衡量一个购物中心的运营情况，最直接的反映就是租金收入。而租金收入情况以及在公司收入中的比例，也是考察开发商在商业地产领域表现的重要参考。

随着第一季度的过去，上市房地产企业陆续发布了2013年的年报，从各房企的财务数据中可以一窥其在商业地产的发展现状及未来走势。赢商网记者对内地及外资、港资房企中有涉足商业地产的18家房企的租金收入进行统计，在这张房企租金收益排行榜上，港资房企可以说是一道靓丽的风景。

在18家房企的租金收入榜单上，九龙仓、太古地产、新鸿基三家港资房企位列前三，租金收入分别为111.33亿、96.73亿、90.78亿，恒隆和瑞安也以66.38亿和14.4亿位于第五位和第七位。虽然相对于国内房企，港资房企发展速度相对缓慢，但其在商业地产上的开发运营能力是内地房企所不能相比的，这离不开港资开发商国际化视野、丰富的运营培育经验、稳健的发展作风，这也早就了港资房企在商业地产领域的市场影响力，也势将成为未来内地房企学习发展的方向与趋势。

虽然内地房企已经几乎没有纯住宅开发商，都想在商业地产分一杯羹，但是由于进入的时间较短，真正成功运营的商业项目非常少，商业地产运营的经验也比较缺乏。在内地房企中，租金收入在公司总收入中的占比极低，都是在10%以下，大部分都在1%左右，这相比港资房企30%以上，甚至75%，有非常大的差距。在租金收入排行榜上，国内最大的商业地产开发商万达集团租金收入85.6亿，排名第4位，华润置地以46.22亿排名第六位。这样看来，内地房企在商业地产之路上，仍有非常长的一段路要走。

部分房企2013年租金收入排行榜

部分开发商知名购物中心租金收入情况

九龙仓：投资物业盈利占58%

九龙仓在商业地产领域成绩是有目共睹的，去年的财报数据中有很好的体现。2013年，九龙仓总核心盈利113亿元，资物业部分业务贡献的盈利就占到了58%，达到了65亿元；在九龙仓去年318.87亿的总收入中，投资物业的资金收入就占了111.33亿，占比34.91%。截止2013年12月31日，九龙仓投资物业的账面值达到2610亿元，其中香港投资物业增9%至2110亿元，内地投资物业因为成都国际金融中心的部分落成，增加34%至500亿元。

在香港，九龙仓以海港城和时代广场两个旗舰商业项目稳居香港商业地产界，单是海港城，每年的销售额就占到了香港销售总额的6.8%，2013年销售总额更是创新纪录，达338亿港元。租金方面，海港城（不包含酒店）收入达79.99亿，营业盈利61.89亿港元。海港城商场价值被估值为1380亿港元，较2012年增加10%，占集团营业资产的36%。

在内地，九龙仓拥有已开业的商场包括大连时代广场、重庆时代广场、成都时代·奥特莱斯、大上海时代广场以及成都国际金融中心。去年，九龙在内地投资物业收入增加25%至12.61亿港元，营业盈利增加20%至7.61亿港元。

作为九龙仓在内地发展两条主线“时代广场与国际金融中心”中国际金融中心的首个项目，成都国际金融中心购物中西部分在今年一月份已经开业，引入了Chanel、Dior、Louis Vuitton及Prada等奢侈品品牌，以及UA影院、Great高级超市、MUJI及Page One、连卡佛等品牌，预计今年零售收入将达4亿元。

此外，重庆国际金融中心、长沙国际金融中心、无锡国际金融中心、苏州国际金融中心也将陆续在2014年-2016年落成。可以说，国际金融中心是目前九龙仓在内地势头最健、最为接近香港海港城模式的产品，同时也最为九龙仓所重视。

恒隆地产：名副其实的“收租公”

虽然恒隆地产2013年的营业收入只有91.38亿，这跟内地房企几百亿甚至上千亿元的收入相比是非常小的数字，但是在这91.38亿中，有66.38亿的收入是来自租金，占比达到72.64%，恒隆地产可以说是名副其实的“收租公”。

香港投资物业租金收入31.12亿元，营业盈利26.43亿元，香港物业租赁业务占集团租金收入总额的46%内地租金收入总额已超过了在香港的租金收入，达到35.26亿元，较上年增长14%，营业盈利26.83亿元。

上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场一直是恒隆地产的中流砥柱。上海恒隆广场的商场租金收入上涨6%，获得了7.72亿元的租金收入；上海港汇恒隆广场商场租金收入也同样增长6%，收入10.68亿元。以投资成本计算，恒隆广场和港汇恒隆广场的无杠杆租金回报率约为42%。

租金边际利润方面，恒隆皇城恒隆广场维持在22%-23%，济南恒隆广场仍约为54%，沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场为16%。

恒隆集团主席陈启宗在2013年业绩报告的致股东函中表示，以投资成本计算初期无杠杆租金回报率，是一个有效的衡量指标。恒隆集团对股东的承诺是以4%-5%为目标。济南的恒隆广场的首年回报率达7.9%，沈阳的市府恒隆广场约为10%。“换句话说，我们一诺而倍于千金。由于市况甚为疲弱，该等物业的回报率尚未见锐升，但这将指日可待。事实上，在未来一或两年，沈阳的皇城恒隆广场很有可能从后赶上，现时其回报率仍处于约5%”。

面对电商冲击，陈启宗认为，网上购物不会取代购物商场。不过，互联网带来的影响更在于可以帮助创造销售。恒隆地产最近制定了一个名为EST的内部计划，意思是体验(Experience)、服务(Service)和科技(Technology)。从管理层的角度来看，先后次序应是倒转的：先从科技尤其是互联网技术入手，提供前所未有的服务，最终令顾客在购物商场享受愉快的购物体验。

熊市拿地被认为是恒隆地产的特色。“如果不是熊市，我是不会买地的”，陈启宗表示，对于高档项目而言，土地成本一般在30-50%，而恒隆地产的项目，土地成本不到20%。如果按照零负债的资金能力，恒隆地产完全可以承受在内地继续拿地并投资开发建设，“但如果因为有钱就去买东西，那一定是个大笨蛋，适当的时候做最正确的决定才会取得成功”。对于土地购置，陈启宗认为有两点最为重要，一是购地的时机，二是土地的位置。土地的位置是项目是否成功的第一个先决要素，且无可替代。

万达集团：超常规开发速度导致租金回报低

作为国内最大的商业地产开发商，万达集团跟九龙仓、恒隆地产等港资房企稳健发展不同，而是快速滚开发。这样的开发模式，其租金收入当然不能和九龙仓、恒隆地产相比。

根据万达集团董事长王健林的2013年工作报告中披露的信息，去年全年，万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务（即公寓、商铺、写字楼销售）收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

虽然在赢商网统计的租金收入排行榜中，万达租金收入排名第4位，但是如果和持有物业的面积进行比较，可以看出，万达集团的租金收益是非常低的。

根据公开信息，截止2013年12月31日，万达集团全国累计开业万达广场85座，持有物业面积达到了1703万平方米。在看看港资开发商，比如太古地产，去年租金收入96.76亿元，比万达还高出10亿元，但是持有物业面积187万平方米，仅仅是万达的十分之一，由此可粗略推算，太古地产的持有物业平均面积的租金收入是万达的十倍。

万达广场的快速复制开发，每年有20个大型购物中心开业，这样超出常规商业地产的开发速度，必然会给后续的运营带来很多问题，其中之一就是追求招商速度，万达广场购物中心主力店所占比例较高，且由于大部分主力店是自营或者战略合作关系，因此普遍租金水平不高，这也直接导致了万达租金回报低于行业水平。

华润置地：高端万象城复制扩张面临挑战

深圳万象城奠定了央企华润置地商业地产发展基础，也成为国内最具借鉴意义的购物中心。近年来，华润置地以万象城为主要商业产品线，进行大规模扩张，同时，拓展五彩城系列，形成华润置地商业地产开发的商业模式。

目前，华润置地已经开业的商业项目包括深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城在内的五座万象城，以及一个五彩城，持有的投资物业建筑面积为228.74平方米。2013年，华润置地投资物业收入同比增长27.4%至46.22亿港元。

华润置地将进一步增加自持物业量，截至今年2月底，华润置地在建及拟建出租物业（包括酒店）总楼面面积共计648.99万平方米，包括11座万象城、24座五彩城和22个酒店及酒店式公寓。

根据华润置地公布的2013年业绩，华润置地去年的销售额达港币713.89 亿元，净利润达到港币146.96 亿元，与前一年相比分别增长了60.9%和39.1%，可以说，这是一组非常漂亮的年报数据。

不过，在业绩高速增长的背后，华润置地的毛利率却出现了大幅下滑，从2012年度的37.6%降至28.2%。华润总裁唐勇坦承，这是由于位于三四线城市的一些项目占比较大，影响了公司整体毛利率。这些项目也包括了商业项目。

由于万象城定位较高，对地段和商圈的要求也比较高，而城市核心商圈的土地资源越来越稀缺。在国内商业地产发展的野蛮时期，规模扩张也成为华润置地的企业战略，不过，万象城的高端定位以及品牌资源的高要求，成为其进行复制扩张的一大挑战。