导读：
       ■房地产市场迷局，如何解释？
       ■城市化三阶段：普涨、大涨、暴涨
       ■中国未来在中心城市！
       ■深圳中心：中心，中心，还是中心！
正文：

■房地产市场迷局，如何解释？

近些天来，与投资客户聊天，涉及到房产自住投次资。其中特地提到了深圳心天·天元，询问其价值，这不禁令笔者想起近期关于房地产市场降价、崩盘的信息。从某种程度上来说，这是显示了人们对当下房地产市场的不满，造成不满的主因仍是房价。房价触动了人们的神经，也让很多人纠结。2003年左右，我国房价触底之后，就开始长达10年的上涨之路。很多城市房价实现了10年上涨10倍，远远超过多数人的收入增长幅度。

如果分析是什么造成了高房价，房地内参认为，除了土地政策、货币等因素外，城市化因素是完全不能忽略的。以西方国家城市化的发展为例，或许理由更充足一些，因为其城市化的程度都已达到70%以上，而且走过了近三百年的历程演变。

按照西方城市化发展的规律，城市化必定经历三个阶段，其中20%以下到35%为起步阶段，35~50%是加速阶段，而65%以上为完成阶段。在城市起步阶段，随着工业革命时代来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市；加上城市人口财富创造能力高，多数人找机会进城，导致了房价普涨。

■城市化三阶段：普涨、大涨、暴涨

而城市化的第二个加速阶段，与第一阶段不同，这个时候是多数人进城找机会，希望通过自身的努力获得在城市中立足、扎根的机会，这个阶段的房价由于受到具有更浓欲望的驱使，消费、娱乐的精神需求开始出现，并会因此出现一大批新兴的产业，以此来满足人的需求，拉动经济增长与房价的上涨，而且这段时间的人口聚集周期较长，人口数量较第一阶段更加庞大。所以，房价大涨。

1978年，中国城市化率只有17.9%，2009年已达46.6%，平均每年提高0.92%，而中国楼价由1987年平均411.4元平方米升到2008年3800元平方米，平均每年升11.2%；2009年一线城市更大幅上升。对照中国的国情，中国目前城市化率约为52%左右，中国目前已完成第二加速阶段，正处于第二阶段到完成城市化阶段的过渡期。

世界典型国家在城市化率达到50%左右的时间点，经济发展往往也达到空前繁荣。最为直观的数据是，处于快速城市化阶段的各国，其经济总量世界排名和GDP总量占世界经济总量的份额均在稳步上升，成为当时世界上首屈一指的经济体，对全球经济发展起到举足轻重的作用。

■中国未来在中心城市！

回归到城市化问题，伴随着城市化的进行，城市化对于房价的下降更是小概率事件，虽然不排除土地政策、货币等因素，但城市化的助力仍不可小视。过去25年，国内新房年度平均价格只有在1999年和2008年出现过0.05%和1.6%的小幅下跌，其背景都是境外金融危机。

扣除这一因素，自2005年四季度开始的调控政策，即便是一次比一次更严厉，也没有令房价出现下降，反而在随后的7年里录得83%的累计涨幅，到今年2月的累计涨幅则高达122%。关于房价的如此认知，已渐渐成为常识。

而且从长期看，中国一线城市楼价短期（例如两、三年）仍旧有非常大的下调压力，长期（十年八年）继续有上升压力。即使达到完成阶段，仍旧对房价的影响重大。因为在完成阶段，城市化伴随着一些城镇的去城市化再城市化，对于中心城市，未来几十年内仍将有大量人口输入，但边缘化城镇开始衰落…

■深圳中心：中心，中心，还是中心！

也就是说，中国的未来在城市，而且只在于中心城市，中心城市具有充足的资本、劳动力和商品的吸引力。从城市资源分配的角度来看，从低等级城市向高等级城市集中，等级越高的城市优质资源越集中。数据显示，早在2000年，全球GDP的90%就已由城镇生产。而这90%中，又有50%以上由国家中心级别城市生产。在城市化与全球化时代，一个国家的地位，正是由中心城市的地位所决定。

而对于房地产，土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。特别是高收入人群第一会在本地买房，第二会到省会城市买房，然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在当下中国是最好的、最合理的选择。这就形成了对中心城市的高端高层次地产的持久性需求。

举个例子，假设高收入人群占全国的10%，中国就将有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体，如此高购买力的群体或将使得房地产市场迎新的暴涨。综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，而对于中心城市的潜力，一直未被动摇，而且在未来几十年内还将继续持续！

在这种财富流的集聚下，那些中心城市内的中心地段，无疑将成为未来房地产价风向的价值风向标，价值重地，因为这是中心内的中心。这就解释了深圳中心·天元在市场上颇受关注的原因。除却项目产品，仅凭其绝佳地理坐标在深圳就难逢敌手，未来其前景也可想而知。据悉，项目将于3月13日正式开放营销中心。