导读：
     ■卓越•前海壹号启发的问题，依然值得提笔
     ■有效地段最少、最挑地段的空间类型
     ■商办价值的孤岛现象
     ■深圳8大商务圈的对应分析
     ■“日不落”企业：24*365租赁环境的首次现深
      一）享受“坪效跃升”在前海：
      二）“超临现象”：前海突破了三级临界1000万㎡
     ■总结：前海壹号，会卓越吗？
正文：

■卓越•前海壹号启发的问题，依然值得提笔

随着前海新区的首个商办物业---卓越•前海壹号即将面世，我收到的关于这个项目的咨询也就逐渐多了起来。而我发现，很多人、也包括很多顶级的不动产投资者，对于卓越•前海壹号以及由此带来的相关问题都缺乏正确的认识。

人们接触最紧密的不动产空间类型，包括住宅、商业、酒店、工厂、仓储、写字楼这么几种。虽然同为不动产品类，但其实这些不同品类具备很大的不同，尤其是空间与地段的关系上，甚至有根本性差别。

按道理来说，深圳经过30多年发展，购房者、投资者都已经专业化了，但就我的接触来说，事实并不容乐观，知识普及、专业扩散的任务依然很重。这或许就是@房地内参 我落笔写下本文的主要原因。首先说明一下：一下所提的“写字楼”、“商办”是同一个概念，个人喜欢“商办”，但“写字楼”已经通俗化有利于传播。

■有效地段最少、最挑地段的空间类型

一）住宅与地段关系论

对于住宅来说，有效地段很多，毕竟具体到生活上，有不少人并没有过于苛刻的效率要求，所以几乎处处可以建设住宅，因为人的流动有很多手段，通过人的流动来实现住宅这种不动产的流动性。

二）厂储与地段关系论

对于工厂、仓储来说，关键在于物流成本，城市路网发达，就扩大了了这两类房产的有效地段。有快速路网的地方、在其合理经济半径以内都可以进行布局。所以工厂、仓储往往形成经济走廊---所谓走廊，其实就是有快速路的地方就可以分布工厂、仓储。

三）商业与地段关系论

对于商业来说，因为人可以因为各自的效率要求不同，导致分散居住，而有人的地方就有生意，因此商业的分布，除开核心商业外，其余普通型商业会因为居住的分布而散落。

四）酒店与地段关系论

对于酒店来说，除开商务型酒店必须要扎堆在城市外，旅游度假型的酒店往往是跟着资源走---哪里风景漂亮、哪里美，就点就应该分布在哪里。

五）商办与地段关系论

而对于写字楼来说，它面对的是企业，而企业是典型的效率机构。效率必须依赖于聚焦、扎堆---也就是说，商务办公型企业必须拥有接近型价值，否则就会遭受商办中心的巨大离心力。也就是说，写字楼的有效地段很少---你要在一个荒山的地段建住宅、酒店都可以有生意，但是建写字楼是绝对不行的，所以绝大多数的地段，对于写字楼来说是无效地段。

六）小结：商办是有效地段最少、最挑地段的空间类型！

概括起来是这样：对于人们接触最紧密的不动产空间类型来说，有效地段按从多到少的顺序分布是这样的：住宅、商业、工厂、仓储、酒店、写字楼。也就是说，写字楼是有效地段最少、最挑地段的空间类型！

商办本身已经鉴别了地段，所以跟着商办中心买住宅，往往是最正确的选择。www.BANQ.cn认为，商办中心往往带动住宅、商业、酒店的共同发展，商办是地段价值的鉴别大师。

■商办价值的孤岛现象

写字楼现象还存在这样的现象，如果以价值网络线来绘出城市的商办价值三维图，你就会发现，这个城市的商办价值高点呈现出孤岛的特点：其它地段商务办公价值较低，到了商务中心价值突然高企。所以，在一个顶级的中心区的旁边，哪怕只隔一条路，写字楼一定发展状况不太好。

深圳中心区周围的商办---奥林匹克大厦、特区报业大厦、国皇大厦、皇都广场、南方国际，你不能说这些商办有些硬件还是不错的，地段看起来也是不错的，但就是发展不起来、就是成不了主流，当CBD商办租金看高300元/月的时候，这些写字楼的租金连一半都不到！

而主流商务中心区的商办楼宇，在经济向好的时候，受益最大、升势最好、反应最快，因为这个阶段为了扩大生意就需要更好的门面，主流商办成为财富与资产--企业的总部，会因为这个财富与资产而带来更好的商业机会。所以门面的使用费用这个时候就不仅仅是成本。

而@房地内参 观察发现，在经济相差的时候，主流商务中心区的遭受的负面反应是最迟钝的，总部型、头脑型的机构，往往是最后受损的，总部型机构具备更强的压低成本的其它途径，拿自己开刀是最后的选择。

■深圳8大商务圈的对应分析

www.BANQ.cn资料表明，未来三年内，深圳写字楼市场的供应量将达到414万㎡，未来4年的供应量将达到585万㎡，而未来10年深圳写字楼将超过4500万㎡、20年内的规划总建筑面积可能达6700万㎡，无效地段要引起足够重视与警惕。

但有效地段的商办价值又极为持续与出色，表现出“有效商办地段、就是不败战区”的特点。在深圳，有效商办地段也比较少，但由于鹏城是多组团发展，因此商办有效地段比单中心的城市还是要多一些。但即使如此，深圳的商办有效地段也只有这么几个：

1.前海；
2.福田中心区；
3.后海+高新区；
4.深圳北站商务区；
5.宝安中心区；
6.留仙洞总部基地；
7.深圳湾超级总部基地。

前海中心区，由于存在10平方公里的空间，承载能力巨大。由于具备税务优惠---这种公司与个人税务优惠等于变相地扩大了进驻企业的营业规模、扩大了竞争优势，相关企业进驻是必然的，所以到现在还没有办公地，注册企业就已经过万家。“前中”最可能成为深圳国际化、全球化的前沿，吸引区域型、洲际型、国际型的总部落户，而且要素交易平台在这里蓬勃出现，最可能刺激前海带动深圳商办的质变（这个留在后面分析）。如果按照规划发展顺利，那么毫无疑问前海是深圳未来商办最值得关注的核心。

福田中心区的发展已经饱满，目前处于高峰时期。未来这里更可能成为本土型的企业总部所在地。福田中心区已经完成带动周围的超级豪宅、商业街区形成的使命，未来更多地是延续价值。也就是说，值得看好、值得持有，空间也非常不错，但相比前海增量还是稍弱的。

后海+高新区，其实是深圳规模最大的商办中心，未来将成为创新型、科技型的总部基地。南山正是凭借前海、后海、高新区、留仙洞、超级总部基地成为深圳的未来之星。这几个地方合计的商物面积超过4000万平米，仅此的就业人口就是200万人口。后海+高新区又是南山区的主要商务供应者。

北站商务区，是深圳城际商务的天然之所。同时，深圳北站附近有大量的低成本住宅租赁供应，这足以降低营商成本。在扩大内需成为国策的情况下，深圳向北辐射进行内需服务的城际化商务需求也开始放量，北站的商务值得看高一线。

宝安中心区，得益于前海又相对独立，到未来融入前海是必然的选择。在腾讯等企业进驻以后，在前海浪潮下，宝中的土地出让也创出新高，楼面地价达到24344元/平米。所以看宝中，现在开始已经可以将其列入前海的补充部分来看待。

留仙洞总部基地，她的空间在于，深圳的战略型设施越来越向西部迁移和聚集，这个过程带来了以个必然的副作用，就是区域的商务成本快速提升，对于创业型企业、创意型企业、软件型企业的生存不利---而这些企业恰恰是深圳的新希望所在。留仙洞就是面对这个副作用而出现的！

深圳湾超级总部基地，其实这个基地减建设超级豪宅价值更高，这里不太可能产生足够的商务聚集，但片区过于纯净，对于丰富商务生态也没有帮助，定位商办属于错位了，强烈建议更改为超级豪宅基地，建设30万/平米的大平层高层豪宅是可以在这里实现的。

■“日不落”企业：24*365租赁环境的首次现深

产业升级，就是从工厂到写字楼的过程。重心转移，就是写字楼较量的过程。平台形成，就是临界点突破的过程。1400万平方米及以上写字楼在同一个地区(十平方公里以内)的聚集，就将具备世界性的影响力的条件！

从这个角度看，深圳所有的有效商办地段，最值得看好的是前海：企业数量众多且明确、入驻动力因为税务减免而依然强烈、但是商办数量太。除了这一条，还有最重要的一条就是：要享受“坪效跃升”、“超临现象”只有在前海。

一）享受“坪效跃升”在前海：

要素及资源（黄金、外汇、期货等）市场聚集在前海，首次为深圳带来24*365运行，坪效翻三倍。这个主要表现在前海。举例子说，前海设立黄金交易平台、全球股票配置平台，就要求这些平台与全球同步交易、交割，也就是说必须全年365天、每天24小时不间断办公，彻夜灯火通明的写字楼就将出现在前海！

原来，深圳“日不落”的企业很少，8小时工作制的企业占据对主流，这样就只能获取8小时租金。华为、中兴通讯、腾讯、电信枢纽算是“日不落”企业。我曾经受邀参观过华为的全球控制中心，巨大的屏幕征、一圈一圈的坐席，想卫星发射控制室，这里服务于全球运转的华为设备，这里就是24*365运行。假设这里是租赁的，那么毫无疑问将以24小时来收取租金！

现在8小时工作制的商办租金大约在250元/平米•月，如果前海要素市场及国际企业总部实现了全年全天候不间断运转，那么就是24小时工作制的租金，那么就是250*3=750元/平米•月，按照750的月租（租金600~1000元/月）对应的理论售价就是15万/平米以上、25万/平米以下了！

只有前海具备税务环境与政策支持，那么只有前海才具备24*365的租赁环境，那么前海就是深圳写字楼的最高效地段！

二）“超临现象”：前海突破了三级临界1000万㎡

纵观世界级中心区，占地都在5~10平方公里之间。而就建设规模来看，伦敦金融城总建面1600多万㎡、美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区1400万㎡。一般地说，商务中心具备临界现象：

在甲级商办聚集超过一级临界500万㎡以后，这个商务区就具备区域中心的功能。
在甲级商办聚集超过二级临界800万㎡以后，这个商务区就具备国家中心的功能。
在甲级商办聚集超过三级临界1000万㎡以后，这个商务区就具备国际中心的功能。

■总结：前海壹号，会卓越吗？

前海中心区规划商办面积1200万㎡，超过了三级临界点，如果考虑到宝中的面积，应该与伦敦金融城等量齐观，具备了成为国际级商务中心区的所有条件！与24*365的经营与租赁环境结合在一起，又使得前海坪效提高具备了所有的平台条件，现在关键就看规划的实现了。

作为前海的第一个商务作品，卓越•前海壹号面对的是上万家企业的入驻租赁需求---深圳历史上还没有过任何一个商务产品，有过这么确定的客户群。而面对的客户，以支付能力最强、门面要求最高的金融型机构为主----深圳历史上还没有任何一个商务产品，有过这么整体性都强的客户。

如果说，未来5年前海甲级商办的理论市价在15万/平米~25万/平米之间，那么按照卓越的拿地价格以及考虑到预留空间给第一波客户，可以预料前海壹号的开盘价格极可能在10万/平米左右。对于自用型企业以及投资客来说，这是一个即刻的诱惑、还是以时间换空间的利好、又或者是质变型的机会呢？未来3年就有答案了，但前提是，你相信中国、相信深圳！