即便全球多数一线城市房价已回到危机前水平，但在仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌(Colin Dyer)看来，全球房地产市场并不存在资产泡沫，价格只是回归到了供求平衡的水平。本轮房地产周期还有三至四年，因此价格在这段时间内很可能会继续走高。

一切迹象都表明中国房价将继续上升

记者：在全球许多大城市，房价又回到了2007年的峰值水平，二手市场的交易量也在不断上涨。你预计今年这一趋势能否持续？

戴柯凌：在中国，由于受到政策控制，房价在一段时间处于低位，政府采取行动减少贷款额度来减少人们可购买的房屋数，这遏制了房价增速，一段时间内甚至降低了房价。但目前在中国的70个大城市中，房价正再度上升。对于中国政府和中国经济的真正挑战是，人们对于居住空间有着巨大需求。由于政府的政策使购房受限，购房者难以再贷款购房，而是用自有资金，但供应量却十分有限。真正的解决办法应该是增加土地供给以供住房建设，从而使供需平衡。就目前而言，我认为一切迹象都表明中国房价将继续上升，因为新建住房还没有完全达到满足需求的水平。从全球房产市场来看，情况大体相同，但也有些许不同。国际市场不存在限价或限购。在全球金融危机后，房价大跌，但之后人们也意识到房产是极佳的通胀对冲工具，且房产能够保值。因此我们看到，房价几乎在全球范围内都已回到危机前水平。我认为全球房价上涨趋势仍将持续。

记者：但复苏的速度是否会放缓？

戴柯凌：我认为这是可能的，因为初期复苏是从早期崩盘基础上的反弹，在美国和欧洲都是如此，对美国而言尤为显著。

记者：你们对全球房地产价格是否有具体预测数据？

戴柯凌：我们主要投资全球商业地产，而非住宅地产。我们预测2014年的商业地产交易量将上升15%到20%。同时，房价也会继续上升，但不同地区升幅各不相同。

记者：世界范围内，你最看好哪些市场？

戴柯凌：根据我们的估算，旧金山要数第一。全球来看，在未来五到七年，美国经济将呈现喜人增长，西欧北部地区也会有不错的表现。他们经济增速在3%左右，因此房地产市场的增长应该还要高过这一水平。投资成熟经济体的房地产业是一项安全投资，房价不会暴增。同期来看，人均GDP更高的中国、印度尼西亚、印度等国增速会更快，这些国家的房地产增速会更加强劲。虽然人们目前对金砖国家略感悲观，但其GDP增速仍将保持在6%至7%。就办公室价格而言，东京、纽约和旧金山今年将上涨10%到20%；在中国，我们预计今年北京、上海的价格涨幅将在0到5%之间，仍存在进一步上升空间。上海和北京的商业地产的涨势今年会略有收敛，但明年将会更加强劲，这是经济周期的正常表现。全球住宅地产的表现则很难预测，我认为各地市场表现各不相同，但总体趋势是共通的，房价正不断上涨，而且未来两三年内都会保持升势。

泡沫？哪有！

记者：是否存在泡沫？

戴柯凌：我并不认为存在资产泡沫，价格只是回归到了供求平衡的水平。此外，与2006、2007年相比，目前在购房方面的债务比例不高，因为银行对于贷款和贷款对象都十分谨慎。因此我相信现在的购房需求是实实在在的，是由自有资金驱动的。因此我们预计房价在短期将继续上升。

一些经济学家称，香港、新加坡、上海的房价很高，但这主要是由于市场情绪好转带来的价格修正，因此我并不认为目前存在泡沫。本轮房地产周期还有三至四年，因此价格在这段时间内很可能会继续走高。但有时也不能排除定价过高的现象出现。

记者：有趣的是，你认为中国不存在房产泡沫，因为许多中国经济学家都相信中国存在泡沫，他们甚至发出警告称随着中国利率上升，房产泡沫可能马上就会破灭。你如何看待这个观点？

戴柯凌：最初影响是需求减少，之后会导致房价出现回落，但我认为这要经过很长一段时间。更令人担忧的问题是中国的非银行借贷，即影子银行系统。因为目前我们尚不清楚其规模大小、流动性以及具体表现，没有数据以供参考。我认为最令人担忧的是，中国政府看似成功采取了相关措施整顿银行业，但影子银行这个领域是难以掌控的，这是一个棘手难题。要试图去理清其脉络并制定一系列监管框架，这对中国而言是当务之急。事实表明，中国去年对商业地产的直接投资规模空前，高达250亿美元。即使在2007年，这一投资额也仅为80亿美元。此外，中国的商业地产流动性也大幅提升。

美联储加息100个基点影响不大

记者：在美国，一些经济学家甚至是美联储官员也开始担忧美国房产市场存在的泡沫。美联储已经开始收紧QE，这对美国房地产市场将有何影响？

戴柯凌：泡沫只存在于一些纽约和旧金山的高端住宅地产，那些售价超过500万美元的房子，泡沫正在积累。在普通市场，房价有所复苏，但绝不存在泡沫。如果美联储看到泡沫形成，就可以通过退出或缩减QE来吸收大量市场流动性，也可以采取加息。他们有许多杠杆来防止泡沫出现。我目前较为担忧的是，如果未来发生了另一场危机，由于目前利率如此之低，美联储将无法通过降息来刺激经济，而且他们已经通过QE向市场释放了大量流动性，如果明天发生危机，他们无法再次采取相同措施刺激市场。因此，他们必须加息或退出QE来重新获得一些必要的货币政策工具，以备不时之需。

记者：美联储缩减量化宽松（QE)以及未来可能加息会对房地产行业带来怎样的影响？

戴柯凌：我认为缩减QE将会循序渐进地进行。因此我不认为这会影响到我们。美联储开始削减QE，而经济增长也已回升，两者相互抵消。利率方面，我们认为利率上升100个基点的话，房地产投资和销售市场不会有任何问题。如果利率上升150到200个基点，则会带来一定影响。人们会放缓投资步伐，持观望态度，思考是否能够承担负债投资的利率代价。但要达到这个利率水平，至少还需要两年时间。

做房东还是买基金？

记者：我们知道房地产也是一个很好的资产组合多元化工具，从投资组合角度来看，你建议投资者如何配置房产投资？

戴柯凌：当然，机构投资者希望保持平衡，在其资产组合中保留一部分房产。金融危机发生后的几年内，他们都不再投资房地产，而其股票资产却不断升值。因此房产投资的比例减小了。现在他们又开始重新投资房产来平衡比例。我们目前看到一些机构、主权财富基金、高净值人群等正将更多资金投入房地产，我认为这一趋势在今后几年仍将持续。

记者：做房东更好，还是买入房地产信托投资基金更好？

戴柯凌：这取决于你手头有多少资金。如果你有1000元，那你最好还是买房地产信托投资基金；但如果你有100亿元，你当然可以购置房产。所以这取决于资金规模。而且你还要考虑自己希望保持多少资金流动性。如果你想要长线投资，10年对你而言无关痛痒，则购房是个不错的选择，因为你能够持有达到保值和增值。如果你需要在两三周内便从房产中获得投资收益，则购买房地产信托投资基金更加适合，因为这一投资更具流动性。因此，投资期限较短的话，还是选择信托投资基金较好。

投资海外房产需谨慎

记者：许多中国企业正将目光投向海外房地产市场，你对此有何观察？

戴柯凌：现在有许多高净值个人或者本身并非经营房地产的企业希望投资海外房产，其中不乏一些国有企业。在我们的清单上就有30家中国企业希望去美国购买房产，他们已经找我们来咨询项目，他们对美国和欧洲市场很感兴趣。这一势头兴起之快让人咋舌，而且俨然已成流行趋势。我对这些中国投资者的告诫是，千万要谨慎。我见过一些投资者，他们对于包括美国在内的任何海外市场都没有投资经验。投资本国市场实属正常，但当这些公司一旦放手海外，难免就会犯下大错。因此中国投资者一定要明智地听取好的建议和选择对的合作伙伴，理解中美市场差异。一些中国地产开发商问，你们能否介绍一个城镇开发项目？我们只能说, 在美国其实根本没有什么城镇开发项目，最多就是一个小型的明年发展计划，但其规模绝对比不上中国城镇发展规模。在中国奏效的事情在美国不一定可行，这是一例。

记者：除了了解各个市场的区别，还有什么挑战？还有什么注意事项？

戴柯凌：选择合作伙伴要谨慎。要意识到商业模式上的不同，要了解交易的特点就是速度快。很多国家都担心在中国做生意要花很长时间建立人际关系网络。同理，对于中国企业而言，如何跳过长期人脉的搭建、直接选择合作伙伴展开业务可谓是相当大的挑战。还有一个建议就是从小额投资入手、以学习为主。不要开始就盯着1亿美元的大单不放，可以先尝试2000万美元的单子，从中学习、构建交易网络。当然，我们十分乐意为中国企业提供帮助，这也是我们的专业领域。