2014年第一季度的成绩：万科、碧桂园、绿地居前三，这些标杆企业也是我们平时关注最多的，万科微信营销近阶段的表现很棒，碧桂园的拓客很多地产公司都在学，绿地的超高层和国际化也是如火如荼，其他恒大、保利、中海、万达、富力、绿城、华润、融创等均取得了很好的成绩。

2014年1季度房企销售金额TOP50

2014年1季度房企销售面积TOP50

1、门槛： TOP50企业金额、面积门槛双双下滑

总体来看，今年一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调全国铺开，到降价风波持续发酵，楼市成交呈下滑趋势，市场低迷拖累房企销售。反映到入榜门槛方面，TOP50企业金额、面积门槛均有明显下滑。

金额门槛方面，TOP20及TOP50企业均有20%以上幅度下滑。其中，TOP20企业入榜门槛为53亿元，较2013年一季度的66亿元门槛相比，同比下滑20%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。但TOP10企业入榜门槛较去年同期继续提升，增加3亿元。

相比金额榜门槛的大幅下滑，面积榜门槛与去年同期基本持平。可以看到，TOP10企业入榜门槛101万平方米，与去年同期100万平方米相比，小幅增加。TOP20企业入榜门槛从55万平方米增加至58万平方米，同比增长5%。而TOP50企业入榜门槛则较去年一季度减少1.5万平方米，降幅为6%。

图1、2014年一季度房地产企业销售入榜门槛(单位：亿元、万平方米)

2、集中度：龙头房企规模致胜，TOP50企业集中度稳步提升

尽管受信贷收紧等因素影响，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶，同比增幅均在30%以上。

金额集中度方面，2014年一季度，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。。

表1、2014年一季度上榜企业销售金额集中度

（备注：集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额）

其中，今年3月全国商品房销售金额是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得

相比于去年同期，2014年一季度，TOP20企业面积集中度提升力度最为明显，增加幅度在1.67个百分点。其次为TOP10企业，同比增长1.59个百分点，TOP50企业则增加了1.53个百分点。

表2、2014年一季度上榜企业销售面积集中度

（备注：集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积）

其中，今年3月全国商品房销售面积是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得

3、格局：第一梯队持续扩容，百亿级企业规模锐减

2014年，在2013年硕果累累的房企，纷纷上调年度销售目标，绿地更是剑指2400亿元，展示了龙头房企信心在握。在一季度入榜企业格局中，200亿以上房企数量再度扩容，从去年的4家增加至6家，同时销售均值增加5亿元。其中，万科于一季度达成销售额528亿元，已完成全年2000亿元销售目标的26%，继续领跑行业。

然而，值得注意的是，销售规模处于百亿级别的房企，其数量则锐减。具体而言，2014年一季度，规模在100-200亿元的房企数量从去年同期的10家减少至6家，在数量减少同时，销售均值也略有下降。此外，规模处于50-100亿元的房企虽然销售均值有所增加，但数量减少了1家。我们认为，今年一季度市场有其特殊性，3月份市场已有成交上扬迹象，随着房企推案力度加大，项目逐渐入市，二季度开始企业业绩增长前景仍然看好。

表3：2014年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表

4、领军：去年千亿房企销售继续快速增长，桂冠之争白热化

一季度，领军房企业绩增长和目标完成率普遍良好。从业绩增长看，万科业绩同比增长21%，其后碧桂园、绿地、恒大、万达分别增长94%、31%、72%、36%。从目标完成率看，万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%，完成度领先其它TOP50房企。只有绿地、万达因今年目标高，完成率相对较低。总体来看，领军阵营对市场波动的免疫力较高，不管行情好坏，领军企业都走出了灿然前景。

万科持续领衔金额榜，借互联网化和小股操盘实现轻资产化运作。今年1季度，万科实现销售额528亿元，继续领衔金额榜。其业绩超第二名碧桂园178亿元，一、二名差距较去年同期116亿元明显扩大。今年以来，万科继续深化转型，最引人关注的是其积极引入互联网思维提升社区服务水平，借此挖掘几十万业户存量资源，并通过小股操盘模式迅速扩大业主增量资源，最终培育出第二利润增长点，实现轻资产化运作。

绿地低开高走业绩增长后劲十足。由于绿地主要推案会在二季度之后，今年一季度销售情况并不理想，仅完成全年2400亿销售目标的14%。但是3月份158亿的销售额已经预示着，绿地真正的爆发才刚刚开始。既然提出了2400亿超高的销售目标，我们相信绿地今年的业绩会低开高走，年底与万科的老大争夺会非常胶着。

碧桂园连续两季领衔面积榜。碧桂园连续两季领衔面积榜。去年第4季度，碧桂园跃升千亿阵营，同时凭借低价优势荣登季度面积榜榜首。今年1季度销售额350亿元，同比大增94%，位居金额榜第二，年度目标完成率达27%；销售面积545.6万平米，继续领衔面积榜，超第二名恒大近22%。尽管碧桂园的扩张模式近期受到资本界的质疑，但是至少现在来看，这种模式还是能够延续。这从其一季度热销项目可以得到佐证，像三明碧桂园开盘当天销售22.6亿，南京高淳碧桂园、沈阳碧桂园银河城、南通碧桂园等大盘项目一季度也分别实现销售12.2亿元、7.5亿元、6.1亿元。受新型城镇化利好刺激，今年三四线需求仍会持续释放，预计今年碧桂园持续领先年度面积榜榜首的可能性很大。

此外，中海地产1季度完成销售275.8亿元，业绩同比下滑14%，但目标完成率达25%，全年目标预计能顺利完成。在财务稳健、盈利能力、成本控制方面，中海是行业翘楚，但在多元化方面，企业保持谨慎，力求保持以最小风险实现业绩稳定增长。恒大地产1季度完成销售305亿元，同比大增72%，目标完成率高达28%。企业提出“一个优化、一个降低、两个提高”计划：优化住宅地产项目区位布局，坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。未来，企业借助足球品牌，走一二线中高端路线，并加快绿色地产、教育、快销多元转型。万达1季度完成销售186亿元，同比快增36%，但由于年度目标过高，目标完成仅8%。万达今年加快互联网化，欲借助万汇网挖掘“大会员”和“大数据”商机。

表4：2014年一季度7家领军房企业绩增幅和目标完成率状况(单位：亿元，%)

5、亮点：富力挺进前十，招商加快标准化推升业绩

当今年多家企业报出了500-700亿的销售目标后，预示着今年榜单第二梯队的争夺会异常激烈。一季度，这些企业中的富力和招商的表现可圈可点。

富力地产今年一季度实现销售额152亿元，同比大增71%，完成全年销售目标的22%。富力地产今年的销售目标从去年年末设定的550亿元大幅调高至700亿元，较去年的销售目标提升67%。一季度，富力加大了住宅项目的营销力度，同时，加强了企业内部管控，从企业内部提升了运作效率。今年富力激进的销售目标主要缘于去年较多的新增拿地，今年计划可售资源达1410亿元货值，即使按企业保守的50%左右的去化率计算，今年也能顺利完成700亿的销售目标。

招商地产今年目标500亿，今年一季度，招商地产销售99亿元，同比增长11%，位列金额榜第13位。进入2014年，企业扩张和转型步伐显著加快：新增土储首次向三四线倾斜，全产品线战略加快；同时，将发力商业地产，涉足产业地产、互联网社区领域等。目前招商地产现已成功构建境外融资、商业运营、社区智慧服务三大平台，且全部运作良好。值得一提的是，企业为弥补快速扩张短板，近年来加大标准产品线建设力度，目前所有大盘首期、新获取“短平快”住宅项目标准化产品应用率已达80%以上。在标准化产品线推动下，企业千亿目标有望提前实现。

表5、2014年一季度招商、富力、融创销售业绩情况

6、聚焦：闽系阵营激增至9家，正荣、泰禾、融信、中骏首进TOP50

一季度，闽系房企成为行业一道靓丽的风景线。TOP50榜上，闽系房企激增至9家，除了世茂、阳光城、旭辉、融侨、金辉等老面孔外，正荣、泰禾、融信、中骏4家新秀强势入围。对此，我们不觉意外。正如去年4季度排行榜所概括：闽系房企普遍“高增长、快周转、强扩张”，开发周期“短平快”，资金充裕。去年以来，泰禾、正荣、融信等闽系黑马娴熟运用前瞻拿地和快开发策略，业绩增长气势如虹。在行情降温下，闽系房企表现出极强的逆周期抗风险能力，给春意料峭的行业带来暖风，提振了众房企的发展信心。

正荣集团走高端多业态复合发展路线。企业一季度以42.7亿元跻身TOP50第33位。房产开发上，企业实行区域聚焦战略，进入上海、福州、长沙、苏州等12个城市。目前已开发近60个项目，总开发面积逾1800万平米。其中，162万㎡海西最大高端综合体福州世欧·王庄、140万㎡江西首个百万超级大盘南昌正荣·大湖之都，推出以来持续热销；莆田正荣·财富中心在2013年5次推盘均售罄，缔造了莆田住宅销售奇迹。

泰禾集团以高端住宅、商业双轮驱动跨越发展。企业一季度以41.2亿元跻身TOP50第36名。企业立足福建、面向全国，坚持高品质、高周转驱动高成长，住宅、商业、旅游地产齐头并进，实现高端住宅和大型综合体双轨驱动跨越发展。企业是高端住宅领域的翘楚，北京“运河岸上的院子”与“泰禾红御”开创了中国别墅院落精装先河，成为国宅典范。今年一季度，北京的泰禾·北京院子、泰禾·1号街区以及福州的泰禾红悦销售分别达6.5亿元、1.8亿元、1.3亿元，成为企业业绩增长的中流砥柱。

融信集团是以“高周转、高品质”为特征的黑马。企业一季度以40亿元销售额跻身TOP50第40名。企业在高速扩张时始终坚持高品质。旗下融信·海上城、融信·白宫多个新盘成为区域品质新标杆。2014年，所布局的上海、杭州、福州、厦门、漳州、平潭6城发力，像平潭融信·大卫城1月认筹创3000人抢房记录，2月再认筹，百套房源被抢空。

7、展望：龙头企业理性对待当前市场，顺势而为将进一步提升集中度

龙头房企对今年市场的判断趋于谨慎。这反映在年度销售目标制定上，房企普遍相对保守。典型的如世茂房地产和华润置地：世茂房地产去年销售670.7亿元、去化率68%。今年1500亿元的可售货值，不出意外，今年企业很有可能进阶千亿阵营。但世茂今年目标是800亿元，明显偏保守。华润置地今年可售货值高达1400亿元，但企业对今年整体行情预期比较审慎，将去化率目标从去年的60%下调至50%，相应地将年度销售目标定在700亿元，略高于去年实际销售额。其它房企如中海、恒大、绿城、龙湖、招商、远洋、保利置业，其2014年销售目标制定大多贴近2013年实际销售额。值得一提的是，雅居乐年初制定了700亿元高目标，在1季度业绩远未达预期下，企业于3月底宣布将目标大幅下调至480亿元，目标提高率从原来的74%下调至19%，销售预期也从激进回归保守。

我们认为，谨慎乐观更具行情穿透力，保守目标更易实现。更何况，1季度众房企业绩不理想并非完全由行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。由于去年推案量过度释放，加上2月春节因素，今年1季度房企的推盘力度普遍不大，但3月份已有上扬迹象。可以推算，房企去年大量拿的地，根据开发周期今年二季度将形成集中推案，下半年进入高峰。随着推案力度加大，龙头房企采取随行就市策略促进去化，全年业绩增长依然可期，中小房企的差距将进一步拉大。

表6：重点房企2014年销售目标及一季度完成情况（单位：亿元，%）

在市场环境进入调整的时候，部分企业已适时调整战略方向，不能再将规模的扩张作为衡量企业成长性的唯一标准，更关注规模扩张的质量问题。在业绩大幅增长的同时，部分企业的内部管控能力已经跟不上其规模扩张，导致盈利能力持续下滑。因此，有龙头企业已开始调整策略更偏向于有质量的增长，包括企业利润、产品品质、成本控制、内部管控等方面的优化。此外，企业也开始尝试一些新的探索，就像去年以来，行业的标杆万科，涉足金融地产、并积极引入互联网思维提升社区服务水平，通过小股操盘的理念扩大客户基数，在行业去利润化的背景下，借此提升企业的利润水平。市场调整之时，正是企业变革之际，我们欣喜的看到，越来越多的企业已经开始谋划多元化的发展，苦练内功的同时，尝试新的探索，是最重要的结果。