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投资分析
碎片式城市化:深圳独有,十盘之幸

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-03-10 15:23:14点击3829


导读:
       ■城市思考:深圳留白最多区域在哪?
       ■碎片式城市化,留给城市发展的最好机会
       ■城市发展之幸,因碎片留白而有了更多空间
       ■留白价值高地:海上世界+前海新区+华侨城+深湾超级总部基地+深圳硅谷
 正文:

■城市思考:深圳留白最多区域在哪?

当我们把置业\投资目光聚焦在深圳原特区范围,赫然可以发现大多数新盘都是集中在南山的华侨城(即将推出的纯水岸16期\天鹅堡高层\锦绣花园四期等)、深圳湾超级总部基地及恒裕滨城北区\深圳湾1号等、深圳硅谷(博林天瑞)所在的西丽、海上世界(招商双玺\伍兹公寓\鲸山觐海)、香格名苑\山海美域所在的前海新区一带共十盘。

当然还不止上述这些新盘。然而值得我们深入思考的是,为什么深圳原关内大量出现新盘(不是旧改项目)的区域,偏偏是南山而不是在罗湖,也不是在福田呢?最根本的理由,笔者窃以为:这就是深圳城市发展所独有的“碎片式城市化”所致。

深圳整体面积不超过2000万㎡,目前却集聚了接近1500万常住人口,是中国大陆四大一线城市里辖区面积最小、常住人口人均占地面积最少的城市。纵观深圳短短三十三年城市发展,不同于北京、成都等城市的以城市中心为圆心,环状密集式扩散发展,六大行政区四大新区的深圳却是以组团式发展进行。而这种非故意的人为发展,恰恰也为深圳原特区留下了一些空白地段,从而形成了深圳城市化过程中罕见的碎片式发展。

■碎片式城市化,留给城市发展的最好机会

回顾深圳发展初期,从最初罗湖的“三天一楼层”的快速发展,短短十多年整个罗湖就已建得密密麻麻,没有留下一块空隙。尔后深圳确定福田作为中心区,投入大量基建及路网等得以迅速发展。至今福田也没有留下什么空白地方,以致通过类似岗厦旧改(如今的深圳中心项目)这些方式进行房地产供应。

那么南山区呢?不可否认的是整个中国改革开放的溯源地是南山区的蛇口,然而不同于罗湖、福田这些区域的是,早期发展的南山区却显得相对更有的放矢,在每个街道\片区发展的同时,为自身后续发展留下了一些必要的空间。这就是为什么鲸山别墅区在历经八期开发、时隔近十多年后才再次推出鲸山九期——鲸山觐海的一个很重要原因,当然还有海上世界将推的招商·双玺。

再如南山华侨城。发展20多年间,华侨城片区从最早推出的波托菲诺组团、天鹅堡组团、东方花园、锦绣花园等项目,到近年来推出的香山里组团、纯水岸14、15期、燕晗山居,集中了深圳本土最多的富豪,成长为深圳乃至华南地区最大的富人居住区,同时也是深圳原关内原生态保持得最好、最自然、也是城市留白最多的富人居住区。

■城市发展之幸,因碎片留白而有了更多空间

试想下若非华侨城片区留白多,快速建设快速老化的这里,或许将如罗湖那样全面进入旧改发展,将是如何的千疮百孔。对此深思下,我们所幸深圳的组团式中心发展,所幸南山还有那么多的空白之地,可以为后来成长起来的人们、有能力进入华侨城这些片区的人们、长久生活在这里亲情成本极高的人们,提供更多的置业空间和机会。这就是即将推出的纯水岸16期,天鹅堡后续高层、锦绣花园四期等产品的城市机会。

时代的变迁促使人们的审美标准和房屋需求也在不断变化。每个时代都有不同的标志和流行元素,建筑也是如此。如今的建筑风格肯定不同于70、80年代,人们在追求新风格的同时也会追求现代化设施的完善。而时间的增长也代表了新家庭成员的诞生,家庭成员组合的扩大化,更会给予住民更大换房压力。

而且随着建成区时间越来越久远,原住民对建成区的亲情成本也会增加。即使很多有换房需求的人,也会因对建成区的留念而犹豫换房计划。深圳组团式城市发展在此表现出极大优势,即深圳“碎片式城市化”所带来的留白空间,这也是类似于南山蛇口海上世界、华侨城,还有前海新区、如今正大力发展的深圳湾高尚住宅区、才推出首块地的深圳湾超级总部基地等这些地方的极大机会。

■留白价值高地:海上世界+前海新区+华侨城+深湾超级总部基地+深圳硅谷

再如拥有南山区政府储备用地最大的片区——西丽一带,这里集中了深圳最密集的大学机构,拥有深圳原特区范围最大的原生态山体——塘朗山,规划有深圳未来最具世界级硅谷面向的深圳硅谷+大沙河创新走廊等新科技力量……同时这里也是深圳人均路网密度最高,真正对外可售的商品房供应量极少的片区之一。

这就是西丽一带的极大留白空间,也是以150米身姿傲立于深圳硅谷“十字黄金发展带”的博林天瑞的最巨大空间。其作为深圳硅谷首个生态级超高层360°环山综合体,不但将填补深圳硅谷豪宅市场空白,也将开启深圳硅谷顶级人居新格局。

得益于深圳的“碎片式城市化”的发展,一方面不但方便城市新规划的落地,另一方面可有利于新老城区的交替建设,可使资源最大化,每一期不同的规划都可使片区内凝聚出时代的气息。

当然除了南山之外,包括宝安、龙岗等片区在区域中心发展外还有不少留白之处,譬如深圳北站、深圳机场、坪山新区、光明新区等片区。组团式、碎片式发展作为是深圳城市发展空间的一大特色,不可否认这一定程度是因历史及城市轨迹发展所致,但这种城市特征,反过来也为深圳城市留下了更多的空间,笔者由衷庆幸着。

俯瞰南山华侨城

蛇口海上世界全景

深圳湾1号

博林天瑞


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