楼市拐点论，是现在经济学界甚至各界最为热门的话题。所有的讨论并非全无用处，因为在以行政决策为政策主导的中国，民意以及智囊的意见在某些特定的环境下，是可以影响甚至引导政策决策者的思路，从而从本质上改变楼市在整体经济中的地位、权重以及未来的趋势。
　　
一些被称为智囊的学者的声音，有时是为政策出台提前放风。像林毅夫、余定永、李稻葵等，那些曾经担任央行货币委员会成员的学者，往往扮演者政策传声筒的角色。但是，他们的话时灵时差，并不能完全当作水晶球来预测未来。个中因素，在于政策决策者最终拍板之时，考虑的因素不仅是产业本身，还涉及到地方政府、金融稳定以及政治和社会运行等诸多因素。

可以说，楼市决策在任何一个国家都是走钢丝般的政治游戏，所有决策者都知道，弄垮这个行业并不难，重新扶起来却如登天。正如美联储有一万名经济学家智囊，却无法得到2006年年中楼市已到拐点的准确判断。

我从2007年底开始看空楼市，结果被证明是误判。原因在于2008年的保八政策导致货币泛滥，将所有社会资金集中于楼市，涨速又快又急，从而为今日的多难局面埋下祸根。今日，再谈拐点是否已到，或许被人耻笑，但仍小试菜刀。

一问：中国楼市的最大特征是什么？

答：中国楼市的最大特征，是产权多轨制，由于政策人为地切割市场，形成不同产权的土地和房产的价值判断标准迥异。商品房用地和工业用地价格相关太大，同时，商品住宅与小产权以及农民住房相关太大。这种制度存在的基础，是对非商品房和土地拥有者的利益的漠视。这种漠视本身并不符合市场经济的公平原则，同时亦是房地产市场腐败横生的根源。

同时，楼市飙升关键的资金面，在中国亦是多轨制。民间利率和官方基准利率天差地远，住房按揭贷款与开发贷款的利率差别较大。一旦利率市场化，住宅租金的低下将直接导致楼市投资收益剧跌。在二三线城市租金收益极低，再加上土地供给较大，是其房价率先下跌的主因。

从长远来看，政府放权越多，这种地根银根多轨特征消失越快，从而从根源上改变了楼市的生态。

二问：决定楼市走向的是预期改变，还是资金面、政策面、技术面？

答：决定楼市走向的最主要因素，是价格预期的改变。按照宏观经济学鼻祖凯恩斯的理论，收入预期改变经济运行，投资者预期改变股市走向。中国楼市早就由消费品买进阶段（为住而买）、投资阶段（为租金而买），进入投机阶段（为涨而买），现在则进入疯狂的庞氏融资阶段，即地产商不惜以高利贷来维持经营，房奴不惜以三代人的储蓄甚至生活费来还贷，银行不惜以净资产的股权价格来发行优先股以保证存贷比和放贷顺利进行。这些疯狂举动的背后，都是地价楼价永恒上涨论。

永恒上涨论的形成，有赢家的赌场效应，即越赚钱越敢赌的金融行为学理论支撑，亦有资金面（百业凋零一花独放形成资金洼地效应）、政策面（唯GDP论支撑着地产投资的扩张）和技术面（上涨趋势一旦形成，会出现加速上涨惯性）的合力支撑。仅仅靠一二个所谓的修补性调控政策，并不足以扭转楼市的上涨趋势。

同样，一旦楼市下跌趋势形成，要救市同样不是小恩小惠可以解决的。

在同样的宏观经济背景下，股市近七年的下跌，证明了下跌预期一旦形成，要扭转这一趋势，需要极其强大的外部力量。

三问：中国式楼市拐点如何判断？

答：当下，判断中国楼市拐点成为一门显学。几乎所有行业的精英都可以现身说教，可是，这其实是门玄之又玄的玄学。因为判断拐点是门艺术，而且通常是在事后才能确认。

一般来说，确认楼市拐点的因素，包括跌幅、下跌时间、下跌造成的影响力，以及相关产业链是否出现崩溃。简单来说，如果全国楼市整体下跌二成则可判断拐点出现，这是典型的牛熊分界线理论。同样，如果著名开发商破产、大银行亏损，以及地方政府债券出现兑付危机，这些都是拐点出现甚至崩溃式将下跌到来的信号。这些信号不可缺少。2008年的楼市下跌之所以虚晃一枪，最主要的因素就是没有出现一系列的行业崩溃事件。

当下，要判断中国楼市拐点出现，的确有猜谜的成分。但是，从政治常识来看，习李必然纠正过去十多年来靠楼市拉动投资再拉动经济的旧模式，否则不但难出政绩，社会和经济肌体本身亦无法继续承载其后果。

虽然楼市尚未暴跌，这并不妨碍勇敢者做出今年楼市可能见顶的判断。就像在2007年二季度开始预测股市将见顶的勇敢者一样。当然，这一预测是否准确，需要时间和事实来论证。

个人判断，对楼市拐点是否到来，关键要看几个指标：

一是CPI是否加速上升，以及PPI是否加速下行。前者说明货币政策将不会出台新的宽松政策，后者则反映楼市上涨的基石——实体经济的繁荣期接近尾声。二者剪刀差越大，越不利于调控政策对症下药的准确性提升。

二是市场利率改革是否在余额宝们的基础上更进一步。
　　
三是地根的改革能否更进一步，包括小产权房上市等多轨制存在的基础是否动摇。

四是住房联网等政策落实进程会否提速。这些政策本质上是制约投机式购房，以及洗钱式购房，偏偏二者在中国楼市需求中占有很大份额。

五是欧美经济是否进入标准的长通缩阶段。如果这一预期成立，欧美房价和经济一起，都将进入锯齿形，属于无温度增长。

六是楼市是否由当下的结构性下跌，转为全面性下跌。温州等市房价的下跌，本质上是龙头题材股的提前下行。而京沪则相当于蓝筹股的最后护盘。如果中国楼市进入全面熊市，则大家都很难幸免。

四问：中国楼市趋势是日本式、美国式还是拉美式？还是永远上涨式？

答：当下的中国存在泡沫，这应该是各界共识。判断泡沫是否存在，主要是房价收入比。因为房价收入比反应的不仅是有效需求能力，还有社会稳定和政治因素。比值越高，显示贫富悬殊越大，国家和社会结构的稳定性越差，越容易出现经济危机。

所有经济学著作中，在追溯经济危机或金融危机的根源时，都将贫富悬殊放在重要位置。贫富悬殊的另一个后果很容易理解，就是消费者太穷，无法让产品变成商品，从而导致生产者的产能过剩、资本沉淀甚至变成坏账。

判断中国楼市没有泡沫，下这个结论的人无疑是哗众取宠者。无论是与中国房价的历史相比，还是与全球房价环比，中国的全国性上涨的房价都到了难以维持的地步。只是在房价见顶之后，其未来的趋势如何，却有各种判断。

简单分类，在一国楼市泡沫破灭后，其房价走势有以下几类：

一、2006至2009年的美国楼市调整。三年内美国房价平均下跌逾三成，一些前期热炒楼市的地区如佛州和赌城则下跌逾七成。如这是效率最高阵痛最强的走势，因为能够迅速刮骨疗伤，所以恢复最快。这种蒸发几乎是一夜之间的出清存货，最大限度地考验社会的承载能力。估计全球也只有美国敢于如此调整却没有引发政治动荡。

二、1991至今的日本楼市崩溃。日本楼市是缓慢下跌却又耗时极长的典型。这是窒息式通缩式的调整方式。如果没有民富和均富的社会背景，这一方式极难实现。普遍的说法是日本东京房价整体下跌约七成，其中商业地产下跌逾八成，住宅地产下跌近七成。日本楼市如此崩溃，却没有引发国家和地方政的债务危机，以及相伴而来的恶性通胀，这简直是人类经济史上的奇迹。

三是拉美式。无论是上世纪70和80年代的拉美经济危机，还是本轮伴随欧美的金融危机，拉美的房价的下跌，都是以美元标价的大幅缩水，而以本币估价的房价下跌有限，甚至还在上涨。这种危机的背后是国家信用破产，本币出现崩溃式贬值。典型的是曾是全球第六大经济体的阿根廷不得不使用美元作为本币。

四是津巴布韦式。当本币贬低到原因的百万分之一时，全民财富付之东流。失业高企和政治动荡之时，谈论房价没有任何意义。还不如一块面包更让人高兴。

最乐观的判断是，中国楼市将出现日本式慢跌，以时间换空间的方式，完成楼市由投机品向生活必需品的转换。

五问：政策决策者期待的楼市稳定，是永远上涨，还是高位横盘，还是震荡盘升或下跌？

答：中国当下社会的主要问题是什么？是贫富悬殊。作为社会主义初级阶段的中国，出现贫富悬殊有点难以想像。因为当下的中国仍是生产资料公有制为主体，土地仍是全民所有、银行主要是是国有、央企和国企仍是国家的主要财产。

造成贫富悬殊的最大因素，不是作为增量财富的工资收入分配不公，而是存量财富的住宅涨速过快和持有不均。对任何决策者来说，贫富悬殊都是可怕的社会肿瘤。当下，这个肿瘤的最大诱因，就是房价上涨过快，住宅持有过于集中。住宅持有过于集中本身，亦是灰色收入无法曝光的体现。当官员送贺卡都是被严禁的腐败行为之时，很难想像，一旦住宅信息全国联网，那些无法证明收入来源的N套住房不会成为罪证。

同时，房地产市场的多轨制亦是社会矛盾集中体现的根源。无论是官员反腐败还是经济调结构，楼市都将是主战场。

对决策者来说，第一是不希望房价继续上涨，因为泡沫越大，破灭时危害越大。第二是期待软着陆。所谓软着陆，就是楼价下跌像钢价下跌一样，只是局部的产业内部的风险，而不是扩散到宏观经济和全社会。这个非常节奏和尺度难以控制，属于针尖上的芭蕾。

通常来说，只要房价上涨预期仍在，房价就不会永远在高位横盘，而是终将选择向上。反之，如果上涨预期破灭，按照凯恩斯的理论，至少第一波下跌是凶悍而且急速。因为第一波出局者都是巨额获利盘。下手出清筹码更坚决。同时，这些人往往是政策敏感者和市场老手。

对决策者来说，如果确定楼市泡沫出现，则通过缓跌来释放风险，更符合政策逻辑。此时出台的楼市或者经济政策，将是对冲式利好，而不是启动新一轮泡沫的利好。是更多的观望摇摆式的政策，而不是赌博一把过式政策。

六问：楼市投资者最大的敌人，不是有钱人扮演的看空者，而是无钱人充当的穷人。理由何在？

答：要改变大牛市上涨预期，正如要强行阻止高铁的风驰电掣。翻车事件是最容易改变预期，这种代价过于高昂，多数决策者不敢尝试。除非楼市上涨导致恶性通胀出现。

可以说，楼市投机者最大的敌人是通胀，尤其是恶性通胀。一旦通胀出现，决策者将不得不牺牲经济增长，来维持货币稳定和物价稳定。前者关系到国家竞争力，后者决定政治动向。

当下，中国的CPI统计仍是农业社会的统计方式，在PPI长期通缩的背景下，粮食和猪肉价格波动是CPI波动的主因。因此，决定中国房价最终走向的，是在农田里在养殖场里奔波的农民。如果农民的话语权增加，则无论地价还是房价都将向城市价格和农村价格的中间靠拢。试想，如果农民房可以上市流通，结果会是怎样？共建房的推出，是某种变相的地价折让。而农村地根换城市房根的设想，已在一些城市实施。

通胀的全称，叫做通货膨胀。通货就是货币。当下，中国的银行业金融机构总负债逾150万亿，而本金约为十万亿。这相当于平均每个中国人都背负着近11万亿的债务。这些债务之沉重，可能已接近极限值。也就是说，国民负债太多，杠杆用得太大，一度抵押品如土地和房产出现大幅贬值，很多人可能破产。因为债务是刚性的，而作为抵押品的资产价格则随时可能缩水。

七问：全球商品住宅的最终命运是消费品，在中国有没有例外？

答：从人类文明的演变来看，住宅最终将是消费品，而不是投资品，更不是投机品。就像大米投机在任何一个国家都将招致制裁一样。同时，住宅将被列为居民生活必需品，并将因此得到一系列的财政和信贷补贴。

美国经验显示，一旦中国梦的权重中加大了住房梦的份量，则政府可能对租房进行补贴，或是补公房，或是补现金。

八问：政府单救楼市有没有用？楼市有无主动性调整与被动下跌之说？

答：答案是没有用。所有单一针对楼市的救市政策，最终都是没有用处。就像股市救市失灵一样。2008年10月，中国全国人大财经委副主任、前中国人民银行副行长吴晓灵在《财经》杂志举办的论坛上称，中国存在房地产泡沫，目前房下调是房地产泡沫的缓慢破灭过程，不应该人为托起。“如果我们现在不愿让房地产泡沫缓慢破灭，而是人为托起它(房价)，那么日本失去的十年、美国的今天就是中国的未来。”

2008年楼市救市的成功，是因为政府采用了财政金融双管齐下的放任式刺激政策。当下之因今日之果。廉价资金的大量出现，最终导致无序和放纵的产能扩张，为今日滞胀的到来埋下隐患。当下的救市，直接导致中国的货币膨胀和产业结构严重失衡，付出的代价非常沉重。

理论上，无限权力的政府救助楼市的成功性极大，但是，天下没有免费的馅饼。如果说当时的四万亿财政刺激以及2008年至今逾40万的信贷增量拉长了楼价，那么，现在要救助已在2008年基础上价格翻番的楼市，可能需要的不单是8万亿的财政刺激，甚至还在逾百万亿的信贷增量。这不可想像。因为稍有常识者都知道，后果一定是恶性通胀。

可以说，楼市下跌的第一波可能是政策打压所致，就像股市2007年10月的6124点跌到2007年11月的4778点。然后，下跌的惯性将冲击多头的信心，最终加大赢得者的离场。简单来说，楼市主动调整，最多只是第一波下跌，其后则要看市场真正的供给关系如何。

九问：楼市崩盘、缓跌与高位僵持，对股市影响何在？

答：理性地看，楼市崩盘股市肯定有短期暴跌。不过，中国楼市逾4百万亿的估值，和A股市场20万亿的市值形成鲜明对比。因此，楼市崩盘短期对股市有影响，长期来看，则是大机遇。

从股市结构来看，反映楼市相关产业的股票，多数已在历史估值低位。如银行、地产、钢铁、水泥等，即使继续下跌，亦不过是由净资产打九折，变成打五六折。这种继续下跌需要业绩熊市的确认。钢铁行业由市盈率较低的蓝筹，变成现在的净资产打三四折的绩差股，就是业绩亏损预期不断被证明的结果。

十问：大国楼市周期与小地区为何不一样？

答：很多人喜欢拿香港楼市和内地比，个人认为，大国楼市肯定要走完整的周期，而小地区的楼市总量太低，容易受到政策干预的可能性更大。更主要的是，小地区楼市容易被外部冲击左右。

分析中国楼市，更好的对比是美国、德国、印度、巴西和日本这些大国。美国过去200年来，楼市的周期是21年，即上涨七年，下跌七年，低位盘整七年。中国的楼市目前只是半市场化，同时多轨制仍并存。如果这种多轨制面临改革，则下跌周期可能像股市一样，变得不可预测。因为限售房和限售地一旦集中上市，其套现的时间可能永远无法预测。

因此，要预测中国楼市的拐点，以及周期，最关键的当然的宏观经济面的变化。毕竟，土地价格上涨的本身就是经济增长的红利。其次则是房地产市场的土地和房子双轨制会不会改变。如果会改变，则所有供需关系全部改写，且变得完全不可预测。