任何价格，归根结底是由需求、供给共同决定的；高房价不过是高需求和低供给的表现。
我要先说说这个低供给。房地产的低供给与政府垄断土地不无关系，不过又不是我们一般所遇到的垄断问题。我们一般所说的垄断，垄断者垄断的是自己的物品，他当然有激励控制数量维持一个较高的价格。但是政府垄断的土地，并不是官员们自己的，至少名义上不是。其实，地方政府是有买地冲动的。在任就五年十年的，能卖的地，当然要尽可能赶紧卖掉。于是就不能不搞一个限制农业用地转做工业用地的红线，就是“18亿亩耕地红线”政策。
这个政策又的确与垄断有关系，有关部门不搞出这样一个限制政策，它还有什么权力，又怎么能捞到好处？但这不是土地垄断，而是权力垄断。本来，说地方政府可能过度卖地是一个说得过去的理由，但他们要冠冕堂皇，美其名曰要保障十三亿人口的粮食安全。
但名字叫做“18亿亩耕地红线”的政策，其实跟吃饭问题一点关系也没有。吃不吃得上饭，不是种粮的土地多与少的问题，不是粮食多与少的问题，而是收入高与不高的问题。世人不是因为粮食少而挨饿的，而是因为贫穷出不起价才挨饿的。见过穷人挨饿的，有见过富人挨饿的吗？发达国家不主产粮食，但是发达国家的人民挨饿了吗？发展中国家多数农业是主产业，可是饥饿偏偏发生在这些以农业为主产业的发展中国家。事实上，大量的粮食被用于生产工业燃料，因此只需出到汽油的价格，就能从机器口从抢回吃不完的粮食。
要澄清的是：不是高地价导致了高房价，而是高房价导致了高地价。因为在终端市场上房子卖的火爆，开发商于是来抢地，从而拉高了地价。面对高房价，我们不要指责高地价，而是要思考，在终端市场上为什么房子卖那么火爆。我经常举的例子是：在西湖边，白送你一块地，你不会盖了房子就便宜卖出去吧；反过来，你一亿块钱一平米买了地，盖了房子，你能够一亿块钱一平米卖出去吗？可见高房价与高地价的确没有关系，至少没有直接关系。
但土地低供给却又是导致高房价的原因，而低土地供给与高地价是存在紧密联系的。价和量紧密联系、相互决定，但又的确不是一回事。对于一般大众来说，这个有些不太好理解。不管其中道理：地王不是高房价的原因，但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。
现在转谈决定房价的需求因素。决定高房价的主要需求因素有：
（1）货币超发。价格问题，永远都是货币问题。个别商品价格上涨，不一定是货币超发的结果。但是全部商品和劳务价格都涨，唯一原因就是货币超发了。货币天生要追逐商品和劳务。但是货币之水不会均匀流向所有市场，首先会流向资产市场。大规模货币和信贷扩张，必然要产生资产泡沫。货币超发，有内源性的，也有外源性的，外源性表现为热钱流入。
（2）缺乏收入载体。中国三十年的持续高增长，产生了巨大的收入流。这收入得要有载体来承载。中国的天量货币，也是需要载体来承载的。但是承载收入的载体在哪里？土地等重要生产要素都是国家所有，因为制度的原因股市又不争气，房地产于是成为有限的几个承载收入的载体之一，能不装得满满的吗？这和西方不同，他们土地等重要生产要素都是私人所有，每一寸土地、每一种重要要素都是承载收入的载体，因此房价就很难高了。
（3）特殊体制下的单边升值预期。如今地方政府都是高负债运行，而土地收入又占了地方财政收入的30-40%，政府怎么敢动真格打压房价呢？假如房价暴跌，地方政府陷入财务危机怎么办？老百姓不傻，在财政体制没有做出根本性改变之前，政府任何打压房价的承诺都是不可置信的。而问题的另一面是，人们坚信政府拥有动员资源的强大能力，房价真要是大跌，政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。在房价的问题上，不是政府拿捏着老百姓，而是老百姓拿捏着政府。当然，我们也不认为政府真的想要降房价。住建部官员明确讲了，调控房市从来也没有降低房价的意思，调控是为了房地产市场稳健发展。
（4）政策制定者谁没有几套房子，具有杀伤力的政策怎能轻易出台？据说，中国房屋自有率达到了80%。现在的问题是，房价不降，老百姓不满意；房价大降，老百姓也不满意。
限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，它只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。造成的后果是，手中已有的房屋变得更加稀缺，人们反而不会卖出手中的房子。想想看，在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚，他怎么舍得卖出呢？
限购令政策冻结了需求，但也抑制了供给。短期里，价格上涨可能被抑制住（实际未必），但是减少更多的一定是成交量，而且因为减少了房屋供给，将伴随房租的上涨。政策长期执行，房价可能大跌（只是可能），但是这政策副作用大，长期执行的可能性不大。恰恰相反，假如没有其它政策措施相匹配，当房价真的要大幅下降的时候，很大可能政府又会出来救市。
交易税和种种对于交易的限制，也都是不能降低房价的。交易税最终由买房者和买房者分担，各自分担多少由其需求的价格弹性决定。可以理解为谁更急迫，谁承担的税就多一些。假如开发商急于卖房子，那么开发商就要多承担交易税；反之，如果消费者急于买房子，那么消费者就要多承担交易税。交易税会减少交易，但不能降房价。相反，它会增加房价。其它对于交易的限制，同样由于既没有减少需求，也没有增加供给，所以不可能降低房价。
公租房建设能不能降低房价？国外能，但是国内不能。为什么？因为国内有用地指标限制。大量建设了公租房，用于建设商品房的土地供给就更少了。国内的房子高度资本化，具有极强的投机性，因此不会因为公租房增加，购买商品房的需求就减少。需求不减少，供给却减少，价格当然要不降反升了。所以，千万不能教条。那些拿什么房租收入比、空置率与国外作比较来判断中国房价的人，也都是犯了教条主义的错误。我们的货币制度、户籍制度、土地制度、基本政治制度都与国外不一样，怎么能简单做那样的比较呢？
当然，我并不是要反对公租房建设，但是那为了维护社会稳定，而不是用来降低房价的。
房产税能不能降房价？答案是：没有简单的结论。如果房地产没有资本化，通俗说，人们买房子是为了消费用，而不是为了等待涨价增值，那么房产税不但不能降低房价，还会在一定程度上增加房价。但如果房地产已经高度资本化了，大量的人买房子是为了等待涨价增值，市场充满了投机性，那么也有两种情况：一是房产税很轻，低于房价上涨的幅度，那么房产税也是不能降低房价；二是房产税适当高，高于房价上涨的幅度，那么房产税能降房价。
一个有趣的问题是：为何多数城市选择限购令，而不是房产税？我的看法：因为前者损害的是还没有购房的新人的利益，不损害已经购房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算购房的新人，还是已经购了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面积的房子，都得承担这税赋，不易逃避。政策选择之所以如此，其实还是一个自己的刀削不了自己的把的问题。
我要特别强调一点的是，一般来说经济形势好房价会涨，这是一个普遍规律。这就是张五常讲的财富的仓库理论。财富需要有载体来承载。一个国家、地区，经济长期高速增长，房子、艺术品价格都会大涨。反之，经济形势不好，房价又会跌。但对于中国来说，这个规律就未必总是成立的了。经济形势不好，房价未必会下降，反而可能也是上升的。原因是：西方国家政府是选出来的，即使经济下滑，出现大规模的失业，你不能立即把它搞下台，它仍然具有执政的合法性。这决定了它可以照顾稍长一点的利益，至少，执政之初他是可以按照经济规律办事的。但是中国不是这样，政府执政的合法性来自于民众不造反。任何时候它都是怕经济下滑，大规模失业的。不能让人没有饭吃，没有活路。反过来，他却不怕通货膨胀。我们知道通货膨胀就是抢钱嘛。抢你两千，你会造反吗？不会。抢你两万，你也不会造反。而西方国家则又怕通货膨胀。不说你抢两万，抢两千恐怕都不行。且不说他们可以随时上街抗议，四年后，他们可以轻易地用手投票把你选下来。民主政治下，你不能得罪大多数。
大家要记住的是，民主国家怕通胀，集权国家怕失业。政府既要保7.5%的增长底线，又要守3.5%的通胀上限。假如保增长底线和守通胀上限发生冲突，政府会优先保哪一个？会保增长底线。经济形势不好，政府就会救经济。不管怎么救，最终都要表现为货币超发。所谓财政刺激，其实最后都要表面为货币刺激。货币发出来，房价是涨还是跌？这就是我讲经济形势不好，房价未必会下降，反而可能上升的道理。08年以来的房价就是这样涨上去的。