房企“涉银”一石三鸟

迈入2014年，房企参股银行业的步伐有增无减。据不完全统计，截至目前，已经有包括万科、恒大、越秀在内的超过30家房企“涉银”。且不少“千亿军团”或地方国企龙头对所入股银行的持股比例已达到控股或大股东的水平。

2月7日，越秀集团宣布以116.4亿港元完成了对创兴银行75%已发行股本的收购。1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。稍早一些，万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。

众多房企纷纷入股银行的背后，究竟是出于何种考量？融资还是多元化战略转型？

“两者都有。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，同时，也便于房企业务多元化向投融资方向转变，且可为房地产相关衍生服务提供金融支持。

【“内忧外患”下的联姻】

房企与银行的联姻早在2009年就已开始。而2013年以来，在房企内外融资环境均趋紧的环境下，这一需求更为迫切。

张宏伟分析称，美国量化宽松货币政策在逐步退出，海外的便宜资金将不再那么便宜；国内影子银行监管从严、货币政策上盘活存量等导致市场资金面紧张，房企融资成本升高。而在入股银行后，成为银行大股东，则“开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本”。

“这些房企都是大型房企，业务优质，有哪个城商行会不愿意做呢？”张宏伟表示，相对于开发贷10%～15%的融资成本，这些银行的存款利率也有调整的空间。现在不少银行半年期、1年期的定存利率都提高了。“利率市场化改革为商业银行自主调整存贷利率提供了可能。”而各大房企则普遍对于这一意图讳莫如深。

万科方面曾对媒体表示，“相对于万科过千亿元的年销售规模，参股徽商银行的投资规模不大，属战略性入股，只是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。不会参与也不会影响到银行的正常业务开展。”而恒大对于前述以33亿元入股华夏银行事件，在对中国房地产报记者的回复中，也称“属于一项正常的战略投资”。

在盛富资本总裁黄立冲看来，开发商可以利用银行的牌照为自己融资，委托贷款和表外融资也是非常高效的融资方法。

不过，从现有贷款政策来看，房企要想从所入股银行中获得更多贷款，恐怕不易。

据了解，按《商业银行法》等相关规定，商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。一家商业银行对单一集团授信余额不得超过该商业银行资本净额的15%。

众多房企抢在此时入股银行还在于，“沪深16家上市银行的股价估值正处于历史最低位置，现在入股银行可视为‘抄底’投资金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。”张宏伟告诉中国房地产报记者。

截至1月24日，16家A股上市银行中，已经有12家银行的股价跌破每股净资产。此外，政策上的支持也是一个推动点。去年以来，中央先后强调要“扩大民间资本进入金融业”、“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”。

而商业银行在经营压力加大背景下，也亟需机构投资者介入。据普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告（2013）》显示，超过七成银行家对未来三年银行的收入及利润增长预期有所下调。

政策的支持与现实的考虑，使得房企与银行一拍即合。

【为房地产衍生服务提供金融支持】

与现实的资金需求相比，房企联姻银行还有着更多的战略考虑。

“房地产行业正面临调整，房价过高的局面将难以持续。因此，中国房地产企业面临着转型问题，也需要一些多元化的新业务。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对中国房地产报记者分析称，银行业的利润率尽管在下降，但相比其他行业，还是较高的。

数据显示，2013年上半年，16家上市银行净赚6117亿元，占据全部上市公司的半壁江山，不少中小银行净利润增速超过20%。房企入股银行业后，可以从巨大利润中分得一杯羹。

据一位接近恒大的人士表示，恒大与华夏银行这两家行业龙头企业之间的合作，将有利于双方业务的发展。华夏银行财务表现强劲，报表可以合并到恒大的报表之中，有利于公司的业绩提升。
“房企入股银行的目的还在于为房地产相关衍生服务提供金融支持。”张宏伟分析称。

以万科为例。万科最近2～3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，而其触角已伸向万科旗下社区庞大的客户群、潜在客户群，这些客户群有可能会在未来为万科带来更为广阔的增值收益或附加值收益。参股徽商银行是为了实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。

此外，“万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商，这些企业在融资时需要万科的支持或向银行推荐。而涉足银行后，万科就可通过融资平台打通整个产业链的上下游。”一位业内专家指出。

“尽管恒大官方尚未公布此次收购是不是为房地产相关衍生服务提供金融支持，但对于恒大来讲，已经入住恒大项目内庞大的客户群、潜在客户群同样存在着巨大市场机会，因此，恒大入股华夏银行之后，也不排除会积极涉及房地产相关衍生服务，比如医疗、养老等。”张宏伟进一步表示。

【布局下一个利润点】

不过，对于房企纷纷入股银行的热情，张宏伟也给出了建议，“收购银行还是要想清楚自己要干什么，还是要和主营业务房地产密不可分，围绕房地产及衍生服务做文章。不要偏离这个产业链太多，否则容易有风险”。

“当然，如果一个房企本身的发展战略是多元化的，可以例外。比如绿地，本身就有金融业务，也涉及汽车、能源业务。”张宏伟称。

易居中国上海分析师薛建雄则给出这样的建议，“房企在选择入股城商行时，需要对银行的业务进行调查”。

“过去几年，几乎所有城商行都是政府扶植成长的，政府拉着国企去存钱，然后把钱贷给城投公司，在中间赚利差。如果城投公司出了问题，城商行就会出问题。”薛建雄对中国房地产报记者分析称，如果城商行的主要业务是做零售，比如小额贷款、项目信托投资，收益就会好一些。但是，当前整个经济形势的不景气，使得现在银行的零售业务也不好做。

“从目前形势看，房地产行业的好景不会太长。下一个高利润行业肯定是金融业。不过还需要5年的沉淀才能快速爆发。”薛建雄预测道。