导读：
    ■最浪漫的事，是一生相守的生命感
    ■片区价值
    一、珠海西进首城：斗门，斗金
      1、珠海的下一个中心：斗门
      2、北有怀柔、东有横店、南有斗门：南方影视基地
    二、珠海城市西进的最大受益之地
      1、珠海城市副中心、西进融城首站
      2、白蕉核心高新人才聚集地：魅力之北，惠普智慧城
      3、斗门真正人居标杆之作：由万科发起
    ■交通简析
    一、斗门空港经济最大受益者
      1、咫尺潮流，粤港澳2小时生活圈迅即在握
      2、珠网核心：香海路将建、白蕉新心待发
      3、东西连盟，四通八达无障碍
      4、康庄大道互通，出行毫无压力
    ■配套简析
      1、赢在起跑线上，市一级教育资源助孩子成长
      2、白蕉行政中心之中，商住人文配套齐全
      3、斗门区首家AA级农贸市场：魅力之城业主的生活供应场
    ■项目价值简析
    一、众花迷眼，莫乱长住之心
    二、真正长久的，是长相厮守而非昙花一现
    三、最佳人居绝佳指标：刚需盘前无所见，车户比达1：1
    四、商住既融合又隔离，互不影响保持住宅舒适度
      1、1万㎡都市休闲体验中心
      2、商业统一招商管理：斗门首家麦当劳汽车餐厅、华润万家
    五、住宅底层架空4.2米，连合整体性美式园林
    六、业主居住和谐化：美式中央公园理念
    七、30年66城，深谙数百万业主诉求：和谐最大化
      1、板点结合，无灰色地带，全面营造每户最佳空间
      2、人车分流，相对独立与统一
      3、明鲜暗防的立面巧妙，窗墙比例最佳化
    ■户型研究：
    一、魅力之城，应发起珠海刚需盘户型挑衅赛
      1、约80㎡单位：超高利用率，人生由此而立
      2、约89㎡单位：全明通透，四房毫无悬念
      3、约94㎡单位：全能四房零浪费，五房也没问题
      4、约122㎡单位：高拓奢享空间，大格局生活家
    ■项目考察
    一、珠海唯一铝模、混凝土施工刚需大盘
      1、铝模施工：百年生命，高精度建筑
      2、混凝土外墙结构：垂直度、平整度一流
    ■工地考察
    一、以细节，为安全之路披荆斩棘
      1、万科花重本，造保障业主一生的房子
      2、长墙体造混泥土构造柱、强化墙面稳固性
      3、其它细节：防渗漏防水防火、严苛40mm屋面防水层……
    ■设计创新
    一、万科无数次调研后精选的装修方案，全面验证
      1、阳台护栏高过心脏位置，安全性高
      2、阳台护边25公分，东西不易滑落
      3、阳台预留高低双出水口
      4、厨房隐藏式工作灯
    二、内部设计创新，斗门目前无敌手
      1、门框底部全石材基座设计
      2、1.5卫厕所设计
      3、扩展面积，卧室、客厅步入式凸窗设计
      4、床头等高插座设计，方便实用
      5、洗手台设计收纳，实现同一空间解决
    三、珠海最高的人居奢想：房子最住名
    ■珠海刚需盘最好安防系统：“三维立体式”为业主一生保驾护航
    ■最让斗金的动容，是一生相守的魅力
正文：

■最浪漫的事，是一生相守的生命感

“我能想到最浪漫的事，就是和你一起慢慢变老……”一首《浪漫的事》唱出了无数女人的心声，伴侣之间如此，若对商品房居住者而言，开发商所能提供的物业，不仅仅只是一时半会、而是为业主一生所能保障的物业，自然也就更多生活的感动和生命的保障。

而这也是2014-5-30当天10：00-16：00@房地内参 营销事业部成员在实地考察珠海万科•魅力之城后的一些建筑与生命、建筑与生活居住的内心感悟。作为珠海斗门的第一个标杆性大盘物业，魅力之城的出现颠覆了珠海西区新城市中心人们以往的人居意识，也开启了物业与生活长相厮守的生命感。

在城市发展三十多年中，各类型贪婪珠海美色而留下一堆难收拾摊子的各色人马，珠海人们并不少见。如今至今30年进入66座城市、以2万名员工服务数百万名业主群体、全球最大的住宅供应商——万科，以“魅力之城”之名进驻珠海斗门，能给这座城市西进带来怎样的人居颠覆意义，却是万众所期待的。

■片区价值

一、珠海西进首城：斗门，斗金

1、珠海的下一个中心：斗门

三十多年的珠海城市中心，随着城市发展趋于饱和，香洲西进，大势所趋，西部中心城势将成为珠海市未来的居住、行政文化中心。处在珠海城市向西扩张的核心发展轴上的斗门，正是香洲西进首站，可尽享珠海西中心价值高地，未来将以珠海副中心行政中煕的姿态引领城市。

作为珠海现代生态农业园为主的现代农业和生态旅游发展平台的斗门，获得“国家食品安全示范区”和“全国都市型西安带农业示范区”称号。同时，斗门也是珠海的第二产业发展重要基地，聚集了珠海密集的工厂主、中小企业主，是推动珠海城市发展的重要战略地带。

2、北有怀柔、东有横店、南有斗门：南方影视基地

值得注意的是，总占地5000亩、总投资额50亿元的珠海南方影视文化产业项目已选址斗门。该影视基地由合作开发南方影视基地的南方广播影视传媒集团、珠江电影集团、珠海广播电视台三家股东共同出资一个亿注册成立。主要负责南方影视基地项目的开发、建设和运营管理。

南方影视基地分两期开发建设，规划集影视拍摄制作、主题旅游、文化创意三大板块为一体，其中影视拍摄板块将以建设影视剧外景拍摄区和大型室内摄影棚、后期制作基地等为主，涵盖影视制作发行上下游关键环节，形成完备的影视产业链条。

斗门南方影视基地规划建成国际级影视创作、外景拍摄、后期制作和文化创意基地，影视文化旅游休闲度假区，最终形成“北有怀柔、东有横店、南有斗门”的全国影视基地新格局，并把珠海影视基地建设成为华南影视文化产业旗舰、亚洲影视文化产业新标杆。

二、珠海城市西进的最大受益之地

斗门地处珠中江一体化发展的核心连接点，鉴于其重要的地理位置以及对珠海未来的双层意义，斗门的发展必将引起更多的关注。如今，斗门已集中了包括世界500强企业伟创力集团、住友化工和国内知名企业青岛啤酒、格力集团、方正科技、美国惠普等系列品牌企业，商贸、生产力兴旺，成为珠海西区商贸和居住中心。其中魅力之城所在的白蕉新中心启动区，更是珠海城市西进大格局下的最大受益之地。

1、珠海城市副中心、西进融城首站

白蕉，位于黄杨河的东侧，与井岸镇隔河相望通过井岸大桥、白蕉路跨河大桥相联系，距离井岸镇最近，自然成为井岸外溢的首当其冲之地。井岸东溢，香洲西进，白蕉双面受益，即是斗门的规划新中心，更是香洲西进第一站。

白蕉片区西临黄杨河，北部还有两条东西向沟渠流过，南部也有一条东西向沟渠和一条南北向沟渠，水质良好；规划区内有金子顶山，南有阳光顶山、白虎山，山上植被良好，树木葱郁，另外还有一些小山丘散布，自然环境优美。俯瞰片区的形态特征，构建以连桥东路和桥湖路为主要骨架的“十字”型空间发展主轴，创造融“山、河、城”为一体的城市整体意向。

根据白蕉片区功能定位，这里是珠海市的城市副中心之一，斗门区的中心城区之一，融行政办公、商业娱乐、市场物理功能和居住休闲功能为一体的城市中心城区。作为珠海政府西部开发首个启动区，白蕉片区的建设，必然带动商业服务配套规划，生活品质也将全面升级。珠海万科•魅力之城处于白蕉片区的核心区域，近水楼台先得月，自然将大获利好。

2、白蕉核心高新人才聚集地：魅力之北，惠普智慧城

北邻魅力之城的惠普智慧城市项目，目前已在建，预计2015年底落成。该项目占地约150亩，将建有研发中心、技术总部和生活配套区，吸纳3000名专业技术人员，均为国际国内此领域的尖端人才，重点发展3D在线网上购物、3D影视创意制作基地、3D在线虚拟未来城市等服务线。

值得注意的是，美国惠普公司的惠普智慧城市项目此前在国内多个地区考察，最终在华南地区的落脚点选中了斗门、紧邻魅力之城项目地块，无疑是看中了该片区的得天独厚交通、资源价值。惠普智慧城市项目建成后，将进一步完善该区“三高一特”的产业布局，并带动周边土地价值的跃升、房地产住宅需求的增长。

3、斗门真正人居标杆之作：由万科发起

白蕉片区早期已有一些比较高档的居住小区，如宁海世纪城、恒美花园、桃源居、阳光地带、金碧丽江等，然而在万科进入之前，并没什么全国性品牌开发商带动。随着万科进入此开发第一个大型品牌楼盘，这将对区域的未来建设起到积极推动作用。

正是如此，万科魅力之城作为第一个进驻斗门的大型品牌发展商建设的大型住区，第一个带动整个核心区向品牌人居出发，在后续系列待建用地涌现之际，魅力之城的标杆性意义由此可昭。

■交通简析

要想富先修路。现在意义上讲，就是区域以优越的交通体系打破与发达的主城区的时空距离，从而吸取高价值资源的流入。

一、斗门空港经济最大受益者

1、咫尺潮流，粤港澳2小时生活圈迅即在握

斗门毗邻港澳，紧靠珠海机场、珠海港、广珠轻轨，形成了海陆空立体交通体系。斗门中心城区距珠海机场约24公里，距高栏港26公里，距离澳门机场，车程都在30分钟内。斗门区周边高速路网发达，通过珠江高速、粤西高速、机场高速、珠海港高速、金港高速可极速畅达珠三角。

斗门口岸是国家一类口岸，斗门港航线直达香港、澳门和沿海各地，并且等港珠澳大桥建成后，由斗门到港澳两地更加畅通无阻，往往30分钟内即可实现海港、空港的时空转换。也就是说，正好处于斗门核心地段的珠海万科•魅力之城，正是珠海港区经济的最大受益者。

2、珠网核心：香海路将建、白蕉新心待发

2013年斗门发展迎来新机遇，根据规划，香海路已列入《珠海市2013年十大重点建设工程》，开通后约20分钟车程可直达香洲；同时政府融资300亿创建新斗门，投入1.8亿绿化斗门，打造成花园之城。

香海路，东至市中心香洲城区，西到斗门乾务，横穿中山坦洲，构建市区西区“一小时生活圈”！如今香海路的规划向西演绎，由于香海路的连接，斗门和香洲将仅有25分钟的车程。香洲西进，斗门就是第一站！
 
香海路与机场高速、珠海港高速、广珠铁路、珠海大道构成完善的交通网络，如果把这些交通网络比喻成蛛网，那斗门就是这个蛛网的核心区域，而白蕉则是核心中的核心。因为香海路在斗门的连接处首站就是白蕉。除此之外，白蕉更是斗门区发展的重点新区域！

3、东西连盟，四通八达无障碍

据政府释放的规划利好消息，井岸二桥、三桥将会相继落成，直接连接白蕉和井岸，缓解日益严峻的交通压力。特别是井岸三桥是从井岸镇城区南部的体育中心附近连接到白蕉，刚好位于香海路的斗门连接处附近，这么一来，斗门东西，西区东西就一气呵成地贯穿成一线。

珠海万科•魅力之城西邻白蕉路，北邻S365省道、粤西沿海高速，南临规划开建的香海路。通过白蕉路，魅力之城业主们可快速接驳珠海大道前往香洲、拱北、高栏港经济圈；连接机场高速，迅速通往珠海机场；通达粤西沿海高速前往中山、东莞、广州、深圳等核心城市，四通八达珠三角重点城市。

4、康庄大道互通，出行毫无压力

万科魅力之城西临白蕉路（S272）双向六车道，北侧为规划建设中的虹桥三路，东南两侧为规划路（双向双车道）。因此，项目四周都有宽敞的大道，可直通斗门区主要干道以及横跨其他城区的高速通道，业主驾车出行极为方便。

项目西侧为星宇巴士站，经过该站的公交车线路有：304路（斗门港——井岸），306路（白蕉长途客运站——井岸），307路（白蕉长途客运站——西浦、新青科技园），603路（白蕉开发区——吉大总站），吉大到井岸观光巴士；出外地可到白蕉长途客运站、井岸中心站乘车。

■配套简析

1、赢在起跑线上，市一级教育资源助孩子成长

在教育资源配套上，珠海万科•魅力之城周边拥有市一级小学——白蕉中心小学，市一级中学——城东中学以及田家炳中学。项目内部拟引入品牌幼儿园，这保障了小区业主孩子的优良的基础教育，解决家长们异常关注的孩子的教育问题。

为了追求顶级的教育资源，让孩子不输在起跑线上，大多家长宁愿出高价钱购买周边有名校的物业，因此这类物业的价格节节攀高，从另一层意义上讲也最能抗跌。北京西城区的实验二小旁的物业卖到超30万每平，正是最典型表现。珠海万科•魅力之城周边紧邻市一级教育资源，不但使年轻业主们孩子上学有所保证，同时也是保值增值的最佳渠道。

2、白蕉行政中心之中，商住人文配套齐全

不仅如此，魅力之城周边的商业人文资源十分丰富。其临近黄杨河、白藤湖、尖峰山公园、白塔湖度假村等，周边环境优美、生活配套服务设施较完备，生活商业中心较近。

并密集分布有东湖市场、白藤湖市场、井岸步行街、丽湖名居商业广场、粤港家私城、桥东家私城、金山市场、斗门装饰建材城、华联汽车城、华润万家、百惠购物中心、千惠百货、永发优惠商城、华美超市等大型商场。还有建设银行、交通银行、中国银行、广东发展银行、工商银行 、农业银行、邮政储蓄、珠海农信。

在医疗上，项目周边享有遵义五院、白蕉镇卫生院、侨立中医院、同和医院、白蕉科技工业园门诊部、妇幼保健院；在教育配套上，有田家炳中学、城东中学、成裕围小学 、联厂小学、东和小学、青少年宫、蓓蕾艺术幼儿园；项目周边还拥有名流川菜馆、井岸商业街餐饮、世纪文化娱乐中心、新世纪夜总会、酒吧街等餐饮、娱乐设施。

3、斗门区首家AA级农贸市场：魅力之城业主的生活供应场

还值得关注的是，位于项目附近的成裕市场在2013年8月份通过农贸市场改造升级验收组的验收，达到AA级标准，成为斗门区首家，全市第三家AA级水平市场。

在市场里，摊位分区清晰，肉类、蔬菜、瓜果以及家禽全部分区售卖，市场地面铺着防滑瓷砖，摊位周边也打扫得十分干净，没有积水和垃圾，整个市场环境干净整洁。这也为项目的业主提供理想的购置食品之地，以及安全的食品保障。

■项目价值简析

一、众花迷眼，莫乱长住之心

位于白蕉核心区域的珠海万科•魅力之城，雄踞香洲西进第一站。现珠海市区房价已经全面过万，斗门承接着珠海人居住的迫切要求，斗门的未来就是珠海新区。然而在珠海万科•魅力之城出现之前，斗门的商品房市场良莠不齐，频频动作过多，这不但乱了一众有心常住客户之心，也一定程度上让亟需真正实在人居需求的人们有了更多需求和渴望。

背靠50亿政府高端规划的珠海万科•魅力之城，抢占先机造城于白蕉，成繁华带动的先锋者。继万科首次进入白蕉片区后，三一重工、华发、时代地产相继而来，共同带动了整个区域的发展。各个同质项目相较之下，作为全球宅冠万科打造的魅力之城，其与众不同的闪光点和价值点，更应为斗门及珠海人们所瞩目。

二、真正长久的，是长相厮守而非昙花一现

不像同片区某些物业，花大钱造系列看着漂亮，却并无多少实用性的东西出来，以此为噱头，迷乱了不少有心寻居的人们。类似这样的一时形式，或许短时间的大肆宣扬，可以起到一定宣传作用。不过，真正有实实在在居住需求、有阅历有经验的人们会明白这不过是昙花一现，难以持续。

较之片区其它同质盘，魅力之城没有什么花花绿绿的营销动作，或许也让很多人们第一眼就炫得无法睁开眼。然而，十多年间阅楼数百盘的@房地内参，却越看越耐看，越深入越感受更多的安全感。其实，这不就是生活的真谛吗？繁华簇锦终会凋零，长相厮守的却最终是平淡中体现了生活的厚重。

三、最佳人居绝佳指标：刚需盘前无所见，车户比达1：1

珠海万科•魅力之城占地13.7万平方米、总建筑面积约34.5万平方米，项目共20栋住宅，最高约32层，最低约18层。总户数约2858、 9~12号、17~20楼约32层，13~16号楼18层，容积率2.0、绿化率约36.0%，低容积率和高绿化率兼备。

低容积率的社区提供给居民活动场地比较大，散步、打球等运动都可以放得开；并且采光条件好，通风性好，提升居家生活的品质与健康。社区绿化率大，洁净小区的空气，为小区生活造痒，住着就更加舒服。

车户比约1：1，车户比能够达到这个标准，可以说在珠三角刚需盘里也算是佼佼者，这样的车户比在深圳商品房市场也十分少见。而在珠海汽车保有量骤升、车位趋紧的当下，万科•魅力之城能实现一户一车位的配比，几乎达到豪宅的标准。在汽车时代来临之际，万科魅力之城的考虑周到，无疑为业主配备了长住一生的最佳硬件。

四、商住既融合又隔离，互不影响保持住宅舒适度

1、1万㎡都市休闲体验中心

除了享有白蕉片区内已形成的商业配套外，珠海万科•魅力之城自配约1万㎡西班牙风格商业街，定位于餐饮、休闲、娱乐为一体的都市休闲体验中心。魅力之城商业街区沿白蕉路一侧一字排开，分布在1~3层满足生活需求的全套商业和一层地下室，以60~300平米商铺为主。

值得注意到是，从规划和现状来看，魅力之城整体设计力求商住功能分区合理，主次分明，商业与住宅最小间距约26米，中间设置绿化带进行隔离,建筑整体采用西班牙风格，小区主景观轴连接左右两侧商业，使得购物环境更为舒适，更具情境性、娱乐性和体验性。

这有什么好处呢？较之其它项目的住宅楼底商或混合，魅力之城更人性化地考虑商业的热闹与居住的安静需求，规划上既让商业街区更靠近主干道，利于商业发展；同时又与住宅部分保持一定距离，保证了业主生活的安静性和舒适性。

2、商业统一招商管理：斗门首家麦当劳汽车餐厅、华润万家

值得注意的是，魅力之城商业街区计划自持，不对外销售，这也进一步表明了珠海万科对商业的统一招商及管理性，表明万科还将持续对该片区进行系列投入和运营。这就区别于其它项目，只是拿一块地、建楼然后销售，完后就因无利益而缺乏后续管理和运营。

对此，珠海万科•魅力之城对商业和住宅的长远规划和打算，无疑是赋予住区业主更多的价值信心。更何况，目前魅力之城商业街拟引入华润万家、麦当劳汽车餐厅等品牌商家。其中麦当劳汽车餐厅是该片区第一个汽车餐厅，为工作忙碌的珠海斗门人们私人定制，节约并高效利用时间。

五、住宅底层架空4.2米，连合整体性美式园林

规划了20栋高层住宅的珠海万科•魅力之城，采用板点结合的布局方式，其中1~4、9~12、17~20栋为点式，5~8、13~16栋为双拼板式，围合出相对幽静、绿化集中的小区中心景观。住宅底层架空层层高约4.2米，设置入户大堂，这使业主有一个休闲过渡空间。

值得注意的是，点板式结合的楼栋建筑，加上底层架空，这就使得项目园林整体性更强，主一下楼即刻享受园林。这种做法的好处，不仅使园林的空间意识增强，且保护了园林的整体性，从而视野的整体性也不会被破坏，使人对园林的感知能力更加强烈，易形成人与自然的融合。

这样一来，园林空间作为业主日常生活的场所，实用性也就更强。加上人车分流的规划，这就保证了业主日常休闲与交通车行的双轨分析，互不干扰，保证了业主在小区内的全面放心休闲娱乐，这种考虑了业主长久性生活的必需，远远超越了同片区大多数项目贪一时之痛快。

六、业主居住和谐化：美式中央公园理念

魅力之城的园林，整体规划以美式园林为蓝本，揉合美国热情、奔放，浪漫的异域风情，以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，用浓密的植物、起伏开阔的参与性草地空间为内容，以充满风情化色彩的雕塑、小品为点缀，营造出极具美国乡村风情的美式园林景观。

根据规划，整个美式景观园区分为入口轴线景观区、泳池景观区以及生态组团景观区3大功能区。各个景观区互有特色。园林内部布置有游乐设施，如氧步道、儿童游乐场、健身区、叠水喷泉、羽毛球场。身处美国情景式园林之中，感受着轻松、童趣，身体上的朝气、活跃基因更容易被唤醒，更乐于跑跑步、打打球，忘记了烦恼，全身心得到高效的休闲。

整体而言，园林的每一块场地是经过特别定制的，所形成的独特印象为社区提供了独特的识别特征。业主既可以宁静散步，或者运动运动，也可以邻里休闲，开阔的楼间距加上园林场地设计，既保证了舒畅性又减少了各自的干扰。

七、30年66城，深谙数百万业主诉求：和谐最大化

如今打造一个产品，不在于产品档次有多高，规划有多好，设计有多前卫，如果说放在30年前，这或许是被人看重的硬件，但随着开发商的水平不断提升，社会鉴赏水平逐渐攀高，这些硬件条件慢慢弱化，不再是产品在市场上的主要竞争力。

即有关产品的硬件，已经不足以成为直接叩击购房的标尺。而在长久的购房经验、购房试错中，有些开发商不断积累经验教训、吸取购房者真正的内在诉求，例如小区鱼龙混杂、层次不一，营销小区氛围、造成干扰等，又如别墅与高层交杂，打破小区内部平等关系，对于小孩、老人形成负面暗示，不利成长、生活等。

已进入66座城市拥有数百万业主的万科，深谙业主们的心理诉求，均衡性地赋予了每户业主同等的生活条件、视野条件，这就营造了整个住区的良好居住氛围，让住在魅力之城的人们都能享受得到其内居住的平等氛围和乐趣，为其长久生活营造最佳条件。

尤为可圈可点的是，不同的其它项目的楼王式设计，魅力之城的20栋高层、点板式结合，这就使得每栋楼业主所能享受的视野景观、园林景观都是十分均衡、和谐的。

1、板点结合，无灰色地带，全面营造每户最佳空间

项目采用板点结合的布局方式。整个小区有20栋高层住宅，其中1~4、9~12、17~20栋为点式，5~8、13~16栋为双拼板式。每栋楼之间的楼间距最大53米，最小29米。楼间距相应比较大，随之相应的采光、通风以及中庭景观等都可以得到有效保证，因此住户的舒适度也会越高。这种板点式结合方式是结合岭南地区的主导风向均为夏季东南风、冬季西北风而特殊定制的。

点式旋转十字单体在通风方面，由于角度设置和风向形成平行或垂直，构成了没有“灰色地带”，三边通风顺畅，三排点式处在整体住宅的两边与正中间，各处于两排点式中间的板式互相间“不干扰”，这使得小区每栋楼的通风都受到很小的影响，小区的通透性也增强。并且由于单体呈斜向布局，因此各楼栋之间视线干扰少，视线距离远大于楼间距。

客户对于通风的要求一般都是第一位的，甚至优先于朝向。结合室外空气污染以及室内重金属挥发性有机化学物质等多方面的考虑，室内空气品质专家指出，改善室内空气质量最有效的办法就是通风。大自然千万年营造出的新鲜空气人类根本无法复制，保证室内空气健康，呼吸新鲜空气，耳根清静地在室内工作学习和生活，越来越成为都市里的奢求。

因此板点结合，空气的流通阻拦性低，魅力之城20栋高层住宅围合出相对幽静、空气横行、绿化集中的小区共享景观。每个户型最大化且十分均衡地利用景观资源，营造舒畅独立的小区氛围。

2、人车分流，相对独立与统一

小区人行出入口布置在小区东西两侧，位于两栋点式高层住宅之间，结合小区阳关草地、泳池等景观节点，形成贯穿小区的景观主轴。小区车行出入口两个，分别布置在南侧和北侧，满足规范要求的同时最大化利用了周边道路的便利条件，方便业主就近进入地下车库，使地下车库内部交通组织合理通畅，便于物业管理。

小区内部交通采用铺装道路结合景观的手法，形成消防环道，既满足高规关于消防车道以及消防登高面的要求，又便于形成高档次的小区内部景观，同时保证了小区内部的人行与车行两套体系的相对统一与独立。

3、明鲜暗防的立面巧妙，窗墙比例最佳化

立面设计考虑产品的时尚感，以现代风格为蓝本，加以提炼概括，通过合适的窗墙比例，有力的横竖向线条，再铺以暗红色涂料材质，创造出新颖的高尚住区形象。

其墙窗比例的设置，也考虑到室内光线的射入、空气的流通以及业主私密性的保障，不但外表显得高大上，暗地里也防备业主的生活被偷窥。

从魅力之城西侧观看整个小区，沿街商业立面采用西班牙风格，建筑层次及色彩丰富。整个项目建筑外形时尚，而这些构图元素也提升片区的城市活力。

■户型研究：

一、魅力之城，应发起珠海刚需盘户型挑衅赛

若在白蕉片区或者斗门区的楼盘中，发起一场户型利用率挑战赛，恐怕珠海万科•魅力之城将难逢敌手。通过实地考察和户型研究，@房地内参 发现，魅力之城的每个户型基本做到零浪费，零过道，空间拓展率高，从四套户型结构来看，其紧凑实用性，远超同片区其它同质产品。

1、约80㎡单位：超高利用率，人生由此而立

约80㎡户型单位，建面不大却完整地实现了三房两厅一卫一阳台空间。纵观整个白蕉片区在售的新房，几乎没有哪个项目能做到如此。对刚刚进入事业发展阶段的三口之家而言，还可与老人同住，建面适中并最大化地得以紧致实用。

一体化客餐厅空间零浪费，并且与阳台相连，形成一个显得阔大的空间，因此阳台具有改卧室功能，那么约80㎡的户型可实现3房，户型实用性非常强。

客厅、主卧朝南，直面园林，采光和园林景观相当之佳，户型明亮通透。由于结构方正整齐，加上规划设计十分科学，完美地实现了动静分区的空间感。

2、约89㎡单位：全明通透，四房毫无悬念

约89㎡户型单位，稀缺实用三房两厅两卫，一体化的客餐厅与阳台相连，阔大的空间也可对阳台进行改造，加上完全没有过道，可以实现零浪费，做成4房毫无悬念。户型方正实用，功能完善，满足生活一切需求。

主卧的开间达到5.1米，在居住体验上，空间感、生活感立刻显现出来；在观景效果上，清晰的园景就在眼前，风景无处不在，因此可以达到休闲、家政两不误。

主卧的开间与阳台在同一面，因此该户型的通透性很强，整个房内可实现强对流，空气更换比较快速。因此房内较容易实现呼吸新鲜的空气，身心舒畅，精神倍爽。

3、约94㎡单位：全能四房零浪费，五房也没问题

约94㎡户型单位，全能四房两厅两卫。一体化的客餐厅与阳台相连，并且主卧室也与阳台相连，因此更容易实现房内空间改造，再改造出两个房间都不成问题。由于整体上面积零浪费，只要多花些心思，内墙改拓，完全可实现5房室内空间。

厅堂内设置大飘窗，空间赠送率加大，视野也变得更加开阔。超6米的厅堂开间，一体化的客餐厅连接着阳台更显得空间大。大飘窗可带来房内充足的采光，阳光具有杀菌的作用，还可促进婴儿对钙的吸收，使居家生活更健康。

4、约122㎡单位：高拓奢享空间，大格局生活家

约122㎡的户型单位，为4房2厅2卫奢阔空间。该户型坐拥中庭园林景观，可尽享整个园林景色，控场整个园区。客厅、主卧、餐厅、阳台均朝南。大尺度主卧，配备独立的卫浴、奢华衣帽间。
 
该户型在打造上还体现出浓厚的生活趣味，宽敞独立的书房，保证主人私密的学识生活，蓄养崇高的人生境界；宽阔的阳台上安置的花池，养花种草陶冶情操；南向所射入的充足的阳光，伴着书香、花香，风景四季相伴。可谓，生活此方甚好。格局之美完全实现改善性居住的最舒适豪宅标准。

■项目考察

一、珠海唯一铝模、混凝土施工刚需大盘
 
1、铝模施工：百年生命，高精度建筑
 
目前珠海市场上大部分楼盘，都是用最传统的模板——木模板进行施工。木模施工的好处是成本较低，但缺点是木模建造出来的房子平整性、整体性较差，后期装修交楼较为麻烦。而且木模会随着气温、湿度的变化产生变形，影响回收率。
 
基于此，珠海万科•魅力之城为提升项目品质、给予客户最放心的建筑空间，采用铝模（建筑外墙）、全混凝土（墙体）设计，是目前珠海新盘中唯一铝模、全混凝土施工的大盘物业。
 
而铝模板与木模相比，缺点在于一次性需要投入的成本高昂，没有雄厚资金实力的开发商是不可能采用的。但是铝模具有重量轻、强度高，应用范围广、承载能力强，设计可以一次成型、施工很严密、精度非常高，回收率高，残值大，不会产生建筑垃圾等优点。
 
最重要的是，铝模施工可以一次成型、整体浇注、施工严密，误差小、精度高，可以有效保证建筑物的整体强度、使用寿命、美观度，非常适合标准层高层、超高层建筑以及多栋同户型建筑。
 
2、混凝土外墙结构：垂直度、平整度一流
 
一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。
 
珠海万科•魅力之城的外墙采用混凝土框架+剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。
 
外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛，由此保证墙体的垂直度、平整度最优。

■工地考察

一、以细节，为安全之路披荆斩棘

1、万科花重本，造保障业主一生的房子

卫生间、外墙砌筑前线浇筑混凝土返坎，可有效地避免渗漏；不仅如此，在卫生间防水做法（其他屋面、地下室类似）上，魅力之城严格控制工序流程，中间经历3次蓄水试验，防水材料采用北京“东方雨虹的产品”，北京东方雨虹是首家上市的防水公司，连续6年行业销量第一，产品遍布世界七十多个国家。

珠海万科•魅力之城砌筑墙体采用的加气混凝土砌块石品牌是“广州发展”，行业内出名且价格不菲，甚至比一些低端厂家价格要翻倍。砌块质量好，规格精度特别高，不会缺棱掉角，砌出来的墙体特别平整，为装修的质量提供很好的条件；

由此可见，不管是在技术研究上，还是在金钱投入上，万科是花了重本，一分钱一分货地为业主做出保障一生的房子。

2、长墙体造混泥土构造柱、强化墙面稳固性

对于较长的墙体、砌墙的转角处设置混凝土构造柱，维持整面墙体的稳定性；墙体中间设置砂浆带，砂浆带内配有钢筋，砂浆带做好以后最少1天才能继续上部墙体砌筑，再次增加稳定性；

而且，内墙砌筑前下口先砌筑3皮水泥砖，既防潮作用，又为上部砌筑找平；同时墙体进行拉结筋设置，将隔墙与主体结构连成一体，整体性更好、更牢固，防止开裂；

墙体顶砖的砌筑，下面加气块砌筑完成后，至少7天才开始顶砖，凑合模数，避免墙体下沉开裂。很多土八路单位顶砖顶到端头时，随意用块碎砖塞满，万科严格采用三角砖收边，更密实、更美观、更不会开裂，避免下沉开裂；

3、其它细节：防渗漏防水防火、严苛40mm屋面防水层……

台、空调板位置浇筑混凝土返坎，避免外窗、外墙漏水的重要措施之一；窗洞口边混凝土预制块，窗户更牢固，进一步避免渗漏；空调管洞口预制块、空调管做成倒坡，避免墙体开裂空鼓，避免发生管洞口周边渗漏，空调管倒坡更容易控制；

墙体不同材质间挂钢丝网，构造柱与加气块之间，顶砖与梁交界处，砖墙与混凝土墙交界处，外墙满挂。避免不同材质墙体的收缩率不一样导致开裂；

机械喷浆、机械抹灰，使抹灰层与基层墙体粘结得更牢固，避免开裂、避免空鼓，项目使用的是机械化喷浆、抹灰，属于一种新工艺，对比于旁边项目的传统技术，更能消除空鼓、开裂的隐患；

砌筑、抹灰采用专用添加剂-德国汉高赛力特添加剂，德国汉高-世界500强企业，产品质量信得过，项目添加这种产品花了近千万的投入，有些开发商根本做不到，使砌墙、抹灰的砂浆有更好的保水性、粘结更牢固、不开裂、不空鼓；

门窗边防水，结构带凹槽，使铝窗安装更简便，渗漏风险更小，有些项目根本不会采用这种工艺，窗边塞缝后两道防水（塞缝后、收边后），双重保险，门窗两次淋水试验，保证交付后不会发生渗漏；

在屋面防水层上面还有一层40mm厚的挤塑聚苯乙烯板保温板，节能设计要求是30mm厚，但珠海万科•魅力之城做了40mm，屋顶层保温绝对没问题。

■设计创新

一、万科无数次调研后精选的装修方案，全面验证

珠海万科•魅力之城全面采用经万科无数次调研、实验的精装修方案，强化从客户中来的智慧设计成果，秉着以人性为本，从玄关、客厅、厨房、卧室、卫浴到家政等系列装修系统，为业主提供人性的、细节的、安全的、省心的全面家居装修解决方案，让业主体验生活的舒适与便捷。

1、阳台护栏高过心脏位置，安全性高

阳台设计高度超1.1米高，比一般项目阳台都要高。对于正常身高而言，1.1米正好是高过心脏的位置，因此，站在旁边完全没有恐高的感觉，让人有安全感，提升安全性。只要是对比过低于1.1米阳台的客户，一定会有这种感觉。十分人性化。铁制栏杆，为镀锌外涂防锈漆工艺，没有玻璃，实现了防锈功能。

2、阳台护边25公分，东西不易滑落

同时，阳台底部护边高为25公分，比一般项目要高，这样做的好处是，可以有效防止物品从高空滑落，造成误伤。为了避免这样的情况，万科十分人性化的考虑到这个细节。尤其对于高层项目而言，相当关键，而这个微小的举动，却十分细致、体贴。

3、阳台预留高低双出水口

阳台的一侧，预留了高低两个出水口，一个可以用来洗衣机的出水口，一个可以用做洗手盆的出水口，由于两个功能高度不同，因此目前预留的出水口的位置也不同，但全部参照了最科学的实用高度。未来，业主可以直接使用，不用再麻烦的自行开孔，省去了不少精力。

4、厨房隐藏式工作灯

在厨房切菜的工作平台上，专门设计了一个隐藏式的工作壁灯，因为顶部的吊灯，从上往下照射，经常会因自身的影子，而遮挡住手中正在切的菜、干得活，这一直是煮妇们十分困扰的地方。还有不少家庭主妇因此不小心切到手。而安排了工作灯，正好照着切菜的平台，就完全不用担心切到手了。

二、内部设计创新，斗门目前无敌手

1、门框底部全石材基座设计

门框底部全部采用石材基座，与以往木制基座不同的是，石材防水、耐久，规避过去因木制基座沾湿后腐蚀的问题，提升门廊的耐久性和实用性。

2、1.5卫厕所设计

项目厕所采用1.5卫设计，即淋浴间与洗手间分区，坐便器配洗手盆安排在一个空间内，沐浴花洒配洗手盆安排在另一个空间，这样一来，家庭成员多，早上要洗漱时，就能两边双向使用。同时，沐浴与洗手间分区后，两大功能区互不干扰，同步展开，提升效率。

3、扩展面积，卧室、客厅步入式凸窗设计

为扩大内部实用空间，部分客厅、卧室采用步入式凸窗设计，即可步行入内的空间，这样一来大大增大内部实用面积，扩展内部活动空间，从而提升舒适度，使内部更宽敞。相比无法步入式的凸窗，显然这种设计更科学、实用。

4、床头等高插座设计，方便实用

卧室的床头位置，在一侧与床差不多同水平高度的位置设计了多个插座，相比一些项目将插座安置在床头底部，不便使用，经常因手机充电线不够长、台灯线不够长而不便利用。这样一来，轻松简单，非常实用。

5、洗手台设计收纳，实现同一空间解决

而在洗手台的下水管道的部门，利用空间，全部设计成了物品收纳空间。摆放纸巾、毛巾、牙膏、牙刷等杂物，轻松容易，不用等到用完了，再跑到厕所外的杂物房找，这样一来，在洗手间需要用的东西，几乎做到全部在同一空间内解决。

三、珠海最高的人居奢想：房子最住名

总结上述，珠海万科•魅力之城无疑是将最人性化、细致、周全、科学的户型与内部设计呈现，无疑击破购房者最深处的购房底线。如此细致入微、科学人性化，不正是人居最高的奢想么？！由此，只能说万科近30年的开发经验，为所有购房者指引了方向，用专业为人们规避了犯错，用理念建家，只为提供最好的房子。

■珠海刚需盘最好安防系统：“三维立体式”为业主一生保驾护航

对业主居住生活而言，房子是空间的重要内容，而物业管理、安防系统则是保障日常生活、延续幸福生活的最重要环节。这也是珠海万科一直以来所强调的“三好”之理念：好房子、好邻居、好服务。在三十年坚持好房子、好邻居基础上，珠海万科的好服务，更给予业主们更多后续的价值保障。

譬如说，在结合珠海万科•魅力之城的规划设计特点、平面分布和周边环境特点，该项目内外建立了人防、物防、技防相结合的“三维立体式”安全管理体系。

人防指的就是小区的保安人员；物防指的是红外对射报警、摄像监控、可视对讲等；技术防指的是电子巡更系统，在规定要巡逻的地点安装信息点，提前设定巡逻的路线和时间；保安手持信息采集棒，在规定时间内到达规定地点，采集信息点信息，完成巡逻后将采集棒中的信息下载到电脑里，生成考勤记录。

小区住宅区域采用全封闭式智能化为主、商业区域对外开放管理的安全管理方案。实施多重阶梯式快速反应支援体系，由控制中心统一指挥调度，多重结合，巡逻岗与固定岗相结合、全面防范与重点控制相结合、制服与便衣相结合，为业主生活赋予了最具安全性、关怀感的价值保障，也是珠海刚需盘里最高的安防系统。

■最让斗金的动容，是一生相守的魅力

坦白说，在认真观摩了珠海万科•魅力之城后，笔者一行人也顺道观摩了同片区的其它同质产品，相信众多意向购买客户也会针对其它楼盘进行系列比较。然而，无论较之品牌、项目整体规划设计、施工质量、户型空间、内部细节、设计关怀等种种方面，魅力之城所表现出的各种细节，却是最为让人动容的。

就品牌而言，珠海万科•魅力之城踩在巨人的肩上，拥有比较沉稳、老练的气质。万科30年开发经验，全球住宅冠军企业：30年的住宅开发经验，问鼎全球住宅企业销售冠军，品质和品位的代名词。万科物管，全国物业管理企业综合实力第一名，国家一级物管品牌，24小时全方位服务， 30分钟内快速响应便捷生活。

就产品而言，集万科30年经验之所长，魅力之城在此基础上也有所创新，并且更注重均衡性、和谐性。商住分区、板点结合、均衡的园林景观、车户比1:1、三维立体式安防……真正的生活看的并非表面形式，也不是把所有贵的好的堆砌，以某些点来刺激他人的欲望。

真正长久的，应该是均衡，是每一家一户可以感受到相同的风速、享受到差不多同等的景观，这其实更考验开发商的能力，因为这考察的是整个面的情况，考虑到每位业主应有的同等利益。也唯有这样，生活才能长久，居住才能更舒适。

即使方寸，也大有乾坤，万科撇弃利益最大化模式的意味，以专业化角度思考空间细节，让建筑本身成为对居住最好的关怀。着眼于万科对珠海西进的持续投入，跟着万科掘金西中心，金牌物业给业主全天候贴心礼遇，将商业、居住、生活融入茶余饭后，这也可谓与业主间最浪漫的事，长相厮守，慢慢变得富有。