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投资分析
服务化后的城市向心力:唯中心可鉴

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-06-06 17:02:12点击3534


导读:
    ■以天元、玫瑰四季为例,思考当下的资产走向
    ■服务业社会的向心力、离心力
    ■服务化后的中心集聚效应
    ■服务化后的最大价值机会,唯中心可鉴
正文:

■以天元、玫瑰四季为例,思考当下的资产走向

就目前深圳城市中心区将售的住宅产品,最典型的莫过于就是深圳中心•天元以及北站商务中心区的华业•玫瑰四季。尽管这两个项目所针对的客群不同、产品形态不同,却都是城市中心物业,是年内深圳人们最关注和期待的宅品。

然而在这个过程中,如何看待类似这些中心物业的兴起,却应是值得我们重点讨论的内容,当然也是一个如何选择资产走向的价值性判断方向。

在近期较为密集的房地产投资讲座上,@房地内参 从多个角度谈及了服务业的发展,对房地产的价值性投资影响。相信大家也越来越有感受的是,随着中国城市经济的不断发展,曾经以制造业为主的一线城市,尤其是深圳,已经越来越偏向于服务业,并成为城市经济发展的主动力。

■服务业社会的向心力、离心力

不同于制造业的分散布局,服务业往往是接近性价值,集中分布。以深圳为例,原本只是一个小渔村,改革开放后一段时间制造业相对发展,包括龙岗、南山、宝安等各个区域都有各自擅长的制造业,谁也不服谁,直到深圳绝对中心区——福田中心出现后,深圳服务业才有了一个老大统领起来。

事实上如今已逐渐进入服务化社会的深圳,由于集中性强、体验式消费强,譬如原来天隔地远不交流的人们,由于服务化社会的到来,彼此间对公共配套设施均开始集中性共用,这就使得城市的资源配置向服务业需求强的地带集中,从而使得城市向心力和离心力都越来越强。

由于服务业型的社会,人与人的不断集中,这就使得城市的向心力与离心力都更强,因此郊区厂房大空置、被甩出去,而城区物业则供求、租售则同步增长。而原本从事制造业的群体,由于厂房空置也逐渐转向服务业,从而向城市中心集中。这就是服务业的向心力作用。

■服务化后的中心集聚效应

如此,真正高效发展的城市如在深圳,一方面会把相对偏远地方的工厂大量甩出去,另一方面将在城市核心地段大量建设写字楼,从而实现从工厂到写字楼,从分散到集中的阶段。而根据我们的判断,这种客流最大的变化就是未来的十五年时间,而这一过程实质上也是赋予有投资眼光人士的最大价值机会。

众所周知,服务化伴随的线索是金融化,迫使所有的企业用更多的钱解决问题,减少对人的依赖。金融化不是一个阶段任务,金融化是一些线索,把这些串起来;但阶段任务却是服务化。服务化简单来讲就是从工厂的分散到写字楼聚集的集中过程,是一个比较聚焦的过程,也是信息流、资金流向此流入的过程。

这就是面向中心物业投资的最大价值机会!或许一些人们总认为穷山恶水的地方环境很好,然而真正资金密集的地方,确是服务业最集中的地方,因为这里集中了一座城市或区域最密集的信息流、现金流、客流、交通流。而对资产敏感的、有欲望的人们,则迅速向节点靠拢,因为在客流最密集的地方才能得到服务业升级的所有机会。

■服务化后的最大价值机会,唯中心可鉴

总而言之,服务业社会,就是从工厂、郊区向商物、城区迁移的大进程。而这也是中心物业的聚集效应,从这点来看,已是区域或城市中心的地方,未来还会越来越多人们涌入,城市中心地带还将越来越拥挤,越来越密集。纽约曼哈顿如此,英国伦敦如此,香港中心区如此,深圳中心如此,未来将立起密集写字楼的北站商务中心区也如此。

也就是说,服务化后整座城市就会越来越收缩,越来越集中,因为服务业必须是大家都在一起,使得体验经济和服务业结合在一起,从而迅速聚集。因此,随着服务业的发展,各种民主需求就开始增加,物质不断丰裕的深圳开始集中,迈入服务业旺盛发展阶段。

值得注意的是,一座城市进入服务化内需时代后,由于服务业计算增加值的链条比制造业短,城市GDP增速大降的同时,会促使民间财富增速超过政府,流入民间老百姓的钱将越来越多。因此服务化到来后,物质丰裕的人们对自由、体验、接近的渴望会更加深切,接近性价值也就更加强。

而在这个过程中,真正处于不败地段的城市或中心地带,正如类似深圳中心或将建密集写字楼的北站商务区,在目前北站客流量已超越机场情况下,那些既关乎老百姓也关乎政府、不可复制、不可再生、不可推倒重建,可逆成本极高的、既是投资也是消费的——房地产住宅,正是此过程中的最大受益资本品。

深圳中心

深圳北站商务区


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