导读：
       ■最贴“深”mini别墅：蜜糖继续发酵
       ■深圳最正确的方向：向上，向上，向上！
          一、深圳城市空间抢夺战，“塘小鱼大”困境
          二、地形受限，唯有向北、向上才是最佳方向
       ■深圳北融城的首站：黄江新城中心，迁都效应
          一、“太阳神”升起之地：深圳北·黄江
          二、黄江“新都”：一核、两轴、三心、六区
          三、黄江新城中心的核心，蜜糖尽享百亿配套资源
          四、迁都效应：配套跟政府走，房地产增值机会明显
       ■交通配套简析
          一、六大立体高速路网，不动产由此“动”了
            1、六大立体高速路网，通达性提升
            2、不动产“动”起来，深圳人居住半径内
          二、地铁一响，黄金万两：双轻轨接驳深圳
            1、RI轻轨：接驳深圳地铁6号线，15分钟通达机场
            2、R4轻轨：接驳深圳地铁4号线，经深圳北站贯通全国
          三、财富价值永动机：蜜糖双城化
       ■解放深圳人的憋屈：最丰富生态，泛容积率无限0
          一、5分钟直达黄牛埔森林公园：753万平米、国际自行车赛道
          二、26.7平方公里大屏障森林公园，随时找到野外快乐
          三、清泉水库郊野公园：希尔顿逸林酒店入驻
          四、泛容积率无限为0
          五、其它酒店、商业、教育等配套
       ■同城化时空发酵，深圳最向上的1.5居所
正文：

■最贴“深”130-230㎡庭院别墅：【蜜糖】继续发酵

位于深圳北、梅观高速黄江出口仅300米的【蜜糖】项目，自从以“大叔”的形象出现后，吸引了众多资产人士前去一探究竟。就项目位置而言，蜜糖位于深圳北·黄江新城中心片区，梅观高速、莞深高速直达，半小时即可在莞深之间转换，是目前将售的最贴“深”mini别墅。

出行交通极其方便的【蜜糖】，周边依山傍水，坐拥近万亩天然山林，因此项目所在位置也被称为“东莞的前庭，深圳的后花园”。总占地6.4万平米，建筑面积22.5万平米的【蜜糖】项目，容积率低至2.4，在数大山体资源环抱间，收纳了不同于城市忙碌的另一种静谧生活。

【蜜糖】130-230㎡庭院别墅样板房即将开放，@房地内参 认为有必要对其所在的区域价值进行深入分析，以便各位网友们整体性梳理、分析【蜜糖】的区域价值，客观权衡。尤其是随着深圳城市化不断发展、土地越来越稀缺，向北向上开拓不可逆之际，更加必要。

■深圳最正确的方向：向上，向上，向上！一路向北！

一、深圳城市空间抢夺战，“塘小鱼大”困境

原本只是南中国一个小渔村的深圳，三十多年来的快速发展已跻身到中国大陆四大一线城市行列当中。如今深圳已是中国内地第四大城市，GDP总量连续12年居排名中国内地城市第四，外贸出口连续13年居全国第一。国务院对深圳的城市定位是全国经济中心城市、国家自主创新城市、中国特色社会主义示范市、国际化城市和国际文化创意产业中心。

也就是在这个飞速成长的过程中，深圳遭遇到了“塘小鱼大”的困境。深圳的土地面积只有上海的1/3，广州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重庆的1/42。然而，同样在不到两千平方公里的土地上，珠海只生活着一百多万人口，而深圳却要养活一千多万人口接近两千万，差距达十倍之巨。

本来辖区面积不大的深圳，辖区尤其是原特区范围，罗湖→福田→南山三大区域已不断成熟，土地资源迅速锐减，人口多土地少，不断上演抢占空间战，这就使得辖区内土地资源越来越紧张，购房成本持续飙升。

二、地形受限，唯有向北、向上才是最佳方向

同时，整座城市受限于地形，东西轴线狭长、南北轴线较短，向南是海，是香港，难以发展；向东是盐田，受保护，且发展缓慢，与其接壤的惠州大亚湾的房价十年内都没多大变化，如今还4千/㎡左右，因此向东升值空间狭小是硬伤。向西是宝安，相对路程不短，经济成本消耗较大，且区域楼盘价格比较高，普通高层就超2万/㎡。这种情况下，深圳城市发展方向，唯有向上，唯有向北！

正是由于深圳南北中轴线较短，时空距离比较近，随着龙华新区成立、深圳北站开通运营，深圳城市发展的重心开始以“深圳市中心区-梅林-大脑壳山-龙华-观澜-光明”这一城市正轴为导向，向北不断延伸发展。由此正轴再北上，位于深圳北·黄江新城核心的蜜糖，自然出现在人们眼前，占据了深圳北向中轴首位，地理位置得天独厚。

■深圳北融城的首站：黄江新城中心，迁都效应

【蜜糖】所在的位置，属于莞深结合部，位于莞深高速黄江第一出入口，不仅与深圳中轴的观塘片区相连，更有公常路20分钟直达光明新区。由于交通区位优越，周边生态环境非常优越，居住自然生态环境远高于塘厦片区。加上蜜糖项目所在具有很强的比价优势，在深圳北拓，人流北移的趋势下，黄江政府将其定位于“深圳的后花园”及高尚居住区，深圳北融城的首站。

一、“太阳神”升起之地：深圳北·黄江

从地理位置而言，【蜜糖】所在的黄江镇，原本就是粤港经济走廊的腹地，交通发达，经济繁荣，山清水秀，资源丰富，乡情浓郁，民风淳朴，东莞“八景”之一的“宝山石瓮出芙蓉”就在黄江宝山之麓。

作为“全国百强乡镇”之一的黄江镇，工业发达，配套完善，目前在黄江投资设厂的有国际著名的飞利浦等外资企业700多家，主要产业有华南城，包括电子、塑胶、五金、鞋业、家私、玩具等第二产业发展旺盛，裕元工业园和田美北区高科技工业园发展势头迅猛。闻名中外的广东太阳神集团就在这里创业发展，因此这里也被称为“太阳神”升起的地方。

黄江南北两极边远地带主要以工业为主，中部地区以政治文化中心为主，北部以商务、商业机构集聚为主，南部以休闲生态为主。

二、黄江“新都”：一核、两轴、三心、六区

根据《黄江镇总体规划（2004-2020）》，黄江新城中心规划区位于公常公路两侧，南至莞深高速公路、北至富民路，面积4.08平方公里，用地处于山谷地带，将以高起点、高标准的原则规划建设，以山水自然环境为城市的宝贵资源。

根据黄江新城中心的功能定位为：政务中心，商业中心，体育中心，文化中心，重要的居住区和重要的对外度假休闲服务区。

同时，该规划布局形成了“一核、两轴、三心、六区”的用地布局结构。其中，“一核”是指以黄牛埔水库至黄江旧村的区域为公建核心区，集中布置重要公共建筑；“两轴”是指生态大道、公常公路为主要空间发展轴，实现城市的北接南联；“三心”是指保留自然山体形成山地公园，为生态绿心；“六区”是指围绕核心区分布五个生活组团，并在城市门户区布置一个体育休闲服务区。

三、黄江新城中心的核心，【蜜糖】尽享百亿配套资源

值得注意的是，黄江新城中心的“一核”正是【蜜糖】项目所在的位置，未来将集中布置重要公共建筑，包括政府办公大楼、行政办事中心、科技展览馆、商会大厦、游泳馆、体育公园及大规模生活居住组团等。也就是说，【蜜糖】所在将是黄江的政务新中心、商业金融中心、体育文化中心、休闲服务等新城中心100亿配套资源。

2013年，黄江镇新中心区将全面开始动工建设，启动后的新中心区建设将高规格规划行政中心大厦、办事中心、文广中心、商会大厦、中心区文化广场和生态景区等一批重点工程项目，力争两年内基本完成主体区域建设。

2013年，黄江新城中心重点建设的项目14宗，重点工程有5宗，包括新黄江医院，新黄江中学，环城路、生态路、西环路。其中，新黄江医院建设项目有望2014年投入使用，新黄江中学主体工程预计2014年8月可完工，预计2015年2月可交付使用。此外包括太阳神、东吴、舜盈、恩智浦等工业项目在建，部分企业已投产。从规划到不断落实，【蜜糖】未来将得以最大化土地溢价空间。

四、迁都效应：配套跟政府走，房地产增值机会明显

综上述，【蜜糖】项目所在的位置已规划为黄江新城中心，这里将是黄江政府所在地。而“迁都”最直接的后果是，政府将改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集。对于房地产而言，单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增值（请注意是“地产”而“非房地产”或“房产”）。

同时，“新都”所在地也都是镇区的行政、商业、文化中心，聚集区域最多的商务活动，从而直接或间接地促进该区域的房地产市场发展。对购房者或投资客而言，自然就是紧跟“迁都运动”，因为房地产的增值机会必然在那。

这其中的理由在于：中国是以政府投资为主导的经济体，政府所在地必然是投资建设最多、配套设施最完善、形象最好的区域。迁都后，政府辐射能力和商务、就业人口都将对所在片区及其周边的房地产市场包括销售、开发、租赁造成巨大影响，尤其是“迁都”后带来的巨大人流、资金流、信息流对于片区的带动，都将是整个区域最大的。而这也将是蜜糖的价值内因。

■交通配套简析

一、六大立体高速路网，不动产由此“动”了

1、六大立体高速路网，通达性提升

城市发展中，交通无疑是检验一切的标准。蜜糖位于莞深高速黄江出口，六大立体交通路网（莞深高速、虎岗高速、龙大高速、梅观高速、莞樟路、常虎高速）贯穿其中，畅享莞深惠半小时生活圈，交通优势不言而喻。

值得注意的是，4月1日起梅观高速免费，这一大利好加速推动了深莞双城的融合。蜜糖项目通达深圳市中心将实现“零剪径”，通达度的提高，从项目出发20分钟可直达光明新区、35分钟内到深圳机场、45分钟到香港、60分钟到澳门、60分钟内到广州市区，项目价值自然而然地已被抬高。

2、不动产“动”起来，深圳人居住半径内

作为不动产，房产不可能自己跑到价值属性高的地方去。因此房产要实现交易，只能通过人的流动即转手、购买等方式实现。而对购房者而言，交通便捷的房产是投资、自住的首选。截至3月24日深圳每公里车辆密度达440辆，居全国之首，远超国际每公里270辆的警戒线。如今拥有私家车辆的家庭越来越多，人们出行力度大增，出行范围更广。

而深圳“东西长，南北窄”，地形狭长的地理现状，使得深圳同城各区之间的交通距离，反而可能大过到外城的交通距离。若以福田CBD、科技园、罗湖中心区这些经济发达、就业集中的地方为圆心，以67.5公里为半径分别画圆，就会发现近深的东莞黄江、塘厦等地都可纳入深圳人的居住半径之内。

二、地铁一响，黄金万两：双轻轨接驳深圳

不仅如此，更加便捷的地铁轨道更是缔造无数的房地产神话。因为地铁的舒适、快捷和便利，成为人们出行的重要交通工具，地铁也就成为了许多城市交通的重要组成部分，各地也出现了不同的地铁物业。地铁一响，黄金万两。在住宅市场上，“地铁盘最保值”俨然成了不少购房者心中的铁律。

1、RI轻轨：接驳深圳地铁6号线，15分钟通达机场

东莞轻轨RI线，规划路线为广州南岗-麻涌西-麻涌东-望洪（接驳穗莞深城际轻轨）-道滘-道滘东-人民医院-汽车总站-滨江体育公园-莞太路-鸿福路-新源路-东城南-水濂山-大岭山北-大岭山-大岭山东-松山湖-大朗西-大朗-湿地公园-黄江北-黄牛埔-黄江中心（接驳R4）-黄江南-往光明；

该轻轨贯穿了东莞大部分重要城区，接驳穗莞深城际轻轨，可通达广州、惠州，并与深圳地铁6号线在公明段进行衔接，向西15分钟即可到达深圳机场，向东15分钟到达深圳龙华东站，交通十分便捷。

2、R4轻轨：接驳深圳地铁4号线，经深圳北站贯通全国

东莞R4轻轨线路，规划为黄江中心-黄江东-塘厦西-塘厦中心-沙坪路-科苑大道-往观澜；

黄江中心-黄江东-塘厦西-塘厦中心（变道）-东兴大道-塘厦东-清溪南-清溪-清溪汽车站。

该轻轨主要是贯穿深圳北大门区域及深圳区域，而且该轻轨与深圳地铁4号线的延长线相连接，地铁4号线在深圳北站可以转乘京港高铁，25分钟到香港，35分钟到达广州，8小时到达北京。还可通过深圳北站贯通全国，轨道出行极其方便。

三、财富价值永动机：【蜜糖】双城化

交通条件的不断优化，带来的是项目流动性即交易价值的上升。对房地产项目而言，地铁、轨道无疑于坐享一个财富价值的永动机，所有的财富与价值在地铁的带动下，人流、信息流、商务流所带来的巨大增量将促使整个区域发生质与价的飞跃，项目也将拥有巨大的升值潜力。

【蜜糖】所在的黄江新城中心，政府花千亿资金打造的轻轨R1、R4线都会经过黄江并在黄江设置站点。其中，距离【蜜糖】最近的站点就是东南面的RI轻轨黄江南站，仅5分钟步程，届时【蜜糖】业主们即可轻松尽享双城生活。

■解放深圳人的憋屈：最丰富生态，泛容积率无限0

久居城市，忙碌于事业，不少人们在节假日都希望能换种生活方式，或是爬山，或是游湖，或是逛公园，然而不少景点总是人满为患，让人难以尽兴。位于深圳北·黄江新城中心的【蜜糖】，周边环绕3大森林公园，拥有十分稀缺的城市自然资源，直接解放了深圳人的憋屈，让生活变得更轻松、乐趣。

【蜜糖】西北面拥有大面积的山体绿化，东南面为黄牛埔森林公园和大屏障森林公园，西面为清泉水库郊野公园，景观资源丰富！项目周边拥有万亩天然山林，山体植被覆盖率达90%以上，人均独享绿地11.7倍于国家人均标准，绿化率极高、泛容积率极低！

一、5分钟直达黄牛埔森林公园：753万平米、国际自行车赛道

位于【蜜糖】东南面、也是最近的公园是黄牛埔森林公园，步行5分钟即可达到。该公园占地面积为约753万平方米，其中水域面积约为240万平方米，这里山清水秀，是周末和家人踏青养生的好去处。

黄牛埔森林公园内拥有水库、果林等原生态的自然资源，兼具水乡物色的人文资源。此外，水库以南是大屏嶂森林公园、东北为芙蓉寺。目前，黄牛埔森林公园已建成基本形态，14公里长的国际自行车赛道打响名气，吸引了众多游客。2014年将继续完善园区内十大景点的建设，力争引入国际自行车赛事。

二、26.7平方公里大屏障森林公园，随时找到野外快乐

与黄牛埔森林公园相邻的是大屏嶂森林公园，因园中的环形山脉和中高丘陵组合，看起来宛如一天然屏障，故此得名“大屏嶂”。该公园面积26.7平方公里，森林覆盖率达96%以上，现已建成占地12.5万平方米的两个出入口广场，环山道路27.8公里和登山步行道40公里。

该公园分为森林浴区、登山游览区、植物景观区、休闲农业区、森林生态保育区、亲水活动区、行政服务区七大功能区。五个特色鲜明的主要景点分别是观音山、大屏嶂次生林、翠顶山竹径健身步行道、雷公山登山步行道，还有世界最大的观澜湖高尔夫球会中的五个球场。

公园内生态环境优美，沟谷 、溪流众多，植物品种多样，拥有树龄超过100年的罗浮栲等古木，突显山的古老幽静。对久居深圳繁华都市的人们来说，这样的天生天养环境，无疑极其罕见且有趣。看多了钢筋水泥，与家人一起去原生态的公园探探险、寻找野外的快乐，何其乐趣！

三、清泉水库郊野公园：希尔顿逸林酒店入驻

清泉水库郊野公园是东莞罕见的原始态郊野公园，保持着一种原始、恬静之美。这里是单车越野的好去处，环湖一圈约15公里。在这个世外桃源，要么是贪婪地呼吸空气，要么是尽情亨受骑车的乐趣，事实上两者即可兼得。

据悉，政府计划引入红花油茶，在编制规划的清泉湖森林公园种植，打造以水文化、茶文化为主题的生态公园。同时将利用市级绿道建设的政策，把黄牛埔森林公园和清泉水库郊野公园个公园有机地连接起来，形成大面积成规模的绿化生态轴。

此外，据悉全球有名的希尔顿逸林酒店将入驻清泉郊野公园。据说作为亚洲最大绿色生态的五星级度假酒店，从选址最后达成合作意向，历时仅仅9个月，这也正是看中该区域的稀缺生态资源价值。

四、泛容积率无限为0

综上述，【蜜糖】项目周边坐拥数大国家级森林公园，周边27平方公里群山环绕，山体植被覆盖率达90%以上，人均独享绿地11.7倍于国家人均标准。原本蜜糖项目本身容积率已极低，如今加上周边生态资源之丰富，这里所能享受的泛容积率，甚至无限为0。

众所周知，容积率与居住舒适度呈负相关的关系。“泛容积率”是指居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，这就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多社会资源。“泛容积率”低也在很大程度上给住区创造了宽阔无遮挡的视野，降低了小区的容积率，从而给予居者更舒适的生活空间。以此来看，【蜜糖】或可称得上深圳北将售的泛容积率最低mini庭院别墅。

五、其它酒店、商业、教育等配套

此外，蜜糖紧邻亚洲五星希尔顿逸林酒店、伯爵山庄酒店、金怡酒店、黄江假日酒店，尊享星级酒店待遇；

周边配套齐全，包括黄江中学、黄江裕元实验小学、黄江实验小学、黄江第三小学、黄牛埔幼儿园等丰富教育资源；

商业配套完备，沃尔玛购物广场、黄江天虹广场、华荣购物广场、黄牛埔中心市场满足业主一站式购物体验。

■同城化时空发酵，深圳最向上的1.5居所

事实上，在城市土地空间发展越来越紧迫情况下，不断向上发展的深圳北，也得到了越来越多品牌房企和置业者的青睐，纷纷抢驻。随着今年4月1日梅观高速的收费取消，前往深圳北出行成本也得到极大减少。

尤其是在城市向上趋势不可逆的情况下，【蜜糖】处于深圳最正确的方向之上，同时尽享黄江新城中心的迁都效应、轨道交通利好、丰富原生态资源，在双城城市化不断融合、同城化时空瞬间转换间，【蜜糖】必将得到更多价值发酵。

作为深圳北首个以赖特草原风格打造的墅级住区，【蜜糖】采用巧妙的借景、渗透等布局手法，与周边丰富山水资源融合起来，营造整个住区的宁静、优美氛围，真正将建筑融于自然！同时作为深圳北罕见的mini庭院小墅，130㎡-230㎡建面区间，地上三层，地下一层，前庭后院，赠送率极高，空间灵活多变，为深圳人们提供了一个宜居宜度假的1.5居所。【蜜糖】130-230㎡庭院别墅样板房即将开放，盛邀在深大叔一探究竟。

蜜糖所在的深圳北·黄江新城中心

蜜糖：轻轨地铁无缝隙衔接深圳，出行一步到位

蜜糖区位图

蜜糖效果图