导读：
       ■城市思考：深圳留白最多区域在哪？
       ■碎片式城市化，留给城市发展的最好机会
       ■城市发展之幸，因碎片留白而有了更多空间
       ■留白价值高地：海上世界+前海新区+华侨城+深湾超级总部基地+深圳硅谷
 正文：

■城市思考：深圳留白最多区域在哪？

当我们把置业\投资目光聚焦在深圳原特区范围，赫然可以发现大多数新盘都是集中在南山的华侨城（即将推出的纯水岸16期\天鹅堡高层\锦绣花园四期等）、深圳湾超级总部基地及恒裕滨城北区\深圳湾1号等、深圳硅谷（博林天瑞）所在的西丽、海上世界(招商双玺\伍兹公寓\鲸山觐海)、香格名苑\山海美域所在的前海新区一带共十盘。

当然还不止上述这些新盘。然而值得我们深入思考的是，为什么深圳原关内大量出现新盘（不是旧改项目）的区域，偏偏是南山而不是在罗湖，也不是在福田呢？最根本的理由，笔者窃以为：这就是深圳城市发展所独有的“碎片式城市化”所致。

深圳整体面积不超过2000万㎡，目前却集聚了接近1500万常住人口，是中国大陆四大一线城市里辖区面积最小、常住人口人均占地面积最少的城市。纵观深圳短短三十三年城市发展，不同于北京、成都等城市的以城市中心为圆心，环状密集式扩散发展，六大行政区四大新区的深圳却是以组团式发展进行。而这种非故意的人为发展，恰恰也为深圳原特区留下了一些空白地段，从而形成了深圳城市化过程中罕见的碎片式发展。

■碎片式城市化，留给城市发展的最好机会

回顾深圳发展初期，从最初罗湖的“三天一楼层”的快速发展，短短十多年整个罗湖就已建得密密麻麻，没有留下一块空隙。尔后深圳确定福田作为中心区，投入大量基建及路网等得以迅速发展。至今福田也没有留下什么空白地方，以致通过类似岗厦旧改（如今的深圳中心项目）这些方式进行房地产供应。

那么南山区呢？不可否认的是整个中国改革开放的溯源地是南山区的蛇口，然而不同于罗湖、福田这些区域的是，早期发展的南山区却显得相对更有的放矢，在每个街道\片区发展的同时，为自身后续发展留下了一些必要的空间。这就是为什么鲸山别墅区在历经八期开发、时隔近十多年后才再次推出鲸山九期——鲸山觐海的一个很重要原因，当然还有海上世界将推的招商·双玺。

再如南山华侨城。发展20多年间，华侨城片区从最早推出的波托菲诺组团、天鹅堡组团、东方花园、锦绣花园等项目，到近年来推出的香山里组团、纯水岸14、15期、燕晗山居，集中了深圳本土最多的富豪，成长为深圳乃至华南地区最大的富人居住区，同时也是深圳原关内原生态保持得最好、最自然、也是城市留白最多的富人居住区。

■城市发展之幸，因碎片留白而有了更多空间

试想下若非华侨城片区留白多，快速建设快速老化的这里，或许将如罗湖那样全面进入旧改发展，将是如何的千疮百孔。对此深思下，我们所幸深圳的组团式中心发展，所幸南山还有那么多的空白之地，可以为后来成长起来的人们、有能力进入华侨城这些片区的人们、长久生活在这里亲情成本极高的人们，提供更多的置业空间和机会。这就是即将推出的纯水岸16期，天鹅堡后续高层、锦绣花园四期等产品的城市机会。

时代的变迁促使人们的审美标准和房屋需求也在不断变化。每个时代都有不同的标志和流行元素，建筑也是如此。如今的建筑风格肯定不同于70、80年代，人们在追求新风格的同时也会追求现代化设施的完善。而时间的增长也代表了新家庭成员的诞生，家庭成员组合的扩大化，更会给予住民更大换房压力。

而且随着建成区时间越来越久远，原住民对建成区的亲情成本也会增加。即使很多有换房需求的人，也会因对建成区的留念而犹豫换房计划。深圳组团式城市发展在此表现出极大优势，即深圳“碎片式城市化”所带来的留白空间，这也是类似于南山蛇口海上世界、华侨城，还有前海新区、如今正大力发展的深圳湾高尚住宅区、才推出首块地的深圳湾超级总部基地等这些地方的极大机会。

■留白价值高地：海上世界+前海新区+华侨城+深湾超级总部基地+深圳硅谷

再如拥有南山区政府储备用地最大的片区——西丽一带，这里集中了深圳最密集的大学机构，拥有深圳原特区范围最大的原生态山体——塘朗山，规划有深圳未来最具世界级硅谷面向的深圳硅谷+大沙河创新走廊等新科技力量……同时这里也是深圳人均路网密度最高，真正对外可售的商品房供应量极少的片区之一。

这就是西丽一带的极大留白空间，也是以150米身姿傲立于深圳硅谷“十字黄金发展带”的博林天瑞的最巨大空间。其作为深圳硅谷首个生态级超高层360°环山综合体，不但将填补深圳硅谷豪宅市场空白，也将开启深圳硅谷顶级人居新格局。

得益于深圳的“碎片式城市化”的发展，一方面不但方便城市新规划的落地，另一方面可有利于新老城区的交替建设，可使资源最大化，每一期不同的规划都可使片区内凝聚出时代的气息。

当然除了南山之外，包括宝安、龙岗等片区在区域中心发展外还有不少留白之处，譬如深圳北站、深圳机场、坪山新区、光明新区等片区。组团式、碎片式发展作为是深圳城市发展空间的一大特色，不可否认这一定程度是因历史及城市轨迹发展所致，但这种城市特征，反过来也为深圳城市留下了更多的空间，笔者由衷庆幸着。

俯瞰南山华侨城

蛇口海上世界全景

深圳湾1号

博林天瑞