状态。对于已坐拥1500万人口的超级大都市而言，深圳土地出让后劲不足、旧改推动步履维艰的局面，将成为深圳房地产下一个最大难题。