提要：如今提起广州的商业地产地标，不少人会想到太古汇。在这个广州定位最高端的商场里，吸引了爱马仕、香奈儿等70个国际品牌进驻，其中包括香奈儿、大食代、Ole超市等多个品牌均是第一次亮相广州。

留下这经典项目的，是曾任广州太古汇总经理的郝继霖与其团队经“怀胎十年”打造。郝继霖自1987年进入到大陆商业地产领域，已一手打造了业内多个知名项目，在广州则以十年磨一剑的匠人精神成功打造太古汇。

然而太古汇开业仅半年，郝继霖却选择了离开，转战深圳加盟了深业置地，担任深圳控股高级商业顾问，深业置地有限公司董事、常务副总经理，操刀其首个商业综合体地产项目深业上城。这个一头浓密白发的商业地产元老级人物依然在向往新的挑战，在他看来，商业有着复制和创新两种模式，他操盘的项目选择了创新，职业生涯亦是如此。

离开太古汇约两年后，郝继霖新操盘的深业上城正在如火如荼的建设中。而他本人，在近日却借由一次开会机会回到了太古汇。在这里，他接受了南都记者的采访，称建成后的太古汇与十几年前当初规划设想的吻合度达到了90%，但仍在硬件打造、交通连接等方面连说好几个“遗憾”。

说太古汇：与10多年前设想吻合度有90%

南都：太古汇当时是怎样定位的？

郝继霖：太古汇的定位是早在十多年前，2002年拿到地时就有一个大的规划——— 一定要超前，否则十年、十五年后开业，就会落后了。

南都：它在设计上有哪些特色？

郝继霖：有几个要点———温暖、柔软、层次、空间和光线。10年前我们想要用温暖的色调、类似于木板的材料来打造商场，当时还有人质疑这样会不会显得太闷。但我认为做的不好才是闷，做的好就是温暖，我们设想是用这种温暖让人留的时间越长越好，留下来就会买东西了。柔软，在建筑设计中大量运用了圆圈、弧形的设计，甚至连洗手间的门也设计成了波浪状，突出柔软。

商场有好几层，要有层次感，一眼就能看到顶的设计其实是很单调的。我们交错地使用扶手梯、桥梁连接，看起来有层次。

光线也是重要部分，有天然光和人造光。使用天然光，商场内外有连接的感觉，主要是让人觉得舒服。人造光则是不会太闷，尤其是我们用了大量的点灯，但位置不是随意散放的，而是在自然光不够的地方需要的地方进行补充。

南都：太古汇似乎特别注重在招商上引入新品牌？

郝继霖：是的，商场无论设计多好，还一定要有特色的店铺。太古汇引入了大量新品牌，比如说O le超市，它在广州是第一家。比如说方所，我当时希望在商场内有一个书店，但不希望是一个老土的书店，各种机缘巧合下与例外的老板、设计师有着同样的想法，于是就建起来了。

南都：你之前说太古汇与当初设想的吻合度达到了90%的吻合度，那么是哪10%还并不满意？

郝继霖：首先，我不能说100%实现了设想的目标，这是我的态度问题。其次从商业发展角度来说，广州还不是完全成熟的城市，给到我们挑选的品牌客户不如期望的那么多。如果是在香港，会有更好的客户能够选择。广州城市还是给到品牌选择上有一些局限，这是我的遗憾。

再次是在硬件上，有楼层的VIP洗手间没有做好，设计尺度还不够舒服。此外，最终没打通地铁1号线的隧道，如果能够打通对这个商场影响会更好。最后是太古汇里的文化中心部分至今还没能开业，电影院也放在里面，这个空间太浪费了。

谈新项目：要把网购的宅男宅女“引诱”出来

南都：太古汇开业不到半年，为何就选择离去？

郝继霖：这要从商业谈起，商业有两种模式，一是复制，二是创新。企业采用哪一种，完全是公司本身的定位考虑。国内大部分品牌如万达、万象城就是成功后将其复制，这样相对容易。不过太古不是这样，每个项目都要因地制宜，因为定位不一样，所以设计、经营、推广等都不会一样。

太古选择走的是难的路，哪怕十年磨一剑，但每个项目都能叫人震撼。我在太古工作了十几年，觉得最好玩的地方就是不断重新定位，这也是最大的挑战。这意味着每一次都有创新、挑战，有压力才会有动力。不过深业上城能吸引到我，也是这块地很独特，位置虽然不如太古汇核心，但比太古汇大了两倍多，比较有挑战。

南都：深圳新项目会与之前打造太古汇有哪些不一样的考虑？

郝继霖：我们要重新认识市场，确定商场定位。10年前建太古汇时我只需要考虑最有消费能力的是30多岁的顾客。但是这10多年是中国变化很大的10年，现在那批顾客也成长为40多岁了，可能孩子都有20多岁了。而这批年轻的消费者比较有见识，需求、感觉都不一样。

深业上城的商业在整体上确定是高级的水平，就要有高端品牌，这一部分不可忽视。我们会设计相对独立的品牌街，一来避免商场内部推广时与这些国际品牌不匹配，二来也单独营造一个氛围，并不是要吸引每个人都去，但去的人购买率会很高。

而且，我们特别注意到年轻人的需求，所以将项目的3楼平台打造为小镇概念，找一些有品质、有风格、有特色的小店，不一定是知名连锁品牌，加上饮食，能够吸引到更多的年轻人。在这一层，还有两个广场，可举办音乐活动、展示活动。这也是希望在网络购物时代，仍然把年轻人从家里带出来，不要有那么多的宅男宅女，要不怎么找对象呢，而且这里也有网购找不到的乐趣。

论商业地产：商场有两样最重要：环境、艺术

南都：从客户体验来说，商场该怎么设计才好？

郝继霖：商场的设计不能完全交给建筑师，不能为了设计，为了炫耀去做方案。做商业最重要的是吸引人去逛购物中心，去花钱。所以设计一定要给消费者舒服的感觉，这就要求以人为本，懂得人的心理。比如说商场里最重要的是，店铺一定要比走廊更光亮，人的视线才会被商铺所吸引。

商场通常连接地铁，实际上人们从地铁过来时速度是很快的，但购物和脚步速度很有关系。商场设计上要做的是让脚步慢下来，如果有一个到达感，人的心能定下来，走路速度也会慢下来。因此在连接地铁线的商场位置通常做一些饮食或便利商品店铺，因为这些是大家都需要的东西。

商场的设计跟视线所及范围也很有关系，通常消费者不能看到的店铺，他肯定不会想走进去。商场柱子设计在外面，造价便宜，但会挡住视野。现在我们愿意把柱子放在店铺内，这样虽然要多出很多成本，但能做到通透。比如以前商场流行观光电梯，同样也阻挡视线，所以现在商场里不会再有。

南都：你觉得一个商场里最重要的是什么？

郝继霖：商业中首先是设计。其次是招租，招租时有没有新的念头和故事，能不能把别人招不到的品牌引入进来？不论怎样，你要招好商，得会讲故事，要把商场自身的故事讲好，吸引商家过来。因此我认为一个商场有两样最重要———环境、艺术。现在很多品牌也是在这么做，讲故事，并且要与艺术有关。深业上城就是按照这个思路在做，会做一些艺术的地方，比如博物馆，现在就连项目展示厅都设计成像博物馆一样。我觉得没有艺术就没有文化。

南都：现在很多年轻人是在网络中成长，对商业地产影响大吗？

郝继霖：我访问过一些品牌，在互联网时代，对国际品牌的影响并不大，反而大家认为是多个渠道，将平常不来的人也吸引过来了。对于普通品牌，若是你的店铺有独特的地方，人就会亲自来，这种体验感是网络所不能取代的，因此要在环境上设计得感觉很舒服，消费者就会愿意出来走一走、逛一逛。现在确实很多人是会通过网络来购买东西，我们不能忽略互联网，但是互联网也是一个渠道，能够把我们的信息传递给更多的人。

南都：作为业内人士，你最欣赏哪个商业项目？

郝继霖：香港又一城，我觉得它是很成功的商业。首先这个商场有7层高，层数比较多，但是其中有5层都有出入口，只要有人能够进出，这一层租金都能很高。其次是视野非常好，没有柱子，可以看到很多扶手梯，感觉到商场很有动态。

这个项目也很懂得自己的弱点，因为只有一面连接地铁，因此离地铁入口最远的一面在设计时，将很多吸引客户的业态放入，比如电影院、麦当劳、快餐广场，吸引人们一定要走进去。这样做很大胆，但不这么做也不行。（2014-04-19 转自《南方周末》）

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