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华润小径湾’购买指数:92分,AA抢购评级!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2014-07-15 09:41:07        点击1800
    

导读:
    ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
    ■华润小径湾购房指数评级:AA抢购评级!
    一、区域:总计分35!
    二、产品:总计分57!
正文:

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月份以来,@房地内参 就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线,迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分,全面客观解析楼盘综合价值,为广大客户提供专业投资购房指南,深受网友们赞许。而今,在当下市场冷淡的市况下,为给客户提供更精准的市场导航,我司特将此产品线升级。

升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。其中“分项指数”包括区域四项:地段(片区经济生产水平、产业构成、竞品)、环境(生态负氧离子、空气污染程度)、交通(公交、地铁、火车站、机场、高速、海运)、配套(教育、商业、健身)、规划;产品六项:品牌、物业类型(业态组合)、产品户型(容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比)、建筑质量、物管等10项评分。

其中每一项满分为10分,总分100分。“分项指数”得分评定:10(很好、很低或很强);8(好、低或强);6(中等);4(差、高或弱);2(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级:

(1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;
(2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;
(3)A为“强荐评级”,得分在86~90之间。
(4)BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;
(5)BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;
(6)B为“观望评级”,得分在60-~70之间;
(7)C为“淘汰评级”,得分在60分以下。

■华润小径湾购房指数评级:AA级,抢购评级!

现按照以上评分细则,先对华润小径湾的购买指数进行条分缕析:

一、区域:总计35分!

1、地段8分

华润小径湾位于深圳东霞涌小径湾,惠深沿海高速小径湾出口即达。纵观中国滨海湾区,紧邻深港一线都市圈,并拥享优越海洋资源的湾区,仅有深圳东部滨海湾区。北京、上海、成都、武汉都不具备,青岛具备,但体量稍小。因此,华润小径湾所在的深圳东部滨海湾区,自身条件极为优越,在全国范围内,数一数二。

华润小径湾所处的霞涌小径湾,地属南海湾范围内,以低纬度的气候优势成为最适宜度假的海域,是中国唯一有条件成为国际热带滨海度假胜地的海域,并拥有一类海水水质及沙质。
华润小径湾所在霞涌湾区,拥一线海景资源,同时与一线都市圈紧邻,可以满足繁华都市与稀缺生态的快速时空切换。但目前周边度假类产品开发尚不完善,所以给8分。

2、环境10分

环境分为自然环境和人文环境。从华润小径湾项目的整体规划可以看出,小径湾二期处于整个项目的最中心位置,南面紧邻小径湾海域,西北坐拥乌山头,东南面小联河环绕,外享山、河、海,同时内部还打造了丰富的园林景观,给以客户最自然的人居空间。

从人文环境来看,华润小径湾吸引了一批同样有着良好的综合文化修养和收入水平以及“爱生活,懂享受”的人群,这使得将来的华润小径湾的高端客户可以形成属于他们的文化和居住圈子。让居住在此的人们得以更多的了解生活,感悟生活的真谛。

3、交通9分

华润小径湾交通便利,项目主入口紧邻深惠沿海高速小径湾收费站,从广深莞惠等珠三角区域均可快速通达,同时,距离深圳华润万象城仅一小时车程,在整个湾区中,这里无疑是距离深圳市区最近、交通最为便捷的。

尤为突出的是,从华润小径湾到深圳市区基本上是高、快速路,全程无红绿灯,这给业主们带来了极大的方便;更让人喜出望外的是,华润小径湾为了方便业主的生活,自造三公里景观大道!这足以显现华润小径湾构造精品的用心程度。综合而言,给予交通9分。

4、风水8分

华润小径湾南面紧邻小径湾海域,西北坐拥乌山头,东南面小联河环绕,外享山、河、海,四面八方均有柔和的轻风徐徐吹来,阳光充足而且地势平坦。后有高靠,前有秀水,环境整洁优美,没有明显的形煞,采光通风良好,祥和安静,几近天人合一,是为风水宝地。

二、产品:总计57分!

1、品牌10分

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰,中国内地最具实力的综合型地产发展商之一。截至2013年12月底,华润置地总资产超过2800亿港元,净资产超过935亿港元,土地储备面积超过3580万平米。截至到目前,华润置地已进入中国内地50余个城市,正在发展项目超过110个。

华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念,坚持“住宅开发+投资物业+增值服务”的生意模式。纵观华润置地的“地标成绩单”:综合体地标---万象城、都豪型地标---幸福里首破4万/平米、旧改型地标---广东最大旧改项目发展商、活化型地标---银湖三九厂区改造、公建型地标---深圳湾体育中心之春茧、远游型地标---华润石梅湾……

华润置地缔造各大地标建筑,由此可见,华润置地的开发实力不言而喻,设计以及建筑的能力也极其明显。毫无疑问的说,具备这种资源整合力的企业,华润置地绝对名列前茅!所以,就开发商品牌而言,给10分毫不为过。

2、小区规划9分

华润小径湾整体规划有高端度假房、滨海商业街、万象海会所、私家园林,还有2公里的优质质沙滩,将人类建筑完美融入自然生态,体现了“人与自然”和谐共生的理念。为了达到最完美的人与自然的融合效果,华润小径湾集结了建筑行业的多位翘楚组成智囊团,汲取众家之所长,联手打造。

其中,既有被英国女王授予"工业建筑皇家设计师",又有“建筑界的诺贝尔奖”普利兹克奖得主。项目整体规划、公建建筑设计和华润大学室内设计顾问——英国Foster + Partners福斯特合伙人建筑事务所;艾美酒店室内设计顾问——香港AB Concept;一、二期住宅室内设计顾问——香港Danny Cheng  Interiors Ltd;二期景观设计顾问——新加坡柏景设计(AEP design)......

尤为突出的是,小径湾在小联河岸边通过在小联河上架设五座桥和码头,成为了大深圳范围内滨海度假物业中“桥元素”的应用最丰富的的项目,这一设计在增添了整体的景观视觉效果的同时,也给以人们多元化生活和快捷便利的接近自然。华润小径湾设计队伍实力强大,规划合理,9分不足为奇。

3、小区自配10分

为了打造绝佳的海滨生活,无盲点的生活配套是必须的。华润小径湾自带配套有国际五星艾美酒店以及与国际五星艾美酒店紧邻的滨海商业街和不得不提的万象海会所等。华润小径湾的艾美酒店主体拥有250米超大面宽、总面积达5.5万㎡,规划10层建筑主体,270间客房,开放式回廊,全通透设计,令人无论置身何处都有美景相随。

与国际五星艾美酒店紧邻的滨海商业街,是小径湾湾区的特色板块之一。18000㎡欧式街区,逾50个店铺囊括休闲娱乐、大型超市、特色餐饮等业态;万象海会所总投资1亿元,四面采用4.5米的超大定制玻璃幕墙;同时会所还配有一线海景健身房、儿童乐园、篮球场、棋牌室、乒乓球室、桌球室等诸多配套,给业主提供最完善的滨海生活体验。

此外,在万象海会所外部,还配有两个标准的无边际泳池,为度假生活增添更多水上乐趣;还有,小径湾拥有2公里优质沙滩,引进了阿罗哈沙滩俱乐部,快艇、帆板、摩托艇、皮筏艇、风筝冲浪等海上运动一应俱全……生活高端而丰富,10分!

4、产品户型9分

华润小径湾二期产品户型丰富,拥有50㎡到210㎡的平层单房至三房,复式一房至四房。同时,为了让业主能够拥有最丰富全面的海景享受,小径湾二期的每个户型都打造了超大、超宽的阳台。其中映海水湾的三房A户型,打造了8.6+14.1米的超大转角阳台,可以270°尽览山海自然美景;而三房B户型拥有9.9米超大面宽,9.9米+10.5米超大L形转角阳台,提供绝佳景观视野••••••

在进深方面,小径湾二期的阳台进深多在2.5米左右,横着放一张双人床还绰绰有余;此外,二期的两房户型均设计有两个卫生间。这一看似有些浪费的设计,却能够有效保证业主日常生活的私密性,同时不管休闲度假还是日常居家,都会更加轻松自在。

根据现场勘测,小径湾二期的住宅室内净高大概在2.9米左右,如果加上40cm的楼板厚度,小径湾二期的标准层高可以达到3.3米。这一高度可以有效保证室内的通风效果,同时带来更舒适的垂直空间感受。户型适合度假,享受生活,因此给9分。

5、建筑质量10分

华润小径湾二期路面砖的厚度达到了约6cm,这一厚度和质量,即便是在目前深圳市场上的常住物业中也可以称得上是数一数二;此外,项目楼板厚度大概在37cm~40cm公分左右。目前市场上普通住宅的楼板厚度能够达到30cm左右已经称得上是“业界良心”,而华润小径湾二期的楼板厚度将近40cm,再次验证了华润对项目产品质量的严格把控和要求。

在小径湾二期的走廊上,挑梁部分采用了T形挑梁设计,增加靠近墙体的梁面受力面积,让建筑整体结构更加稳固;同时T形挑梁上增设了预埋管线的孔洞,便于日后架设管线,避免了不必要的建筑破坏。

小径湾二期的外墙面采用了“热镀锌钢丝网”防裂系统。热镀锌钢丝网铺设于抗裂砂浆之中,通过锚固件将热镀锌钢丝网与结构直接固定,有效满足建筑对保温体系的稳定性、安全性和耐久性的需要。6cm路面砖、近40公分厚的楼板、“热镀锌钢丝网”防裂系统等这一切的一切都将给以业主一个最安全的物业!给10分!

6、物管9分

华润小径湾物管体系与华润万象城、华润幸福里一脉相承,代表国内物业最高水平的华润物业,倾情打造无忧管家增值系列服务,可提供旅行助理、活动定制、代租代管、家政服务等多种专属服务,为业主开创方便无忧、尊贵奢适的全方位度假体验。综合而言,给9分。

华润小径湾’评级指数(由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。共10项标准。)

分项指数(区域四项)

地段

片区经济生产水平、产业构成、竞品

8

环境

生态负氧离子、空气污染程度

10

交通

公交、地铁、火车站、机场、高速、海运

9

风水

 

8

购买指数(产品六项)

品牌

 

10

小区规划

 

9

小区自配

 

10

产品户型

得房率、朝向、赠送面积、梯户比

9

建筑质量

 

10

物管

 

9

总计

                                              92

“分项指数”得分说明:每一项满分为10分,总分100分。

9-10分(很好、很低或很强);

7-8分(好、低或强);

5-6分(中等);

3-4分(差、高或弱);

1-2分(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级:

1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;

2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;

3A为“强荐评级”,得分在86~90之间;

4BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;

5BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;

6B为“观望评级”,得分在60-~70之间;

7C为“淘汰评级”,得分在60分以下。

免责声明:
由@房地内参 撰写的文章,仅代表我司观点,文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺,请读者自行判断。

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