今年以来,部分城市房价“跳水”、兴业银行将部分与房地产贷款有关的业务暂停至今年3月底等消息,似乎透露出房地产的下行压力,1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况仿佛也显示出下行趋势。那么,房地产“拐点”真的来了吗?有人认为,房地产市场已经出现“见顶”迹象;也有人认为,市场的确将迎来调整,但并未到“拐点”。其实,房地产市场的走向还需持续观察,让房地产市场回归理性还需依靠深化改革的力量

楼市的供需正逐步趋于平衡

决定楼市价格涨跌的,最终是供需关系。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强认为,个别城市中出现的降价现象究竟是个案还是整体下行的开始,目前还不明朗,还存在较大的不确定性。短期之内的房地产市场走向,关键要看信贷政策和货币政策。如果银行对开发贷款和个人贷款收紧,开发商有可能需要大举推盘,并通过降价回笼资金,个人住房贷款收紧则会让需求减少。供给大于需求的情况下,价格有可能进入下行通道。

从现有商品住房总的供给和需求来看,尽管过去几年土地供应量不足制造的供需矛盾,尤其是重点城市的供需矛盾解决起来需要较长时间,但2013年的住房用地供应已经开始增多。国土资源部的数据显示,2013年全国住房用地供应13.82万公顷,供应量达历年最高,相当于前5年平均实际供应量9.64万公顷的143%。

而从需求角度,一些城市限购、限贷政策依然在执行,同时,房价在一些城市已经相当高,购买力必然有逐渐削弱的趋势。加上房产税开征预期及不动产统一登记在全国逐渐铺开,一些中高收入人群再试图通过购买住房实现资金保值增值的可能性正逐步缩小。总体而言,楼市的供应与需求有逐步平衡的趋势。

房地产市场牵扯的面广,与土地、金融、宏观经济形势,乃至当前的经济体制改革密切相关。过去的若干年间,房价几次在一些城市过快上涨,甚至进入越调控越涨的怪圈。细读党的十八届三中全会及其之后房地产相关政策,已不再针对房价。而三中全会提出的价格机制、土地制度、税收制度、金融市场、宏观调控等多方面的改革,都将直接或间接对房地产市场产生作用。

房地产市场回归理性要靠改革

多年来,房地产市场一向被视为最重要的投资渠道之一。由于投资渠道狭窄,当人们的手中存有余钱,习惯于投入楼市,以期实现保值增值,投资投机性需求进入楼市推高了房价。党的十八届三中全会提出,加快房地产税立法并适时推进改革。将楼市里的投机性资金引导至实体经济和股市等其他投资渠道,会使得楼市价格进一步回归理性。

地方财权与事权的不匹配,对房地产市场影响很大。某地一区政府的公务员告诉记者,该区财政收入与房地产相关的来源占到六成至七成,而工业等实体经济的上缴税收仅占20%至30%。实际上,这样的税收来源构成在地方具有一定的普遍性。地方要发展经济,需要大规模的资金收入,当财政收入不足以支撑各项支出时,地方政府靠向开发商出让土地,能够立竿见影地见到资金。于是,地方政府对高价出让土地的积极性十分高涨,进而形成了对土地财政的依赖。

与此相关的是,当前的官员考核机制之下,要想有突出的业绩,吸纳房地产投资对地方经济的拉动作用强,可以赢得漂亮的经济数据,并且短时间内就能看到效果。对于仅在1个任期内工作短短几年的地方官员而言,发展实体经济的动力远不如“卖地”。

地价高了,房价哪有不高的道理?随着改革的进一步推进,地方财权与事权将更加匹配,官员考核机制将进一步完善,地方政府对房地产的依赖程度将逐步减弱。

当前,中央加大了反腐力度。信息公开、财产公示、住房信息联网等一系列政策措施的推行,也将释放一部分存量房到市场中,从而缓解一些城市的供需矛盾。

楼市的大涨大跌,都会给宏观经济带来不利影响。让房地产市场回归理性,使其平稳健康发展,最终要依托市场,要靠改革的力量。相信随着改革的逐步深入,房地产市场也注定将进入深度调整期。

可以预计,楼市分化将进一步加剧。一些三、四线城市目前出现了供大于求的状况,价格将会出现稳中下降的趋势。在一、二线城市,特别是一线城市,对住房的需求特别是刚性需求将在一段时期内依然保持旺盛,即便如此,供需差距也有逐步缩小的趋势,楼市仍将呈现稳中微升态势。至于类似温州、鄂尔多斯等城市中出现的销量下降、价格下跌,则属于个案,很难蔓延到全国。