导读：
     ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
     ■卓越城购房指数评级：AAA级，盲购评级！
     一、区域：总计37分
     二、产品：总计60分
正文：

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月份以来，@房地内参 就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线，迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分，全面客观解析楼盘综合价值，为广大客户提供专业投资购房指南，深受网友们赞许。而今，在当下市场冷淡的市况下，为给客户提供更精准的市场导航，我司特将此产品线升级。

升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。其中“分项指数”包括区域四项：地段（片区经济生产水平、产业构成、竞品）、环境（生态负氧离子、空气污染程度）、交通（公交、地铁、火车站、机场、高速、海运）、配套（教育、商业、健身）、规划；产品六项：品牌、物业类型（业态组合）、户型产品（容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比）、建筑质量、物管等10项评分。

其中每一项满分为10分，总分100分。“分项指数”得分评定：10（很好、很低或很强）；8（好、低或强）；6（中等）；4（差、高或弱）；2（很差、很高或很弱）。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分，依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级：

（1）最高级“盲购评级”为AAA，得分在95分以上；
（2）次高级AA为“抢购评级”，得分在91~95之间；
（3）A为“强荐评级”，得分在86~90之间。
（4）BBB为“买入评级”，得分在81~85分之间；
（5）BB为“推荐评级”，得分在71~80之间；
（6）B为“观望评级”，得分在60-~70之间；
（7）C为“淘汰评级”，得分在60分以下。

■卓越城购房指数评级：AAA级，盲购评级！

现按照以上评分细则，先对卓越城楼盘的买入进行条分缕析：

一、区域：总计37分

1、地段9分

从地段上而言，卓越城位于福田中心北区，梅林路和中康路交汇处以东，地铁4、9号线的交汇处。并且，卓越城位于深圳中心区以北直线2.4公里处，且与中心区保持着同一水平线，处于中轴线。可以说，这里实质就是深圳“中心北区”。 根据深圳中轴线规划，莲花山至大脑壳山，全长2.8km。中轴线北部为深圳未来城市主要发展方向，是中心区功能拓展区，商业商务功能主导包含居住、文化、高科技研发和创意产业等多功能混合的城市综合功能区。

卓越城的出现，其40万平米体量的商务综合体，将是深圳中心北区体量最大、功能最全的商务地标，这将改写深圳中心北区的商务格局。其中，项目南区2栋近200米高的超高层超甲级写字楼，未来将成为北中轴的地标物业，改写区域的商务地位。

同时项目南区还将规划有20万㎡大型集中商业，这将填补中心北区高端综合性体验式商业空白，彻底改变中心区只有白天没有黑夜的窘境，为区域工作、生活职业人士们打造一个既适合工作也适合生活的空间。

2、环境9分

卓越城所在的中心北区北靠大脑壳山、南望莲花山，西面就是4.34平方公里梅林水库，东侧紧邻着占地118公顷梅林公园，且4.2万㎡下梅林文体公园、4.3万㎡上梅林文体公园、莲花上公园等环绕四周，东北侧还有与大脑壳山连绵在一起的银湖山山脉。因此，中心北区实质上是被三山一水六大公园所包围的生态片区。

稀缺的生态资源及浓郁的人文氛围，为忙碌的中心区商务世界带来一个清新、高效的生态办公环境。与此同时，于整体搞规划之上，整合片区生态、文化、创意资源，依循中轴线打造一体化景观体系，中心区创造独具特色的城市景观与文明标志。因此，此项为9分。

3、交通10分

卓越城是唯一拥有双条地铁线的商务项目。卓越城Ⅱ的-1、-2层连通地铁4、9号线，港铁4号线连通福田口岸、市民中心、深圳北站等中心区重要资源，堪称连接着深港两地的财富枢纽，抢占国际商务效率；9号线连通文锦、景田、车公庙、红树林等，串联起深圳商务、娱乐休闲等城市焦点，快速的交通聚集人潮，带来无限商机。

在轨道交通方面，卓越城Ⅱ还接驳广深港专线，也为地下敷设。未来人们从地下轨道即可通达项目内部，完全无需遭受风吹雨打。且卓越城Ⅱ距轨道交通综合客运枢纽深圳北站仅约5.4公里，地铁运行时间不到 10分钟即达。
 
因此，未来中心北拓区将借助北站及广深港专线的便捷交通，以及地铁4、9号线，将形成3分钟会展中心，10分钟深圳北站速达全国，15分钟广深港高铁接轨香港；35分钟直达广州，8小时左右连通北京，快速通达全球。便利的交通为卓越城在交通板块赢得10分的高分。

4、配套9分

卓越城周边的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。配套设施规模和数量均依据上层次规划和本地区建设规模总量及21万人口规模综合确定。包括教育设施、医疗设施、文化娱乐体育、市政公共配套设施等。

其中，幼儿园总量24所，小学7所，九年一贯制学校1所，综合医院2所，规划影剧院1家。位于卓越城西南侧直线700米处的图书馆，步程为10分钟距离。梅林文体中心就在卓越城正西侧直线2300米处，这里东倚梅林生态公园，西邻梅林水库，山环水绕，风景秀丽，交通便利，已是梅林及周边人士工作、饭后的最好体育、娱乐、健身场所。此项评分为9分。

二、产品：总计60分

1、品牌10分

目前，卓越集团已经形成了地产开发、商业经营、城市更新、酒店管理、物业开发的五大业务板块，聚焦四大核心经济圈，布局一线城市及GDP高增长的核心城市。以“货如轮转，商住并举”为发展战略，卓越藉成为CBD商务标杆和城市人居引领者。

近期，卓越集团举行了卓越E+商务品牌发布会。作为深圳商务地产的首选品牌，卓越E+商务涵盖了金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套服务四个维度，借助智能化、网络化、移动化的网络平台，以满足客户全方位的需求，为客户提供全生命周期的轻资产化商务服务，从而树立商务地产的价值典范。

2、小区规划10分

卓越城规划用地面积39169.39㎡，总建筑面积约40万㎡、容积率5.84。项目共分两期开发，涵盖20万大型shopping mall，引领中心北区时尚消费；2栋近200米高的超高层超甲级写字楼，铸就片区新地标；4栋100米高的总部办公基地，倡导总部商务全新生态体验。

卓越城二期的双栖商务双子塔楼进行了更为完善的业态升级，商务综合体项目全配套功能逐步完善。二期的2栋双子塔楼“双子中心”即福田最大购物中心，整体高158米，地上28层，地下4层，6-28层为办公写字楼，-2至6层为商业部分，面积最小为125平方米，整层2000平方米。

3、小区自配10分

卓越城Ⅱ-2~6层规划的20万㎡CBD商业旗舰【卓悦汇】，凭借卓越集团广阔的品牌资源，网罗中心主力店、旗舰名店街、概念书吧、特色精品广场、食代先锋、娱乐中心、SPA健身中心等多元业态为一体，将全面开启时尚品质生活。

同时，刚刚启幕全球招商的【卓悦汇】已吸引橙天嘉禾影城、华润万家、Brooks Brother、Cerruti 1881、DKNY、H&M、小南国等众多国际品牌纷纷入驻签约，还将引入福田区首家、深圳未来最大的I-MAX影院，为中心区带来极致视听娱乐享受。城市繁华，尽归一城。

4、产品户型10分

卓越城约2000㎡的总部级标准层及约135-350㎡的单元面积，自由组合灵动百变，实现资产灵活配置，可满足不同规模企业需求，又能满足与其匹配的商务空间，享有卓越平台的优异资源，为企业形象提供至高标准。

5、建筑质量10分

卓越城Ⅱ拥有多项顶级配置，28部日立高速电梯，商务效率生活扶摇直上。项目采用双银LOW-E中空钢化玻璃立面，10cm架空网络地板，营造出美观大方的办公环境。世界领先的冰蓄冷中央空调系统，科学安排用电周期，有效改善系统的利用率。

并且还采用冷凝水循环处理系统，空调冷凝水有效回收，并在处理净化后，再次用于植被灌溉、公共区域清洗及冲厕用水。智能化设备管理系统，为物业所有建筑设备实时控制与监视，确保大厦处于高效、节能、安全的最佳运行状态。

6、物管10分

卓越城的物业管理公司为深圳市卓越物业管理有限公司。卓越物业针对不同类型的物业为其量身订制管理模式，提供专业化、规范化、科学化及具有前瞻性的物业管理一体化服务，追求客户需求和办公、生活环境美化的协调统一。卓越物业致力于与国际全面接轨，努力成为符合世界一流客户需求的长期合作伙伴，做中国领先的不动产服务运营商。

总结：从区域和项目产品两个方向，项目总计得分97分，购买评级为AAA级盲购推荐！

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