导读：
       ■地铁上盖城市中心顶级豪宅，万达公馆2期新品认筹启动
       ■城市最顶级豪宅品种，万达公馆“改元”黄旗山豪宅板块
          一、占据东莞豪宅的龙头区域：东城黄旗山豪宅板块
          二、区域“改元”级项目：配套城市中心顶级豪宅的综合体
       ■区域配套价值分析
          一、交通配套价值
            1、“三横、三纵”道路网络，广深莞一小时生活圈
            2、地铁R2线上盖，轨道畅达广深莞三城二岸
            3、周边500米汇集5个以上公交站台，十余条公交路线
         二、汇集山、湖、公园、高尔夫等城市稀缺生态资源
            1、10分钟以内抵达东莞八景之首：黄旗山旗峰公园
            2、南面直线距离约2.7公里处，60公顷虎英公园、虎英湖
            3、公园物业：城市豪宅典范，最抗跌的稀贵物业
            4、36洞峰景高尔夫球场，东南面仅隔约4公里
         三、都厅物业：紧邻东莞市政府、地税局、公安局···
         四、教育文化配套
           1、家门口2所幼儿园，优质学校教育配套零距离
           2、1公里半径范围内，省一级、市一级小学环绕
           3、5分钟车程可达东城第一中学、东莞市第二高级中学
           4、10分钟步程抵达东莞一流剧院：东城文化中心剧院
         五、10分钟步程抵达三甲医院：中山大学附属东华医院
         六、2公里半径范围商业配套完善，共筑区域成熟商圈氛围
       ■万达公馆“改元”东莞龙头豪宅市场：从区域到产品···
正文：

■地铁上盖城市中心顶级豪宅，万达公馆2期新品认筹启动

5月1日，东莞东城万达公馆实景样板房开放暨万达广场开业新闻发布会隆重举行，万达公馆2期新品认筹登记同步启动，当天所推特惠房源全部转定。作为万达集团继广州白云万达广场、东莞长安万达广场之后，300亿元布局珠三角的又一力作，万达公馆所属的东城万达广场，将建成为整个华南片区的旗舰项目。

东城万达广场位于东莞市东城区东城中路与东纵路的交汇处，属于东莞城区目前最繁华的商圈，商业氛围浓厚。项目规划用地面积约12.39万㎡，总建筑面积约55万㎡，绿化率15.08%，容积率3.23，持有物业建筑面积23.25万㎡，销售物业建筑面积29.79万㎡。项目类型为高档住宅，建筑类型涉及小高层、多层。

东城万达广场由超五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心、国际IMAX影院、高档住宅、大型购物超市、高档娱乐城等业态组成。作为集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住多功能为一体的城市综合体，其可以单独形成一个大型商圈，成为“城中之城”，实现“吃喝玩乐，衣食住行”一应俱全。

而万达公馆作为东城万达广场的住宅部分，是东莞地段最核心、配套最顶级、装修最奢华的地铁上盖城市中心豪宅，曾经荣获“2012年度东莞经典豪宅”、“2012年度城市豪宅标杆”、“2012年东莞创新豪宅典范”、“2012华南豪宅十大名盘”、“2012年度珠三角豪宅特殊贡献奖”等殊荣，堪称“东莞第一豪宅区的第一盘”。

■城市最顶级豪宅品种，万达公馆“改元”黄旗山豪宅板块

一、占据东莞豪宅的龙头区域：东城黄旗山豪宅板块

万达公馆所在的东莞东城中心片区，是东莞豪宅最密集的区域之一，其中黄旗山豪宅板块作为东莞的豪宅龙头区域，拥有黄旗山旗峰公园、虎英湖、虎英公园、峰景高尔夫球场等稀缺的自然景观资源，因而聚集了中信御园、新世界花园别墅、星河传说旗峰天下紫檀苑别墅、东城山庄别墅、新世纪豪园别墅、月湖居等众多别墅项目。

城市中的山、湖、公园、高尔夫球场等众多稀缺资源能够在一个区域内汇集已经实属难得，更难得的是这个景观资源还在城市中心，该区域外连接东莞大道，外环路莞深高速和广深高速，区域公路密集，四通八达。此外，片区还拥有东城商圈、南城鸿福商圈等便利的生活配套，咫尺东莞CBD、中央金融区、中央生活区。

而万达公馆正处在黄旗山豪宅板块内，同时由于西面就是东莞商务价值最高的区域——东莞CBD所在。然而，虽然黄旗山豪宅板块豪宅云集，但是在万达公馆面世以前，区域内还没有能够匹配城市顶端商务人士居住需求的顶级豪宅品种。而万达公馆以地段最核心、配套最顶级、装修最奢华的地铁上盖城市中心顶级豪宅姿态出现，将是区域豪宅市场的一次“改元”。

二、区域“改元”级项目：配套城市中心顶级豪宅的综合体

在中国历史上，新皇帝即位后，一般都要改变纪年的年号，称为“改元”。而我们这里所说的“改元”，更多的是指对原有观念和模式的颠覆，代表着一种新价值体系的建立。万达公馆依托目前最流行的城市综合体物业形态，配套区域罕见的城市中心顶级豪宅，或将重新建构区域豪宅市场。

城市综合体是目前国内各大中城市物业发展的主流趋势和形态，通过将居住、商业、办公、休闲、娱乐、购物等多项功能综合在一个建筑体内，综合体最大化地节省了时间，并实现了空间的集约化，时空价值在这里得到了最极致的利用。在很大程度上综合体就像是一个活性“时空银行”，为这里的人们集合了众多琐碎的时间，从而赢得比他人更多的相对时间。

由于综合体本身具有优化整合的特点，而真正的城市综合体又拥有城市核心的区位优势，因此，位于城市中心区域的综合体更显稀缺。而万达公馆所属的东城万达广场，正是这样一个占据城市中心位置的综合体项目，同时万达公馆自身也是东莞豪宅史上罕见的城市中心顶级豪宅。

城市中心、综合体加顶级豪宅的三重稀缺价值，不仅将满足东莞财富金字塔顶端阶层对高品质人居的需求，而且契合了成功人士对高效率的追求。由此，万达公馆在东莞豪宅市场上的显赫“帝位”已然奠定。

■区域配套价值分析

万达公馆所在的东莞东城中心片区以东城中路为界，北至莞樟路，东接寮步，南依黄旗山，规划用地总面积57656公顷。根据居住用地的分布和各类居住用地的不同要求，综合考虑最佳环境容量，确定该片区规划控制人口为95万人。该片区未来的发展定位是打造成东城行政、文化、商业中心——东莞市重要的高质量生态型和谐社区。

东城中心片区核心功能组团拥有三个中心：分别是以东城政府为核心结合其他办公设施构成的行政办公中心，以东城文化中心为代表的文化设施构成的文化中心，围绕世博广场、金月湾商业街等构成的商业中心。另外，东城山庄一新世界花园组团、新村组团、星河传奇组团、石井北组团、愉景花园组团被规划成为东城中心片区的五个居住组团。

东城中心片区还将规划成为东莞市重要的生态型居住社区之一，规划居住用地为315.4公顷，占总用地的54.4%，而绿地总面积88.7公顷，占规划总面积的15.3% ，其中公园用地52.2公顷。整个片区将合理布局高密度商业，公共设施与低密度广场、绿地景观，在形成集聚核心区的同时，穿插公共开敞空间，做到既疏密有致，又保持空间的连续和统一性。

一、交通配套价值分析

1、“三横、三纵”道路网络，广深莞一小时生活圈

万达公馆所在的东城中心片区规划以“三横、三纵”构成片区内主体道路框架，承担区域主要交通智能。“三纵”自西向东分别为东城中路、东城东路、石井大道，“三横”自北向南为莞樟路东城大道、迎宾路。

其中万达公馆周边对外联系的主要交通干道包括东城路、东城中路、东纵路、莞樟大道、S256线等。

从项目出发，经莞樟大道、东城路5分钟车程范围内即可抵达东莞市中心；经莞樟大道进入莞深高速，往南大约50分钟车程即可抵达深圳观澜，往北10分钟车程即可到广州增城，广深莞一小时生活圈尽在掌控。

2、地铁R2线上盖，轨道畅达广深莞三城二岸

万达公馆位于东城世博商圈和东纵商圈中心处，占据地铁R2线上盖，万达公馆东联城际交通枢纽，西接地铁站口，南通世博广场，北临东纵大道，交通网络辐射全城。

此外，地铁R2线与广深铁路建设中的东莞火车站接驳换乘，大大缩短东莞与广州、深圳之间的时间距离；一站式地铁接驳城际铁路线，万达公馆的业主穿梭三城二岸的时间将大大缩短。

2004年，深圳房价6000元/㎡，同年12月，深圳地铁开通，开启深圳地产黄金十年，2012年关内房价3.5万，涨幅高达480%。而坐拥地铁R2线的万达公馆，作为黄旗山板块&东城万达商圈地段最核心、配套最顶级、装修最奢华的地铁上盖城市豪宅，价值潜力显而易见。

3、周边500米汇集5个以上公交站台，十余条公交路线

万达公馆周边500米半径范围内，聚集了包括东城中心站、美好集团站、主山市场站、东城枢纽站、东华医院西站在内的至少5个公交站台，公交路线有4路、6路、17路、23路、28路、30路、41路、45路、47路、51路、X、L3、L4、K6、X19等枚不胜数。项目公交交通出行十分方便快捷。

二、汇集山、湖、公园、高尔夫等城市稀缺生态资源

1、10分钟以内抵达东莞八景之首：黄旗山旗峰公园

位于万达公馆南面约1.7公里处、步程10分钟以内可以抵达的黄旗山旗峰公园，是东莞八景之首、是东莞的象征。旗峰公园东临虎英公园，西有火栋树管理区，南有立新管理区，北有莞城林场，公园占地面积243公顷，属丘陵地带，海拔在35-186米之间，最高海拔189米。
 
旗峰公园是东莞市自然生态重点保护区，唐代以前称“黄岭”，“黄旗岭顶挂灯笼”是民间传说的东莞八景中的第一景。园内有黄旗山顶灯笼、山林公园、人工湖、植物园、黄旗古庙、黄岭道院、廉泉等景点古迹，及新建旗峰公园广场、门楼、旗峰湖景点、餐厅等设施。山下有建于宋代的黄旗观音古庙，逢年过节，游人如潮。

2、南面直线距离约2.7公里处，60公顷虎英公园、虎英湖

虎英公园位于东莞市东城区东南的黄旗山麓，万达公馆南面直线距离约2.7公里处，车程5分钟内即可到达。虎英公园位处东城新城市中心区，西边是黄旗山旗峰公园，东邻峰景高尔夫球场，占地60多公顷，其中湖水面积大约19公顷，公园最高海拔152米，不失为周末或者节假日和家人一起散步休闲的好去处。

3、公园物业：城市豪宅典范，最抗跌的稀贵物业

除了黄旗山旗峰公园、虎英公园、峰景高尔夫球会等丰富完善的生态休闲配套以外，万达公馆周边还将打造多个小型公园。如南面紧邻的A-05地块，为2.4万㎡的公园；南面仅隔300米的C-07地块，是现状为2.8万㎡的公园。

粗略统计，万达公馆周边的公园面积已经达到了308公顷以上。丰富的公园生态，在提供清新宜人居住环境的同时，也是满足城市人休憩、聚会需求的理想场所。特别需要注意的是，一直以来公园物业都是城市豪宅的典范，是价值的代表。

像美国曼哈顿中央公园、伦敦海德公园、东京新宿御苑、北京朝阳公园等，都造就了一批顶级的公园豪宅物业，而此类地产物业也是当今市场上真正的、最抗跌的稀贵物业。由此，同样拥享优越公园资源的万达公馆，潜在价值空间非常可观。

4、36洞峰景高尔夫球场，东南面仅隔约4公里

万达公馆东南面约4公里处的峰景高尔夫球会，依傍旗峰山麓，四处林木苍翠，球会集36洞锦标高尔夫球场、度假酒店及社交会所于一身，以完备的设施及殷勤的服务，将为万达公馆的业主们提供一个远离烦嚣、休闲写意的私人活动场所。
 
峰景高尔夫球会的球场设计由经验丰富的Mr.Jim Engh负责，当中揉合了独特的天然环境地势及专业的球道设计构思，巧妙刁钻，球员在山峦起伏之间，既可欣赏到湖泊景致，又可享受击球乐趣，无论是个中好手或初学者，均能充分领略此中乐趣。
 
球会拥有两座豪华会所：宽敞舒适的高尔夫会所和华美典雅的城市会所，总建筑面积超过19000平方米。两幢会所均坐落于山丘上，设计充分采用天然光线及山丘地势，视野广阔，青翠的球场和优美的湖光山色，尽入眼帘。

三、都厅物业：紧邻东莞市政府、地税局、公安局···

在万达公馆东南面不远处的C-03~C-10以及C-15、C-16、C-20地块，分别是东莞市安监局东城分局、东莞市东城派出所、东莞市公安局东城分局、东莞市主城区人大、东莞市东城商会、东莞市地税局东城税务分局的所在。同时项目西南面约3.3公里处，是东莞市政府办公地。

对一个区域或城市而言，一般情况下最核心的区域就是政府所在地。像深圳市委、市政府所在地的福田中心区，是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，经济发展、市政配套等方面均处于全市领先地位。基于政府所在地的重要性，该片区的市政配套、交通、文化等都第一时间得到落实，也因此而使得该区域的土地价值得到极大提升。
 
可以说，因政府的设立，往往会带动片区周边的房地产项目发展起来，譬如台湾高雄的都厅院，与高雄政府紧邻着，是一个典型的政府物业，因而具有比一般区域物业更可观的价值潜力。这就是政府与土地之间联合发酵所产生的效应，而政地效应之下，往往会促使政府周边的房地产项目，尤其是住宅项目的价值性更强，同时也会吸引众多的政府公职人员购入。

四、教育文化配套分析

万达公馆所在的东城中心片区规划共设中学3所，其中30班、36班制初中各1所，56班制完全中学1所；设小学7所，其中24班、30班小学各1所，36班小学5所；规划幼儿园15所，每个居住小区平均配置3所。

1、家门口2所幼儿园，优质学校教育配套零距离

项目南面仅隔了一条东盛街的B-06地块，将打造面积约346㎡的幼儿园；东南面紧邻的B-4地块，将打造面积约3160㎡的幼儿园。零距离两所幼儿园，让业主子女在家门口就能够享受优质的学前教育配套。

同时项目北面约900米处的S-12地块，是面积约8613㎡的东城幼儿园；与西北面约1.2公里处的蓝天幼儿园，以及南面约1公里位置、S-12地块的金色未来幼儿园，共同为万达公馆构成优质的学校教育资源。

2、1公里半径范围内，省一级、市一级小学环绕

万达公馆南面约1公里处的S-13地块，是占地面积约2万㎡的东城小学，经东城中路转东城路支路，步行约20分钟即可抵达。东城小学创办于1989年，原为附城中心小学。2002年被评为东莞市一级学校，2006年被评为广东省一级学校。

而西南面约600米处的T-05地块，是占地面积约15476㎡的东城五小，经东城中路进入康乐路15分钟内可到达。东城五小总建筑面积21552平方米，属于区办全日制小学完全义务教育学校，东莞市一级学校；东北面约1.7公里处是东城中心小学。

3、5分钟车程可达东城第一中学、东莞市第二高级中学

万达公馆南面约1.2公里处的S-14地块，是占地面积约5.5万㎡的东莞市第二高级中学，经东城中路进入东城南路，车程5分钟内可以到达。

东莞市第二高级中学是东莞市教育局直属公办高中，东莞市一级学校，被华南师范大学确定为国家211工程重点学科“学习与人的素质发展”实验基地。

而万达公馆的东北面约1.3公里处，是东莞市一级学校、广东省一级学校——东城第一中学，经莞樟大道进入S256线车程5分钟内即可抵达。

4、10分钟步程抵达东莞一流剧院：东城文化中心剧院

在万达公馆南面约700米处的S-10地块，是占地4万多平方米，建筑面积1万多平方米的东城文化中心剧院。

从万达公馆出发，步行10分钟左右即可到达。东城文化中心剧院包括广场、主题雕塑、音乐喷泉、康体馆、图书馆、剧院、停车场等设施，是一个设计新颖、功能齐全的综合性娱乐场所。其中歌剧院座位近1300个，是东莞市目前规模较大、档次较高的剧院之一。

五、10分钟步程抵达三甲医院：中山大学附属东华医院

万达公馆东面约400米处，是中山大学附属东华医院，步行10分钟内即可抵达。

东华医院占地面积150亩，总投资8.4亿元人民币，被评为三级甲等医院、全国百姓放心示范医院、社保定点医院、公务员体检定点医院。一流的医疗卫生配套，将为万达公馆的业主们提供最优质的健康服务。

六、2公里半径范围商业配套完善，共筑区域成熟商圈氛围

在购物休闲配套方面，万达广场周边2公里半径范围内，簇拥着世博广场、沃尔玛、家乐福、星河城、海雅百货、天虹商场等丰富完善的商业配套。这些商业配套将与万达公馆自身55万㎡亚洲商业休闲娱乐旗舰配套共同构成区域成熟商圈氛围，提升项目整体商业价值。

同时，万达公馆北面紧邻主山市场，以及西南面1.1公里处的东城市场两大鲜菜市场，将为万达公馆的业主供应最时令新鲜的蔬菜水果。

■万达公馆“改元”东莞龙头豪宅市场：从区域到产品···

从区域价值来看，万达公馆地处东莞的绝对市中心，山、湖、公园、高尔夫资源的高度集中，成就了项目天生的豪宅价值禀赋。同时区域作为东莞城市CBD的配套居住区，周边商圈发展成熟，教育、医疗、文化等市政配套齐全，便捷的交通网络使得项目可以畅达深圳以及珠三角各主要城市。

作为东莞的老牌豪宅板块，黄旗山豪宅板块的龙头地位可以说毋庸置疑。但是一个豪宅区域如果不能与时俱进提供更具市场吸引力的产品，最终会被时代和消费者淘汰和抛弃，因为豪宅区的没落在竞争激烈的市场环境下并不罕见。而万达公馆的出现，对黄旗山豪宅板块可以说是一次“改元”契机。

作为代表城市发展潮流和趋势的综合体重要组成部分，万达公馆通过打造城市中心顶级豪宅，为东莞高端购房者提供一种真正同步国际标准及生活理念的居住生活方式。而这种物业形态和居住意识的创新，不仅能够让片区更具活力和可持续性，对黄旗山豪宅板块乃至整个东城豪宅市场，都将是一次前所未有的价值提升。

万达公馆私享东城万达广场55万平米亚洲商业休闲娱乐旗舰配套——超五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心、国际IMAX影院、高档住宅、大型购物超市、高档娱乐城等设施，为业主提供一站式便捷服务和全系高端配套。随着万达公馆2期新品认筹登记的启动，东莞东城豪宅板块的“改元”序幕已经悄然揭开，未来万达公馆将在产品方面作出什么样的颠覆，不妨共同期待。