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行业观察
高房价的原因:为何限购令等不能降房价?

作者:谢作诗 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-04-16 15:02:09点击2697


任何价格,归根结底是由需求、供给共同决定的;高房价不过是高需求和低供给的表现。

我要先说说这个低供给。房地产的低供给与政府垄断土地不无关系,不过又不是我们一般所遇到的垄断问题。我们一般所说的垄断,垄断者垄断的是自己的物品,他当然有激励控制数量维持一个较高的价格。但是政府垄断的土地,并不是官员们自己的,至少名义上不是。其实,地方政府是有买地冲动的。在任就五年十年的,能卖的地,当然要尽可能赶紧卖掉。于是就不能不搞一个限制农业用地转做工业用地的红线,就是“18亿亩耕地红线”政策。

这个政策又的确与垄断有关系,有关部门不搞出这样一个限制政策,它还有什么权力,又怎么能捞到好处?但这不是土地垄断,而是权力垄断。本来,说地方政府可能过度卖地是一个说得过去的理由,但他们要冠冕堂皇,美其名曰要保障十三亿人口的粮食安全。

但名字叫做“18亿亩耕地红线”的政策,其实跟吃饭问题一点关系也没有。吃不吃得上饭,不是种粮的土地多与少的问题,不是粮食多与少的问题,而是收入高与不高的问题。世人不是因为粮食少而挨饿的,而是因为贫穷出不起价才挨饿的。见过穷人挨饿的,有见过富人挨饿的吗?发达国家不主产粮食,但是发达国家的人民挨饿了吗?发展中国家多数农业是主产业,可是饥饿偏偏发生在这些以农业为主产业的发展中国家。事实上,大量的粮食被用于生产工业燃料,因此只需出到汽油的价格,就能从机器口从抢回吃不完的粮食。

要澄清的是:不是高地价导致了高房价,而是高房价导致了高地价。因为在终端市场上房子卖的火爆,开发商于是来抢地,从而拉高了地价。面对高房价,我们不要指责高地价,而是要思考,在终端市场上为什么房子卖那么火爆。我经常举的例子是:在西湖边,白送你一块地,你不会盖了房子就便宜卖出去吧;反过来,你一亿块钱一平米买了地,盖了房子,你能够一亿块钱一平米卖出去吗?可见高房价与高地价的确没有关系,至少没有直接关系。

但土地低供给却又是导致高房价的原因,而低土地供给与高地价是存在紧密联系的。价和量紧密联系、相互决定,但又的确不是一回事。对于一般大众来说,这个有些不太好理解。不管其中道理:地王不是高房价的原因,但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。

现在转谈决定房价的需求因素。决定高房价的主要需求因素有:

(1)货币超发。价格问题,永远都是货币问题。个别商品价格上涨,不一定是货币超发的结果。但是全部商品和劳务价格都涨,唯一原因就是货币超发了。货币天生要追逐商品和劳务。但是货币之水不会均匀流向所有市场,首先会流向资产市场。大规模货币和信贷扩张,必然要产生资产泡沫。货币超发,有内源性的,也有外源性的,外源性表现为热钱流入。

(2)缺乏收入载体。中国三十年的持续高增长,产生了巨大的收入流。这收入得要有载体来承载。中国的天量货币,也是需要载体来承载的。但是承载收入的载体在哪里?土地等重要生产要素都是国家所有,因为制度的原因股市又不争气,房地产于是成为有限的几个承载收入的载体之一,能不装得满满的吗?这和西方不同,他们土地等重要生产要素都是私人所有,每一寸土地、每一种重要要素都是承载收入的载体,因此房价就很难高了。

(3)特殊体制下的单边升值预期。如今地方政府都是高负债运行,而土地收入又占了地方财政收入的30-40%,政府怎么敢动真格打压房价呢?假如房价暴跌,地方政府陷入财务危机怎么办?老百姓不傻,在财政体制没有做出根本性改变之前,政府任何打压房价的承诺都是不可置信的。而问题的另一面是,人们坚信政府拥有动员资源的强大能力,房价真要是大跌,政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。在房价的问题上,不是政府拿捏着老百姓,而是老百姓拿捏着政府。当然,我们也不认为政府真的想要降房价。住建部官员明确讲了,调控房市从来也没有降低房价的意思,调控是为了房地产市场稳健发展。

(4)政策制定者谁没有几套房子,具有杀伤力的政策怎能轻易出台?据说,中国房屋自有率达到了80%。现在的问题是,房价不降,老百姓不满意;房价大降,老百姓也不满意。

限购令虽然严厉,但是在货币和信贷总量不减少的条件下,它只是把购房需求冻结在那里,并没有真正减少需求。造成的后果是,手中已有的房屋变得更加稀缺,人们反而不会卖出手中的房子。想想看,在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚,他怎么舍得卖出呢?

限购令政策冻结了需求,但也抑制了供给。短期里,价格上涨可能被抑制住(实际未必),但是减少更多的一定是成交量,而且因为减少了房屋供给,将伴随房租的上涨。政策长期执行,房价可能大跌(只是可能),但是这政策副作用大,长期执行的可能性不大。恰恰相反,假如没有其它政策措施相匹配,当房价真的要大幅下降的时候,很大可能政府又会出来救市。

交易税和种种对于交易的限制,也都是不能降低房价的。交易税最终由买房者和买房者分担,各自分担多少由其需求的价格弹性决定。可以理解为谁更急迫,谁承担的税就多一些。假如开发商急于卖房子,那么开发商就要多承担交易税;反之,如果消费者急于买房子,那么消费者就要多承担交易税。交易税会减少交易,但不能降房价。相反,它会增加房价。其它对于交易的限制,同样由于既没有减少需求,也没有增加供给,所以不可能降低房价。

公租房建设能不能降低房价?国外能,但是国内不能。为什么?因为国内有用地指标限制。大量建设了公租房,用于建设商品房的土地供给就更少了。国内的房子高度资本化,具有极强的投机性,因此不会因为公租房增加,购买商品房的需求就减少。需求不减少,供给却减少,价格当然要不降反升了。所以,千万不能教条。那些拿什么房租收入比、空置率与国外作比较来判断中国房价的人,也都是犯了教条主义的错误。我们的货币制度、户籍制度、土地制度、基本政治制度都与国外不一样,怎么能简单做那样的比较呢?

当然,我并不是要反对公租房建设,但是那为了维护社会稳定,而不是用来降低房价的。

房产税能不能降房价?答案是:没有简单的结论。如果房地产没有资本化,通俗说,人们买房子是为了消费用,而不是为了等待涨价增值,那么房产税不但不能降低房价,还会在一定程度上增加房价。但如果房地产已经高度资本化了,大量的人买房子是为了等待涨价增值,市场充满了投机性,那么也有两种情况:一是房产税很轻,低于房价上涨的幅度,那么房产税也是不能降低房价;二是房产税适当高,高于房价上涨的幅度,那么房产税能降房价。

一个有趣的问题是:为何多数城市选择限购令,而不是房产税?我的看法:因为前者损害的是还没有购房的新人的利益,不损害已经购房的既得利益者的利益,而后者不管你是打算购房的新人,还是已经购了房的既得利益者,只要持有多套房子、大面积的房子,都得承担这税赋,不易逃避。政策选择之所以如此,其实还是一个自己的刀削不了自己的把的问题。

我要特别强调一点的是,一般来说经济形势好房价会涨,这是一个普遍规律。这就是张五常讲的财富的仓库理论。财富需要有载体来承载。一个国家、地区,经济长期高速增长,房子、艺术品价格都会大涨。反之,经济形势不好,房价又会跌。但对于中国来说,这个规律就未必总是成立的了。经济形势不好,房价未必会下降,反而可能也是上升的。原因是:西方国家政府是选出来的,即使经济下滑,出现大规模的失业,你不能立即把它搞下台,它仍然具有执政的合法性。这决定了它可以照顾稍长一点的利益,至少,执政之初他是可以按照经济规律办事的。但是中国不是这样,政府执政的合法性来自于民众不造反。任何时候它都是怕经济下滑,大规模失业的。不能让人没有饭吃,没有活路。反过来,他却不怕通货膨胀。我们知道通货膨胀就是抢钱嘛。抢你两千,你会造反吗?不会。抢你两万,你也不会造反。而西方国家则又怕通货膨胀。不说你抢两万,抢两千恐怕都不行。且不说他们可以随时上街抗议,四年后,他们可以轻易地用手投票把你选下来。民主政治下,你不能得罪大多数。

大家要记住的是,民主国家怕通胀,集权国家怕失业。政府既要保7.5%的增长底线,又要守3.5%的通胀上限。假如保增长底线和守通胀上限发生冲突,政府会优先保哪一个?会保增长底线。经济形势不好,政府就会救经济。不管怎么救,最终都要表现为货币超发。所谓财政刺激,其实最后都要表面为货币刺激。货币发出来,房价是涨还是跌?这就是我讲经济形势不好,房价未必会下降,反而可能上升的道理。08年以来的房价就是这样涨上去的。


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