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行业观察
未来十年房价预测

作者:清议 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-02-14 10:34:02点击5385


基于事实及平和心态的理性分析远远比恐慌心理驱使的预期要靠谱。

在今年前两个月商品房价格录得18.79%的同比涨幅之后,即使地方政府真的出台所谓“不能涨只能降”的限涨令,并充分顾及去年房价前低后高的走势,今年的新房价格也会继续保持上涨格局,同比涨幅预计在10%左右。

不知过去,焉知未来。过去25年,国内新房年度平均价格只有在1999年和2008年出现过0.05%和1.6%的小幅下跌,其背景都是境外金融危机。扣除这一因素,自2005年四季度开始的调控政策,即便是一次比一次更严厉,也没有令房价出现下降,反而在随后的7年里录得83%的累计涨幅(详见过往博文“1987年以来的商品房价格”),到今年2月的累计涨幅则高达122%。关于房价的如此认知,已渐渐成为常识。

既然如此,与其说摆在新政府面前的首要任务是降房价,倒不如说应当先厘清房价上涨的根源,再透过改善楼市的长期供求关系预期来稳定房价。这无疑是极富建设性的。

任何面向大众的商品价格,从来都是由大众收入决定的。既然我们知道每一次居民收入的上涨都会诱发消费品价格的上涨,那么,在国内居民支出由消费品主导型向住房主导型(新增收入大部分被用于购房或租房及相关支出)转变的历史进程中(依据高收入国家的经验,这一历史进程的时间起码还要延续50年),居民收入增长对于房价的支撑作用便不容忽视。

出乎很多人意料之外的是,不久前我给出的过去25年国内城镇家庭收入房价比的平均值是7.97倍(详见过往博文“1987年以来城镇家庭收入房价比”),也就是近8年的城镇三口之家收入合计可以购买一套70平米的住房。其中最高的11.4倍出现在1992年,最低的5.5倍分别出现在2008年和2012年,最近10年的平均值为6.26。值得一提的是,随着最近10年的平均值降至6.26倍,国内城镇家庭收入房价比已接近世界平均水平。

未来十年的理性房价预测,重点取决于两个参数,一是收入房价比,二是收入增幅。

关于未来十年的收入房价比,大致应当有高、中、低三种预测方案。其中,高方案是保持过去十年平均6.26倍的水平不变,中方案是维持在2012年5.5倍的历史最低水平,低方案则是进一步降至到5倍的更低水平。对于一个真实城镇化水平远低于国际水平的发展中国家来说,5倍至6.26倍的收入房价比应当是可以接受的。更低的收入房价比无疑是不切实际的幻想。

关于收入增幅,依据过去30年国内城镇家庭可支配收入的变化轨迹,并充分顾及未来十年GDP整体减速和确保居民收入增幅不低于同期GDP增幅的政策导向,同样有高、中、低三种预测方案。其中,高方案是维持过去十年12.3%(2012年为12.6%)的年复合增长率不变,这样,到2022年,城镇家庭人均可支配收入将从去年的24565元增至7.84万元;中方案是未来十年城镇家庭人均可支配收入年复合增长率降至11.8%,相应的增长区间是2.46万元至7.49万元;低方案是年复合增长率进一步降至10.8%,相应的增长区间是2.46万元至6.85万元。

综合起来看,未来十年的商品房价格预测,高方案(即收入房价比高方案对收入增幅中方案)是,到2022年,城镇三口之家年收入合计22.47万元,与6.26倍的收入房价比对应的70平米住房总价是141万元,相当于2012年40.54万元的3.47倍,相应的新房价格累计上涨2.47倍,由每平米5791元升至20093元。此外还有高高方案(即收入房价比高方案对收入增幅高方案),和高低方案(收入房价比高方案对收入增幅低方案),二者在高方案基础上相应升降。

未来十年的房价预测中方案(收入房价比中方案对收入增幅中方案)是,到2022年,城镇三口之家收入合计22.47万元,与5.5倍的收入房价比对应的70平米住房总价是124万元,相应的新房价格累计涨幅2.05倍,由每平米5791万元升至17654元。同样存在中高方案(收入房价比中方案对收入增幅高方案)和中低方案(收入房价比中方案对收入增幅低方案)。

未来十年的房价预测低方案(收入房价比低方案对收入增幅中方案)是,到2022年,城镇三口之家收入合计22.47万元,与5倍的收入房价比对应的70平米住房总价是112万元,相应的新房价格累计涨幅1.77倍,由每平米5791万元升至16049元。低高方案(收入房价比低方案对收入增幅高方案)和低低方案(收入房价比中方案对收入增幅低方案)相应升降。

不难看出,无论是高方案的2.47倍,还是中方案的2.05倍,以及低方案的1.77倍,未来十年国内新房价格都仍将将保持较大的上涨幅度。

进一步说,从过往楼市调控政策与房价之间的关系来判断,如果新政府“绝不动摇”地继续坚持从严从紧的调控政策,那么,未来十年房价预测的高方案将不可避免;假如新政府能够吸取上届政府的教训,将调控政策的重点放在改善楼市长期供求关系预期,那么,中方案的可能性很大;除非新政府既能改善楼市的长期供求关系预期,又能确保宏观经济不再继续减速并在2012年的基础上有所加速,否则,低方案不可能变成现实。


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