导读：长期看好因为3个一亿人城镇化带来的房地产市场机遇，房地产市场绝不是需求面出现拐点，而是在经历阶段性高潮之后，需要一个修复供求关系，重新蓄势的过程。这个重新蓄势的过程对地产行业必然是一个痛苦的煎熬。

转眼间2014年已经过去四分之一，楼市的“倒春寒”让地产人颇受压力。绝大部分城市一季度交易量同比大幅下滑的数据，让我们感觉楼市似乎不仅仅是城市分化那么简单。如何看待今年楼市走向，并做出合理营销决策，需要从2013-2014年市场演化连续地分析。

从全国一片红到三高之下的震荡

2013年全国楼市可谓一片红，只不过部分城市是红的发紫，部分城市是粉红。从数据来看，全国商品方销售面积增17%，金额增27%，绝大部分城市金额增长超过30%，TOP50企业更是跑赢大市，平均金额增长36%。

2013年楼市的高歌猛进，给2014年带来的“三高”局面。

（1）高价格。13年二季度开始，我们各地开始提价，全国统计口径均价上涨7.7%，一线城市上涨20%。扣除成交结构的变化，实际价格涨幅远高于此数字。

（2）高供应。楼市销售火爆推动了土地热，大量新供应土地将在今年逐步释放，加上部分城市本来就高的库存，2014年全年可售货源剧增。

（3）高目标。房企在较大可售货源的基础上，纷纷制定了较高的年度销售目标。尽管受到一季度市场降温的影响，房企在公告今年目标时有所保留，但内部目标大多在增幅20%以上，甚至高达70%。

恰逢春节季节性因素，部分房企在去年优异成绩之后放松了一季度推盘抢收，加上部分城市受高库存影响发动降价事件，购房客户进入阶段性观望局面，引发了全国主要城市在分化中全面降温的结果。2014年，楼市可能进入“三高”之下的高位震荡态势。

长期看好，短期煎熬

正如我一直强调的，我们长期看好因为3个一亿人城镇化带来的房地产市场机遇，房地产市场绝不是需求面出现拐点，而是在经历阶段性高潮之后，需要一个修复供求关系，重新蓄势的过程。

这个重新蓄势的过程对地产行业必然是一个痛苦的煎熬。一方面是高库存加上大量潜在供应造成的可售货源量增加，今年最终成交量可能与去年持平或略高于去年，我们估算部分城市可售货源成交率将低于50%，天津甚至低达30%。这样一个转化率对营销人一定是个煎熬。

另一方面煎熬来自于房企的高目标。在市场总量增幅不大的背景下，企业要高速增长必然要抢食别人份额，企业之间白热化的竞争也会造成营销人巨大的压力。

至于这个煎熬期要持续多久，我们很难判断。要走出煎熬期，如果没有政策推动的话(当然不排除少部分城市推出松绑等微刺激政策的可能，但我们绝不能被动地等政策)，就需要通过市场本身的震荡来实现。从企业具体层面，则需要通过自身的积极营销来率先走出V形曲线。