导读：
       ■为何房企纷纷分拆上市？目的何在？
       ■金融化---“跨时空的价值交换”！
       ■将未来收益一次性兑现到现在！
       ■房企应势而变：规避风险、安全发展、兼顾速度
正文：

■为何房企纷纷分拆上市？目的何在？

近期，神秘的房地产富二代继承者们在网络上曝光，引发网友们热烈议论。对于这批含着金汤匙长大的继承者们，没有经历过前期大浪淘沙的创业之辛，是否懂得企业财富管理、资产配置等实战策略以把握未来，仍值得检验。与此同时，新世界、方兴、易居、瑞安等多家上市房企纷纷启动分拆上市计划也引起业界关注。

据@房地内参 了解，上市房企分拆旗下业务上市，大多选择商业地产，如新世界、方兴、瑞安、招商、金地等，但是能实现分拆上市的房企寥寥无几，这些大牌房企不谋而合地启动分拆上市，不禁使业内人士聚焦到房地产市场的变化，也开始揣测分拆上市的目的何在？

近些年，中国房地产市场取得巨大的经济效益，很多涉足房地产的企业，随着体制不断完善、规模不断壮大，对资金的需求也相应迅速膨胀中。大额的资金量来维持企业的正常运转及持续发展，是企业至关重要的立脚点。随规模壮大、投入增加，房企所承担的风险也自然加大。由此，不少房企利用上市融资，实现金融化，成为房地产的发展趋势。

■金融化---“跨时空的价值交换”！

事实上，房企分拆上市，实为金融化。而金融化，究竟是为了什么？沿用经济学家陈志武的话，金融化就是为了“跨时空的价值交换”！而“跨时空的价值交换”又能达到什么目的？跨时空意味着可以将未来的收益一次性兑现到现在，这样一来，就可分担现在的资金风险，提高企业实际运营的安全性。

同时，合理兼顾企业发展中安全与速度的矛盾悖论，从而让企业更好地在市场中抵御风险，良性发展。而这是市场经济发展的必然结果。特别是国务院宏观调控政策出台和人民银行、银监会收紧商业银行对房地产企业的贷款权限后，房地产开发企业在不能过度依靠商业银行抵押贷款模式，解决资金瓶颈后，金融创新是每一个房地产开发企业不得不面临的问题。

万科董事会主席王石也说道，“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。” 2013年10月底，万科通过旗下子公司以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，预计最大认购金额为34.3亿港币。认购完成后，万科将持股8%，成为徽商银行最大单一股东。万科此招与银行“联姻”，打破了以前以银行贷款的间接融资为主，拓宽了融资渠道。

从银行借出变得困难，房企改其道而行之，通过与银行“联姻”合作而“就地取财”或者发行股票从民间汲取等方法，从而达到筹集资金的目的，也就是透支未来以补贴现用。所谓的分拆上市，搞金融化，就有这样的“跨空间价值交换”的效用。

■将未来收益一次性兑现到现在！

股票所实现的金融交易，表面看也是跨时间的价值配置，比如今天你买下万科A股票，把今天的价值委托给了万科（和市场），今后再得到投资回报；万科A则先用上你投资的钱，今后再给你回报。你跟万科之间就这样进行价值的跨时间互换。

但是，这种跨时间的价值互换又跟未来的事件连在一起，也就是说，如果万科未来赚钱了，它可能给你分红，但是，如果未来不赚钱万科就不必给你分红，你就有可能血本无归。所以，股票这种金融交易也是涉及跨时空的价值交换，这里所讲的“空间”指的是未来不同赢利、亏损状态、价值变换以及未来不同的境况。

当然，通过这些例子来描述房企上市所产生的金融化过于简单，金融化是个很抽象的概念，实际上，在这些一般性定义和具体金融品种之上，如今表现形式多种多样，如保险（放心保）、证券和基金等，包括建立在一般金融证券之上的各类衍生金融市场。所有这些已有的以及现在还没有但未来要创新发展的金融交易品种，不外乎是为类似于上述简单金融交易服务的。

■房企应势而变：规避风险、安全发展、兼顾速度

据@房地内参 观察发现，近几年，内地房企纷纷到香港借壳上市，目前包括华侨城、保利、世茂、天伦置业等在内的多家开发商，在资本市场上都建立起内地和香港的双融资平台模式。房地产市场项目的开展，资金消耗量是挺大的，并且可能需要十多年才能回本，在现在的房地产市场的角逐中是非常不利的。

这也是房企在转型过程中遇到很大的难题，房企分拆上市，更好的选择是从母体分解出去，同时也可以赢得更好的市场估值；另外一个因素则是从资本市场融资，资金实力大大的增强，更具有抵抗风险的能力。比如，目前有很多房地产公司为获得更好的融资平台，分拆酒店业务上市。酒店之所以成为热衷目标，是因为它已经建成并产生租金收益的物业，符合发行是房地产投资信托基金筹集资金的条件，这也是房地产公司盘活手中投资性物业的有效手段。

最为经典的是招商地产在重组港股上市公司东力实业并改名为招商局置地后仅一个多月，便通过该海外融资平台完成首笔5亿美元债券的发行。招商地产的急迫心情可见一斑。“通过重组，公司成为港股上市的红筹房地产公司，真正具备了海外融资的能力。”招商局置地财务总监余志良表示，重组配套融资是其海外融资的第一步；而资产注入后，公司股东权益得到提高，负债率下降，又给发行债券腾出了空间，是为第二步融资。

看来分拆上市，是房地产企业利用金融化，实现高效率融资的一种强而有力的手段。这种手段，有效规避市场投资风险，兼顾公司平衡发展，此效用非同一般，这步棋可谓应势而变的“高招”。