导读：
       ■深圳79盘待售，5~10月或是今年最佳开盘时间窗
       ■一季度国内经济面临下行压力，提振房地产业成必要手段
       ■央行或将采取2012年以来最强有力行动：调降银行存准率
       ■央行放松货币条件变相支持房地产，4盘迎最佳入市时机
正文：

■深圳79盘待售，5~10月或是今年最佳开盘时间窗

数据显示，2014年全年深圳累计将会有包括万科麓城、佳兆业悦峰、中海九號公馆、博林天瑞、华业·玫瑰四季、康达尔·山海上城、泰富华·天峦湖等在内的79个楼盘项目开盘或加推新品，其中纯新盘将达到68个，占比约85%。

而房地内参www.BANQ.cn注意到，这些楼盘开盘或加推的时间，多集中在2014年年中或者下半年。这些楼盘为什么集中选择在2014年年中或者下半年推新货呢？笔者窃以为，这一现象的出现，可能从另一个侧面说明5月~10月份或将是今年最佳的开盘时间窗。

2013年以来，国内各银行持续控制房地产贷款的规模和增速。而到了2014年年初，各大银行纷纷收窄了首套房贷优惠，上浮房贷利率，甚至出现个别银行停贷的现象。作为典型的资金密集型行业，房地产业的资金需求量大、资金周转周期长，这就决定了房地产业需要金融机构特别是银行的大力支持。

一般情况下，开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、金融机构贷款以及自筹资金。在中国房地产企业的融资中，金融机构贷款特别是银行贷款在资金链中占据了相当高的比例，大概在19%~23%左右。因此，一旦银行对房地产贷款规模进行控制，很多房企都将面临资金周转困难的险境。

■一季度国内经济面临下行压力，提振房地产业成必要手段

作为产业链最长的产业之一，房地产业贯穿于生产、流通、分配和消费各个领域，带动了相关产业多达50多个，有上千种产品和服务于房地产业有连带关系。因此房地产业的发展状况直接或者间接的影响到轻重工业、建筑、建材业金融业，社会服务业等等，对政府财政收入、社会就业、居民收入、居民消费增加等方面也均有着非常重要的影响。

而房地产企业一旦出现资金周转不灵的状况，拖欠员工薪资和工程款的事件就不可避免，更严重的还可能会导致下游的一些小型企业出现裁员或者倒闭的现象。数据显示，1-2月份，国内规模以上工业增加值同比实际增长8.6 %，较前期下跌0.9个百分点，创下近五年以来新低。

同时消费增速也在放缓，1-2月份消费同比增长11.8%，低于上月13.6%的增速。另外，1-2月份，固定资产投资同比增长17.9%，也大大低于去年19.6%的累计增速。从一季度国内不容乐观的经济增长形势可以看出，中国的经济正面临较大的下行压力，在此情况下，政府通过一系列的干预措施，直接或者间接地提振房地产行业的发展，就显得很有必要。

■央行或将采取2012年以来最强有力行动：调降银行存准率

在刚刚闭幕的2014年全国两会上，国务院总理李克强提到，让人民群众住有所居是政府奋斗的目标，需根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策。政策支持合理的自住需求，包括增加普通商品房供应。而在房地产市场方面，则是要因城因地分类调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

李克强总理对楼市发展的基本定调，意味着房地产行业获得了适度宽松的环境。同时，有消息人士指出，如果经济增速降至7.5%之下，滑向7.0%，央行将将采取2012年以来最强有力的行动——调降银行的存款准备金比率(RRR)，并将继续执行现有的货币市场操作和通过国有银行进行的汇市干预。而这些举措将使得货币市场状况有所放松。

自2012年5月，中国的大型银行必须提留五分之一的流动资金作为存款准备金。在截至2011年末的不到两年时间内，中国人民银行12次上调存准率，同时还实施了其他紧缩措施。2011年末至2012年5月，央行三次下调该比率。目前银行存准率为20%，接近21.5%的历史高位。

■央行放松货币条件变相支持房地产，4盘迎最佳入市时机

而此次央行降低存款准备金比率，除了为逐步放缓的经济提供支撑外，还将有助于缓解央行即将进行的金融改革给经济带来的冲击。市场广泛预计央行将在年内开始推行金融改革，其中包括放大人民币交易区间，给银行更大的自由度自行决定存款利率。而这也可以看做是对房地产行业的一种变相支持。

因为银行方面压力的减小，将使得流动资金更加宽裕，相应地对于房地产行业贷款的控制也将有所放松。同时，2月中开始人民大幅贬值，3月10日更创下了2008年4月以来的最大跌幅。市场普遍认为，这是央行“敲击”套利热钱引导了此次人民币贬值；但央行的这一举措，同样可以看做是放松货币条件的一个迹象。

在货币条件放松的情况下，由于2014年1、2月份由于受传统春节假期的影响，部分市场数据存在失真的问题。因此初步预计央行可能将在第二季度开始降低存款准备金比率。在此背景下，5~10月份将是深圳各大楼盘开盘或加推的最佳时点。而预计将于这一阶段入市的中海九號公馆、博林天瑞、华业·玫瑰四季、泰富华·天峦湖等优质项目，值得引起购房者关注。

博林天瑞

华业·玫瑰四季

中海九號公馆

泰富华·天峦湖