导读：
    ■以天元、玫瑰四季为例，思考当下的资产走向
    ■服务业社会的向心力、离心力
    ■服务化后的中心集聚效应
    ■服务化后的最大价值机会，唯中心可鉴
正文：

■以天元、玫瑰四季为例，思考当下的资产走向

就目前深圳城市中心区将售的住宅产品，最典型的莫过于就是深圳中心•天元以及北站商务中心区的华业•玫瑰四季。尽管这两个项目所针对的客群不同、产品形态不同，却都是城市中心物业，是年内深圳人们最关注和期待的宅品。

然而在这个过程中，如何看待类似这些中心物业的兴起，却应是值得我们重点讨论的内容，当然也是一个如何选择资产走向的价值性判断方向。

在近期较为密集的房地产投资讲座上，@房地内参 从多个角度谈及了服务业的发展，对房地产的价值性投资影响。相信大家也越来越有感受的是，随着中国城市经济的不断发展，曾经以制造业为主的一线城市，尤其是深圳，已经越来越偏向于服务业，并成为城市经济发展的主动力。

■服务业社会的向心力、离心力

不同于制造业的分散布局，服务业往往是接近性价值，集中分布。以深圳为例，原本只是一个小渔村，改革开放后一段时间制造业相对发展，包括龙岗、南山、宝安等各个区域都有各自擅长的制造业，谁也不服谁，直到深圳绝对中心区——福田中心出现后，深圳服务业才有了一个老大统领起来。

事实上如今已逐渐进入服务化社会的深圳，由于集中性强、体验式消费强，譬如原来天隔地远不交流的人们，由于服务化社会的到来，彼此间对公共配套设施均开始集中性共用，这就使得城市的资源配置向服务业需求强的地带集中，从而使得城市向心力和离心力都越来越强。

由于服务业型的社会，人与人的不断集中，这就使得城市的向心力与离心力都更强，因此郊区厂房大空置、被甩出去，而城区物业则供求、租售则同步增长。而原本从事制造业的群体，由于厂房空置也逐渐转向服务业，从而向城市中心集中。这就是服务业的向心力作用。

■服务化后的中心集聚效应

如此，真正高效发展的城市如在深圳，一方面会把相对偏远地方的工厂大量甩出去，另一方面将在城市核心地段大量建设写字楼，从而实现从工厂到写字楼，从分散到集中的阶段。而根据我们的判断，这种客流最大的变化就是未来的十五年时间，而这一过程实质上也是赋予有投资眼光人士的最大价值机会。

众所周知，服务化伴随的线索是金融化，迫使所有的企业用更多的钱解决问题，减少对人的依赖。金融化不是一个阶段任务，金融化是一些线索，把这些串起来；但阶段任务却是服务化。服务化简单来讲就是从工厂的分散到写字楼聚集的集中过程，是一个比较聚焦的过程，也是信息流、资金流向此流入的过程。

这就是面向中心物业投资的最大价值机会！或许一些人们总认为穷山恶水的地方环境很好，然而真正资金密集的地方，确是服务业最集中的地方，因为这里集中了一座城市或区域最密集的信息流、现金流、客流、交通流。而对资产敏感的、有欲望的人们，则迅速向节点靠拢，因为在客流最密集的地方才能得到服务业升级的所有机会。

■服务化后的最大价值机会，唯中心可鉴

总而言之，服务业社会，就是从工厂、郊区向商物、城区迁移的大进程。而这也是中心物业的聚集效应，从这点来看，已是区域或城市中心的地方，未来还会越来越多人们涌入，城市中心地带还将越来越拥挤，越来越密集。纽约曼哈顿如此，英国伦敦如此，香港中心区如此，深圳中心如此，未来将立起密集写字楼的北站商务中心区也如此。

也就是说，服务化后整座城市就会越来越收缩，越来越集中，因为服务业必须是大家都在一起，使得体验经济和服务业结合在一起，从而迅速聚集。因此，随着服务业的发展，各种民主需求就开始增加，物质不断丰裕的深圳开始集中，迈入服务业旺盛发展阶段。

值得注意的是，一座城市进入服务化内需时代后，由于服务业计算增加值的链条比制造业短，城市GDP增速大降的同时，会促使民间财富增速超过政府，流入民间老百姓的钱将越来越多。因此服务化到来后，物质丰裕的人们对自由、体验、接近的渴望会更加深切，接近性价值也就更加强。

而在这个过程中，真正处于不败地段的城市或中心地带，正如类似深圳中心或将建密集写字楼的北站商务区，在目前北站客流量已超越机场情况下，那些既关乎老百姓也关乎政府、不可复制、不可再生、不可推倒重建，可逆成本极高的、既是投资也是消费的——房地产住宅，正是此过程中的最大受益资本品。

深圳中心

深圳北站商务区