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投资分析
赶上超广,晋升第三城:深圳很深,侨城独俏

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-03-20 14:33:58点击4334


导读:
       ■从全国城市GDP排名,看广深的“没落”
       ■深圳资金总量超越广州,成为内地第三城
       ■深圳所有重要经济指标均全面超越广州
       ■完胜北上广,深圳成最具人口吸引力城市
       ■深圳晋升内地第三大城市,富人最爱华侨城
正文:

■从全国城市GDP排名,看广深的“没落”

城市排名永远是个热门话题。全国各主要城市刚刚公布2013年的经济数据,报纸上的议论又多了起来。跟过去两年一样,大家讨论的焦点仍然是天津、苏州、重庆的崛起和广深的“没落”。从2013年的GDP数字看,深圳是14500亿元,天津是14370亿元,广州是15420.亿元,重庆是12657亿元,苏州13000亿元左右。
  
由于深圳的经济历来前高后低,所以,2013年深圳最终守住了GDP内地第四的排名,问题不大。但天津这几年咄咄逼人的态势,让广州都感到了威胁。更何况,天津每年的固定资产投资是广州的两倍,深圳的4倍。
  
所以,连广东的专家们都认为,天津GDP最终超过深圳和广州,只是时间问题。而重庆的情况跟天津类似,这两年也是超常规发展,最终也会威胁到广深的传统排位。其实用GDP给城市排名,甚至来界定一线城市、二线城市,都是脑残的做法。官员政绩、面子工程等,使得中国的GDP数字越来越成为一个全球性笑话。

■深圳资金总量超越广州,成为内地第三城

如果给城市排位,金融机构本外币存款余额、个人收入所得税、发明专利授权量、甲级写字楼租金水平、快递业务量排名、真实的人口数字都是更过硬的指标。此外,胡润的富翁分布和社科院的城市竞争力排名,都可以拿来参考。在上述指标中,金融机构本外币存款余额(以下简称资金总量)是最重要的参考指标。

这个数字反映了城市对资金的吸引力,也是经济运行的重要结果。2012年年末的时候,北京的资金总量是8.48万亿,上海是6.36万亿,广州是3.01万亿,深圳是2.95万亿,天津是1.84万亿,苏州是1.88万亿,重庆是1.94万亿。可以看出北京和上海处于超一流的地位,其他城市无法比拟。而深圳广州在同一个水平上,相对于天津苏州重庆优势非常明显。

其实,成都、杭州的资金总量也超过天津苏州重庆,分别是2.04万亿,2.01万亿。从资金总量上看,至少在5年内还没有一个二线城市可以挑战广州深圳。但具戏剧性的问题是,2013年深圳的资金总量超过了广州,这在历史上还是第一次。随着这一重要指标的陷落,广州彻底失去了中国内地第三大城市的头衔。

2013年8月末的数字,深圳资金总量是32115亿元,广州是31780亿元。而在2000年的时候,广州的资金总量曾经是深圳的两倍。而在过去12年间,广州在广东四大城市资金争夺战中,就一直处于不利地位。12年里,深圳资金总量增长了843%,佛山增长了423%,东莞增长了527%,而广州只增长387%。所以从资金角度看,过去的12年是广州“失去的12年”。

■深圳所有重要经济指标均全面超越广州

其实除了GDP这个不可靠的数字外,广州在几乎所有重要经济指标上都已经被深圳超越。2013年前三季度,深圳的地方财政收入是广州的1.55倍,深圳地方财政预算内收入几乎相当于广州、佛山、东莞之和;个人收入所得税,深圳大概是广州的1.57倍(是天津的2.8倍,是重庆的4.2倍),跟财政上的差距完全符合。

在发明专利授权量上,深圳的优势更为明显。2012年的城市排序依次是北京2万件,深圳1.3万件,上海1.14万件,杭州0.55万件,南京0.44万件,苏州0.438万件,广州0.4万件。广州只有深圳的不到三分之一,此前几年则不到五分之一。而天津、重庆连前12名都不是,甚至低于长沙。发明专利授予量,代表一个城市的创新能力,而创新能力则代表着发展潜力。其实这个指标的重要意义,超过固定资产投资额。

随着网购的繁荣,快递业务总量也成为一个反映经济活跃程度的重要指标。今年上半年,主要城市快递业务总量的排序是上海、深圳、广州、北京、杭州、苏州、东莞等。天津和重庆这两个扬言要超过广州深圳的城市,分别只排到了15名和22名。

此外,胡润给出的中国千万富翁分布表上,深圳居住着4.64万个千万富翁,广州是4.3万,而天津只有1.9万,苏州1.82万,重庆1.28万。全球10亿美元以上资产富豪居住城市,深圳更是遥遥领先广州、天津、苏州、重庆。至于甲级写字楼租金水平,五星级酒店平均价格水平,深圳也都一直是全国第三,广州则处于第四位置。苏州、重庆、天津仍然与广深有一定差距。

■完胜北上广,深圳成最具人口吸引力城市

除了一连串的经济数据以外,人口数量的变化,也可以看出一个城市的吸引力。因为人是经济的基础,如果一个城市人口持续增加,那这个城市一定是有竞争力的。但由于多数地方政府有意无意缩小人口规模,以增加人均收入等指标,所以我们根本无法获得一个城市人口的准确数字。不过我们可以比较各个城市在校小学生人数,因为这个数字是最具有可比性的。

北京小学生在校人数在1994年达到历史最高,102万,随后因为计划生育等因素逐年下降至2006年的47万人,又因为外来人口不断涌入而增加,目前增长到71万。上海的走势跟北京惊人类似,只是在2007年达到低谷,然后一路回升到76万人。北京和上海外来人口大量涌入,基本上是在1997年之后,因此它们的增长,可以算“改革开放第二波”的增长。

广州带有明显的“改革开放第一波”特征,从1978年的57万人一路增加到2005年的90万人,然后坐滑梯到目前不到82万人。这说明广州在改革开放最初的20多年增长很快,最近人口总量在减少。但从小学生人数上看,广州的人口基数绝对不会低于北京上海。但广州现在对外宣称不到1300万常住人口,还不到上海的一半,这绝对是有问题的。

而深圳的人口增长最为独特,兼具“第一波”和“第二波”特征。深圳的小学生数量一直在强劲增长,所以幼儿园和小学建多少都没有用。如果按照最近两年的新生儿数字,深圳的小学学位至少要翻倍,才能应付未来的人口。2000年的时候,深圳只有31.4万小学生,2012年增长到了68万,六七年后肯定会突破100万。这说明深圳在对人口的实际吸引力上,超过了北京、上海、广州。

■深圳晋升内地第三大城市,富人最爱华侨城

如果说这两年中国的城市格局发生了什么变化,那实质性的只有一个,就是深圳超过了广州,成为内地真正的第三大城市。同时,根据最新发布的全球金融中心指数,深圳以2分优势超越上海,成为中国仅次于香港的金融中心城市。金融、创新等产业的蓬勃,为深圳的城市发展提供长足的后续动力,同时也将诞生以及吸引更多的富人。

目前深圳居住着的千万富翁数量已经达到了4.64万个,未来还将吸引更多的富人在深圳居住。而作为深圳乃至华南地区富人第一居所的南山华侨城,无疑是这一群富人的居住首选。南山华侨城是目前深圳规模最大、档次最高、市场影响力最广、入住富豪最多的豪宅区,也深圳乃至华南的财富轴心、全国最强悍的造富基地,拥有深圳最高端最齐全的生活配套设施。

经过20多年时光酝酿的南山华侨城,已经趋于醇熟,人文氛围、生活气息、自然生态环境、圈层文化等方面,都已经得到了深圳乃至华南地区富人圈的一致认可。目前,南山华侨城即将推出的最新产品包括纯水岸16期、天鹅堡后续高层、锦绣花园Ⅳ等。其中纯水岸16期主体装修现已基本完毕,预计将于2014年上半年收官面世。

南山华侨城


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评论者:ajaxboy
华侨城的密度越来越大,已经不适合超级富豪居住了。