导读：
       ■深圳中心·天元将于3月份开放营销中心
       ■房市借鉴：美大城市的房价特征评估法
       ■五大功能特征：易达、面积、房龄、空污、学生成绩
       ■中心永不败：深圳中心·天元价值日不落
正文：

■深圳中心·天元将于3月份开放营销中心

即将于3月份开放营销中心的深圳中心·天元，从所在的城市中心之中心区位，到产品业态、施工进程……无不得到深圳房地产市场及财富大鳄的重点关注。当然最直接也是最赤裸裸的，就是对项目价格的一而再再而三追问及评估。

鉴于深圳中心·天元尚未真是对外开放，也尚未进入市场销售，尽管市场上众说纷纭，但价格方面谁也说不准也不好说。而一开始即以国际性大都会级综合体进行前瞻性考虑的深圳中心，并在实际行动中向英国伦敦、美国纽约、法国巴黎、日本东京等大都会城市综合体迈进。

如此，以美国大城市房价特征评估法作为参考进行测算，作为深圳乃至中国大陆最值得瞩目的都会综合体，以深圳中心所在的地段，拥有的资源，若不在中国而是在美国大城市，价值或价格又将如何发展？

■房市借鉴：美大城市的房价特征评估法

在美国大城市，观察并评估某一所房子的价格及未来的价值走向，往往实在基础价格之上，通过交通、物业面积、房龄、空气质量、学生成绩等这些主要特征进行该房子的价格评估。

如何衡量呢？譬如在美国大城市纽约，一般距市中心5英里处（约8046.5米），6年房龄的三房住宅，均价约20万美元（折合人民币122万元），这是房产的基础性价格。房产距市中心每增加1英里（1609.3米），则下降2000元，易达性是影响价格的极为重要标准。

当然所房产所在的区域学校学生成绩，每增加一个单位，价格也会随之上涨2000元。相应地，房子所在区域的空气质量对房价也会有所影响，若空气污染每增加一个单位，均价将下降1000元。这就是房产价格的外部性影响。

■五大功能特征：易达、面积、房龄、空污、学生成绩

不止如此，美国大城市房产自身，譬如房龄、户型面积等对房价的价格影响也较大。普遍来说，该房产每增加一个卧室，价格会上涨30000元，这是房产对价格影响的最重要因素，如此来看在美国大城市中心，大户型价格不菲。相应地，若房龄每增加一年，价格也会降500元。

以此参考进行价格测算，类似于深圳中心·天元这种位于整个城市最核心地段的中心级顶级住宅，集中了城市最多商务楼群，而且直接连通3条地铁、福田火车站等交通枢纽，更何况深圳空气质量也是国内四大一线城市里最好的，从交通、房龄、空气质量来看，估计再也找不到第二个与之匹配新盘。

尤为让人期待早日一见真容的是，总体量达140万㎡的深圳中心，其中由6栋住宅及公寓组成的住宅部分——天元，建筑面积约21万㎡，空中花园面积约10000㎡，停车场车位约1500个，总套数约795套，户型面积区间在80-460㎡，主力户型为250㎡三房和290㎡四房；并首创一层一户的460㎡空中平层别墅，是深圳城市核心唯一将售高层大平层新盘。

■中心永不败：深圳中心·天元价值日不落

其实从美国大城市的房价评估法来看，我们再次回顾历史资料：纽约曾经在1855~1858的4年之间，房地产价格上涨700%，整个西方社会为之震撼；伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍，这种涨势目前还在持续中，金融城更是创下28年来的最大涨幅：31%。

如今百年过去了，无论纵向还是横向对比后，都可以发现：美国纽约目前最昂贵的50个住宅区，至今仍有41个集中在纽约城市中心的中央公园区周边；英国伦敦中心区的海德公园1号，曾以68万元/㎡创下了“全球最贵公寓”；法国巴黎拉德芳斯作为世界首个城市综合体，无论地位、价值、房价仍矗立在世界国家之前列。

这点来看，购置类似这种城市、区域中心的最中心地段房产，实质是安全性极高的。尤其是在人口过剩、钱过多、地却日渐减少稀缺情况下，往往各项经济要素还将继续往大都市中心集聚，进一步加剧中心高尖化，促使所在地段的房地产价值重估、裂变。这点来看，在美国大城市房价发展借鉴下，正在沿着此道路前行的深圳，【深圳中心·天元】无论从价值还是价格来看，我们可以判断：都将是城市中心永不败的物业。