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投资分析
“倒U型理论”印证:财富回波,只看一线!

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-02-26 15:17:12点击4398


导读:
       ■上市房企扎堆一二线城市, “囤货”创三年新高!
       ■一二线VS三四线:经济效率更高,需求去化更强!
       ■倒U型理论:财富终究属于一二线城市!
正文:

■上市房企扎堆一二线城市, “囤货”创三年新高!

根据相关统计数据,今年以来,“招保万金”为代表的龙头房企总计200.9亿元的拿地款中,有近八成砸在一二线城市。有76.9%的比例投向一二线城市,三四线的比例仅为23.1%,万科和金地在三四线土地市场为零投入。

如果把范围扩大到万科、保利、中海、华润、招商、绿地、方兴、远洋、融创以及龙湖十大标杆房企,共计斥资639.3亿元购地,其中,京沪广杭成为其重点布局区域,一线城市土地储备购地支出为369.4亿元,占比达57.8%,达到近三年最高!

于此同时,一、二线城市的地价也不断创新高。北上广深等10个典型城市1月土地成交均价为5449元/平方米,同比增长151.9%,已持续16个月同比正增长。地价持续上涨,房企为什么还在这里扎堆?

■一二线VS三四线:经济效率更高,需求去化更强!

房企扎堆在一二线城市,推高低价所带来的行业风险不容小觑,但依然热情高涨在一、二线城市拿地,这其中的缘由值得深思。一方面,一线城市以及经济活跃地区的房地产市场基于大市判断,发展势头不会减弱,有市有价。相对三、四线城市,一、二线城市的经济效率更高,经济价值创造更快更强,利润空间自然更大。

另一方面,随着一线城市不断人口不断膨胀,刚需是支撑楼市的主力。只要市场需求存在,所谓的楼市泡沫破灭、楼市崩盘便永远只是句笑谈,集中于效率就是价值,三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。大部分开发商之所以又重新回归一二线城市,一方面是考虑能对去化率有帮助;另一方面可能还是考虑市趁转后,一二线城市的楼价涨幅会更高一点。

以北京市为例,2013年新增项目的去化率达到70%,而新建商品住宅库存持续下滑,已降至6万套以下。深圳市1月底一手住宅存量33125套,按之前12个月的销售速度来计算的话,存量套数9.2个月可以消耗完,存量面积334.7万平方米,需10.1个月可以消耗完。全市整体销售压力适中。而内地多数三四线城市,由于近年来开工较多,可售及在途供应量巨大,目前仍处在去库存阶段。

■倒U型理论:财富终究属于一二线城市!

因此,无论从经济形势还是房地产投资来看,财富终究属于一二线城市。用经济学理论解释就是经济学家缪尔达尔曾提出过“累积循环因果关系”学说,其中区域经济差异倒U型变化理论或许可以较好解释这一现象。按照缪尔达尔的理论,在经济发展中一般会出现两种效应:回波效应、扩散效应。

这种效应通过两者之间的投资、贸易和人口等生产要素和商品的流动来实现。以一二线城市和三四线城市举例,优先发展的一二线城市在发展中期之前会吸纳三四线城市的资本、劳动力和商品具有作用,抑制周边地区发展,扩大区域差别。这就是经济出现的回波效应,是负效应。

从深圳改革开放后,深圳对周边三四城市如江门、中山、珠海以及内陆三四线城市构成对资本、劳动力和商品的虹吸,使得深圳迅速崛起,与周边地区差距逐年扩大,就是这个道理。

而深圳的楼市之所以在最严苛的楼市调控年涨幅还能领衔全国也是有效说明,而在宽松货币政策引擎驱使下,房产势必继续充当投资保值的角色,无怪乎招商(招商双玺、伍兹公寓、鲸山觐海、坪山招商花园城)、万科(壹海城、万科麓城)、华侨城(纯水岸16期、天鹅堡四期、锦绣花园Ⅳ)等地产项目仍一柱擎天,市场热销。


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