“谈股论房、品楼论市”是目前人们津津乐道的话题，充斥着网络媒体、现实生活中的每一个角落。有人看涨有人看跌，各种观点百花齐放，无不精彩。罗某也来凑凑热闹，班门弄斧聊一下“历次调控政策对深圳房价走势周期的影响”，不对之处，敬请大家批评指正。
行政调控篇
2003年09月18日国务院出台“18号文件”，首次将房地产业定位为国民经济支柱产业，明确支持房地产业的发展。。借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。
2004年3月出台“71号令”。此令要求自当年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。此令一出，地方政府凭借对土地资源的彻底垄断，人为制造土地稀缺的市场假象，时不时抛出一块肉引来各路开发商抢食。饿昏了的开发商争先恐后，有时甚至不惜大打出手、不惜代价，争得你死我活的同时，地方政府暗自偷笑。于是地王频现，楼面地价屡创新高，一次又一次刷新记录。俗话说“羊毛出在羊身上”，开发商高昂的拿地成本最终转嫁到购房者身上，而无本生利的地方政府始终是最大赢家。从那时开始，房价就像脱僵的野马，一路狂奔。
2006年06月01日“90/70政策”出台，强制要求多建小户型，从产品结构上进行调控。当时开发商们或主动或被动地摇起“青年置业”大旗，你推“青年社区”，我推“大社区两房”；你推“精装两房”，我推“60-70-80面积全系列”。随后面对市场的变化，“90/70新政”开始变味，开发商已开始打“擦边球”。把相邻的两套小户型设计成一套大户型，把大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积。比如89平方米的三房二厅房型，封露台后，摇身变成110平方米的四房。比如两套相邻的70多平方米户型，拼在一起卖就成了140多平方米的大户型。这种畸形户型在当初市场下，一度成为购房者青睐的香饽饽，原因是90平以下契税只需1%且无需交纳营业税，与144平以上非普通住宅3%+营比，可节省不少费用。但是2010年“9.29新政后，此类户型就悲催了，市场立马变冷，因为购买此类房产须要两个或两个以上名额，客源难寻，价格严重跑输大市。最典型的如罗湖文锦北路的茂业弘德天下，户型多为三拼或四拼，要找一个合适的买家犹如大海捞针。
2010年“9.29新政”限购政策出台，规定以家庭为单位，深圳本地户口只能拥有两套房，外地户口只能拥有一套房且必须提供在深一年以上社保或纳税证明。此政犹如给当时不符合条件的购房者当头一棒，但因当时细则还未出台，有些精明的购房者与中介人员通过补交社保或纳稅证明的方式有惊无险顺利度关。但好景不长，2011年3月深圳堵住了补交社保与纳税证明这一漏洞，市场随即降温。 一时间，购房资格成了稀缺资源，并被人们用戏谑而又无奈的语气称为“房票”。 没有“房票”，有钱也买不了。于是众多声称被政策误伤的“刚需”，以及认为房价仍将见涨的投资客，想方设法弄“房票”。或为老家的亲人在深圳挂靠单位买社保，或利用他人或公司名义买，更有极端的不惜动摇婚姻，通过离婚“释放”一个尚有购房资格的人，买了以后再复婚……当时如果你路过婚姻登记处，看到有人在排队离婚，千万别惊讶，他们并不是感情不和，多半是为了有个购房的名额。
金融调控篇
最早的金融调控应该是2003年06月05日央行制定出台的“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。这一今天看来极为平淡的调控文件，在当时让开发商如临大敌。因为它是中央首次采取抑制房地产过热的措施。全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。“121文件”在引起开发商3个月的反弹和恐慌之后，戏剧性地被架空夭折。
最具杀伤力的是2007年的“9.27新政”，五次加息仍然难降楼市高温，9月27日，央行终于重拳出击，规定购买二套房必须首付5成以上，利率上浮1.1倍。同年12月，央行、银监会联合下发补充通知，明确第二套房贷以家庭为单位。当年12月，王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年初紧跟而来的世界性金融危机让市场预期降至冰点。深圳楼市大面积调整，部分供应量较大的区房价腰斩，全市新盘价格平均跌幅一度达到30%，即便如此还是成交惨淡。与一手新盘降价“快跑”相伴相随，二手房价也开始“跳水”，整个房地产市场一片萧条。当时中天置业老板携款潜逃、创辉解体、各中小中介公司倒闭或停业者不计其数，记得当时龙中坚持下来的只有中原、世华、龙城三家，可见市场之惨象。当然最不好过的是开发商，记得当年最富戏剧性的故事是汶川大地震捐款，王石号召万科员工每人捐十块，遭到网络、媒体、社会人员的猛烈抨击，并戏称其为“王十块”。
在全球金融危机的大背景下，2008年11月5日国务院常务会议上推出4万亿宏观经济刺激计划，房地产业也迅速进入空前繁荣阶段。从地狱到天堂，从寒冬到热春，当时的开发商们用这些词语描述2009年初的楼市大逆转。当时不管买多少套房都是首付两成利率七折，于是投资客、炒房团、刚需与改善需求纷纷入市，一些精明的投资客甚至玩起零首付、负首付等空手套白狼的把戏。各中介公司也纷纷扩铺，抢占市场先机，创辉租售换个马甲家家顺卷土重来，成为地产中介行业的一匹黑马脱颖而出，09年4月世华百铺齐开轰动整个地产界，一跃而居深圳三级市场的第二把交椅。一手市场也火箭式量价齐升，有个别开发商甚至一周一价，芝麻开花节节高。
2009年楼市的疯涨引起了社会的强烈不满，舆论压力迫使中央高层必须做出决策。 2010年4月17日“国十条”出台，政策规定首套房首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套以上可限贷。9月29日国务院重申“国十条”时，直接要求暂停三套以上贷款。深圳不缺有钱人，限贷限不住他们投资楼市的需求，尽管如此，房价依然穏中有升。
2011年01月28日“新国八条出台，调控继续加码，首套首付三成不变，二套首付提高至六成。也就是从这时起，银行也想在热火朝天的楼市里分一杯羮，于是纷纷把首套利率调至基准或上浮5-10%，二套上浮10-30%，而在当时限购限贷的高压调控下，这一政策犹如给刚需及改善性需求当头一棒，把近30%的意向购房者拦在了大门之外，市场迅速降温，量价齐跌。华远地产任志强在《一虎一席谈》中抨击银行这一做法是趁火打劫。
稅收调控篇
2005年06月01日，国家税务总局出台营业税新政，规定未满两年交易全额征收营业税，而深圳的行业规则是卖方实收，这一费用自然也转嫁到买方身上，此举措大大增加了购买方的成本，一套100万元的房产，在当年6月1日之后交易要多付出约5.6万元的营业税。经过短暂的调整期后，房价仍一如既往的往上涨，买家发现降价无望，纷纷入市。
2006年6月1日，调控继续加码，国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年，但仍然挡不住购房者火热的心。2007年01月17日大运会申办成功的消息响彻世界、响彻中国、响彻深圳，楼市就像吃了药的伟哥迅速勃起，异常坚挺，一直持续到“9.27新政”。
2008年12月30日，面对低迷的房地产市场，为了走出困局、刺激消费、拉动内需，国税总局重新规定个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。
2009年12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，二手房（普通住宅）转让营业税免征时限从2年恢复到5年。
2011年01月28日“新国八条”重新规定：对于未满五年转让的二手房全额征收营业税，房价随之进入下行通道。契税方面二套也调整为无论普通住宅与非普通住宅统一征收3%，此后深圳地方政府也出台各区域鉴别普通住宅与非普通住宅的指导价，奇葩政策导致很多刚需盘“被豪宅化”。
2011年07月11日，深圳正式执行二手房评估价过户并征收个人所得税（普通住宅核定征收1%,非普通住宅1.5%，拍卖房3%）。此举大幅增加了交易成本，二手房成交量急骤下跌。但由于经历了2008年的大风暴，卖家心态也变得很稳重，大多数卖家实力都比较强，不愿贱卖，部分转售为租，所以二手房市场形成有价无市的局面，并未出现实质性下降，区域内甚至出现一二手价格倒挂现象。
2013年3月各地传得沸沸扬扬的差额征收20%个人所得税的消息其实是导致2013年价格暴涨的导火索。真假难辨的传闻政策经网络媒体的暴炒，影响力迅速扩大。买家纷纷入市，市场一片大好。
从以上调控政策不难看出，深圳房价的每一次涨跌都与之息息相关。（只有两次除外，一次是2007年初的大运会契机，另一次是2008年的全球性金融危机），所以罗某认为深圳的房地产周期没人看的明白，因为每次结构性调整的背后都有一双看不见的手在搅浑，具体怎么走，还得看政府的脸色行事。短期内受政策调控及外部金融环境影响，波动是不可避免的，但长期看，一线城市的房价始终是上涨的，至少还有二十年光累。