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投资分析
万科·西庐’购买指数:90分,A强荐评级

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-07-14 09:30:52点击3551


导读:
     ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
     ■万科•西庐购房指数评级:A级,强荐评级!
     一、区域:总计36分
     二、产品:总计54分
正文:

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月份以来,@房地内参 就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线,迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分,全面客观解析楼盘综合价值,为广大客户提供专业投资购房指南,深受网友们赞许。而今,在当下市场冷淡的市况下,为给客户提供更精准的市场导航,我司特将此产品线升级。

升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。其中“分项指数”包括区域四项:地段(片区经济生产水平、产业构成、竞品)、环境(生态负氧离子、空气污染程度)、交通(公交、地铁、火车站、机场、高速、海运)、配套(教育、商业、健身)、规划;产品六项:品牌、物业类型(业态组合)、户型产品(容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比)、建筑质量、物管等10项评分。

其中每一项满分为10分,总分100分。“分项指数”得分评定:10(很好、很低或很强);8(好、低或强);6(中等);4(差、高或弱);2(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级:

(1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;
(2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;
(3)A为“强荐评级”,得分在86~90之间。
(4)BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;
(5)BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;
(6)B为“观望评级”,得分在60-~70之间;
(7)C为“淘汰评级”,得分在60分以下。

■万科•西庐购房指数评级:A级,强荐评级!

现按照以上评分细则,先对万科•西庐楼盘的买入进行条分缕析:

一、区域:总计36分

1、地段8分

从地段上而言,万科•西庐地处杭州西湖区,位于西湖文一西路和崇义路交叉口西北方向。项目所处的片区蒋新区,在城市规划文本中总用地面积659.55公顷,正好位于浙大紫金港校区和西溪国家湿地公园之间“三明治”的精华位置,纵向分布创业、教育、居住与景观等四大板块,即园——三墩科技园,学——浙大主校区,住——蒋村新区,游——西溪国家湿地公园。

并且,万科•西庐毗邻西溪国家湿地公园,是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作,也是万科第一次在杭州主城区建造的低层低密度人文住区,更是万科2013年立意杭州东南西北四大项目之中的最高端项目。

2、环境10分

万科•西庐位处西溪国家湿地公园保护区界线以外的外围保护地带。西溪国家湿地公园东起紫金港路西侧,西至绕城公路东侧,南起沿山河,北至文二路延伸段,总面积约为11.64平方公里。其外围保护地带东至紫金港,南至老和山麓,西至绕城公路西侧绿带,北至余杭塘河,用地面积15.7平方公里。

西溪湿地生态资源之丰富、自然景观之质朴、文化积淀之深厚目前几乎还没有媲美者,曾与西湖、西泠并称杭州“三西”,所拥有的人文、环境、交通、高尚居住环境等方面优势在杭州乃至全国均首屈一指。是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。

3、交通8分

万科•西庐项目距离规划中地铁5#蒋村站约千米,快捷连通杭州市中心与未来科技城板块,地铁建成后可与地铁1#、2#、4#、6#实现同站换乘,构筑起全城一体化地铁交通网。

随着德胜快速路西延伸段的开通,以及文一路隧道即将开建,将畅达下沙一路无阻。而紫之隧道的建设将无限拉近西溪与之江板块的距离,余杭塘路二期的年底开通也将极大缓解城西交通压力,快速到达城市各处。紫之隧道北起紫金港路、南到之浦路,总厂14、4,从西溪到钱塘江边仅要12分钟,规划2015年建成通车。

4、配套10分

项目拥有西湖区优质教育资源链,园区自建幼儿园已确定引进杭州市特级幼儿园闻裕顺幼儿园。万科•西庐将是学区房,项目对面将由行知小学入驻,同时还将设有1所幼儿园、一所27班的初中。北面还会增加一所幼儿园、小学以及学军中学……再加上省一级重点中学杭州市第十五中学、西溪实验学校、浙江大学紫金港校区等,构建起近在咫尺的名校资源让业主家门口即可盛享西湖区20年黄金教育链。

大量的写字楼、商场、学校、医院等公共资源配套也将在周边聚集,领享区域内高端商业生活配套——西溪银泰城、西溪天堂、西溪印象城、城西银泰城、西溪慢生活街区、海港城、淘宝城等共织西溪繁华,与家门口紫霞商业街、大型联华超市、区域高端楼盘商业、万科新街坊等高标准配套共成环月之势,入住即享一站式生活解决之道。

其中西溪银泰城是西湖区人民政府与银泰置地签署的百亿商业航母,成就西溪商圈新地标,领航区域居住价值飞速暴涨。万科•西庐咫尺相邻,便享这一国际化璀璨商业。不久的未来万科•西庐不仅实现家门口的一站式生活服务配套,更将一享“入则湿地,出则繁华”的生态与商业资源。

二、产品:总计54分

1、品牌10分

作为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司,万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立了专业品牌,以“万科化”的企业文化为业主打造专业的住宅空间,并不断创新空间需求……

2、小区规划8分

万科•西庐占地面积75998㎡,总建面达到217821㎡,容积率为2.8。在建筑打造上谨遵西溪低层低密的居住传统,集城市排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓于一体,以八层洋房为主,实现低层居住的高得房率和居住的舒适性。

3、小区自配8分

万科西溪蝶园紫霞商业街:入驻商家已达15个,玉鸟菜场、甘其食包子铺、伊尔莎洗衣店、工商银行、幸福驿站、每日每家有机食品、塞拉味、克丽缇娜美容院、洁士皮具护理等。

在住宅性能上,配备中央空调、新风系统、直饮水、净水等智能设备,并选用西门子、科勒、摩恩、松下等一线品牌,通过人性化设计和高科技智能配置,为住户带来全新生活享受。

4、产品户型9分

项目集城市排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓于一体,公寓主力户型为89㎡三房,138㎡三房以及170㎡四房,是目前西湖区文一路方向唯一在售的湿地装修洋房。

5、建筑质量9分

在建筑设计上,万科•西庐独创新风格,采用三段式立面、特色大屋顶等创新设计,以及原创的现代东方主义风格,将西方现代风格与东方文化精髓完美融合。在建筑打造上谨遵西溪低层低密的居住传统,以八层洋房为主,实现低层居住的高得房率和居住的舒适性。

6、物管10分

万科•西庐的物业管理公司为万科物管。其在中物协公布的2013年中国物业管理综合实力TOP200企业名单中夺得了全国第一。20年的发展历史业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业!

总结:从区域和项目产品两个方向,项目总计得分90分,购买评级为A级强烈推荐!

万科·西庐’评级指数(由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。共10项标准。)

分项指数(区域四项)

地段

片区经济生产水平、产业构成、竞品

8

环境

生态负氧离子、空气污染程度

10

交通

公交、地铁、火车站、机场、高速、海运

8

配套

教育、商业、健身

10

购买指数(产品六项)

品牌

 

10

小区规划

 

8

小区自配

 

8

产品户型

得房率、朝向、赠送面积、梯户比

9

建筑质量

 

9

物管

 

10

总计

     90

“分项指数”得分说明:每一项满分为10分,总分100分。

10分(很好、很低或很强);

8分(好、低或强);

6分(中等);

4分(差、高或弱);

2分(很差、很高或很弱)。

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