深圳购物中心的开发建设处于高速发展阶段。截至2013年底，深圳开业的购物中心已有46个，购物中心总的商业建筑面积为308万平方米，平均每个购物中心的商业建筑面积为6.7万平方米；

深圳在建及尚未开业的购物中心超过25个，新增加的商业建筑面积将超过200万平方米；预计到2015年，深圳开业的购物中心总数将超过70个，购物中心商业建筑面积将超过500万平方米。

深圳购物中心的经营状况基本正常，优质购物中心与普通购物中心经营效益差距扩大。

深圳市零售商业行业协会在撰写报告之前对深圳在经营的购物中心进行了较为详细的调查了解，并首次涉及了购物中心的一些经营性指标。通过调查了解到，2013年深圳大多数购物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年递增；但是，与出租率和租金同步增长形成反差的是，大多数购物中心的销售额增长乏力，只有少数优质购物中心的销售额与2012年同比略有增长；一些购物中心的单位面积年销售额甚至只有优质购物中心的十几分之一。此外，调查中也发现了不少购物中心的经营成本偏高，这种现象也降低了购物中心的盈利能力。

购物中心将成为深圳城市综合体的必备元素，社区购物中心将成为主流发展目标。

未来十年内，深圳房地产的开发大多为城市旧改项目，这些城市旧改项目多以城市综合体的形式出现，并且都规划有购物中心。深圳务实的商业氛围将影响这些规划中的购物中心朝着社区购物中心的方向发展。

在国内，商业物业面积的统计，通常是按照计容积率的商业建筑面积来计算的。故此本报告中所列购物中心的面积均指计容积率的商业建筑面积

1．深圳购物中心发展现状

1)深圳近三年购物中心发展概况

深圳购物中心的发展，是伴随着房地产行业的发展而快速发展壮大。自2002年深圳出现第一家购物中心以来，至今已经历了12年，现已开业运营的购物中心数量也达到了46家，其中仅2013年开业的购物中心就达到12家。

从2010年至2013年，深圳购物中心步入了高速发展的阶段，无论是购物中心的数量还是购物中心的营业面积，均呈现出高速增长的态势。

2011年购物中心的数量较2010年增长32%，面积增长23%；

2012年购物中心的数量较2011年增长17%，面积增长13%；

2013年购物中心的数量较2012年增长35%，面积增长39%；

数据来源：深圳市零售商业行业协会、深圳至祥商业运营管理有限公司

2011年至2013年，深圳社会消费品零售总额的平均增长率为13.9%。

这三年期间，购物中心面积的平均增长率为25%、数量平均增长率为28%。

2）深圳已开业运营购物中心分布概况

截至2013年底，深圳已开业运营的购物中心一共有46家，分别位于深圳十个行政区中的六个行政区，其余四个行政区暂无开业的购物中心。

2013年深圳新开业的购物中心主要集中在宝安区和龙岗区，这两区同时也是深圳房地产发展最快的两个行政区。深圳购物中心具体分布如下图：

3）深圳营业额最大的三个购物中心

2013年度深圳三个最大营业额购物中心：

4）深圳最大的五个持有购物中心的业主

深圳一些有实力的开发商近几年开始持有自己开发的商业物业，甚至开始收购其他商家物业。通过几年的努力，这些公司已经持有大量的购物中心，包括在深圳的购物中心以及在其他城市的购物中心。其中持有购物中心面积最多的五家公司：

截至2013年底，深圳已开业面积最大的五个购物中心

数据来源：以上三个图表中的数据均来自深圳零售商业行业协会及深圳至祥商业运营管理公司的统计

2013年10月，深圳罗湖区东门老商圈开业了一家迷你型购物中心，其商业建筑面积仅为1.8万平方米，隶属于华润置地旗下，号称MINI万象城。该迷你购物中心的名称是1234space，入住的商家除了有知名快时尚品牌H&M、GAP，还有一些首次进入华南的香港茶餐厅和书店。

2．深圳购物中心运营概况

1)出租率及租金收益

2013年深圳购物中心不仅在数量及面积取得快速发展，在质量上也有较大提高，其中一个重要指标是绝大多数购物中心保持了一个较高的出租率以及逐年增加的租金收益。特别是位于福田、南山以及罗湖这三个商业和商务区的都市型购物中心，全年更是保持了极高的出租率，同时也保持了较高的租金收益。例如深圳都市型购物中心的代表深圳华润万象城，自2004年底开业后一年，出租率就达到了97.38%。从2006年起，出租率基本保持在99%以上，租金收益也逐年递增。

2013年深圳全市购物中心的年平均出租率为88.9%，但绝大多数购物中心的年平均出租率都超过了90%。全市购物中心年平均出租率低于90%的原因，是因为个别问题购物中心以及在进行试营业的购物中心的超低出租率拉低了全市购物中心的平均值。而全市大多数购物中心超过90%的年平均出租率则真实地反映出深圳购物中心市场需求旺盛，同时也反映出深圳持续增强的城市消费水平对商家的吸引力。

2)营业额

深圳购物中心2011年的营业额为340亿元，占当年社会消费品零售总额3521亿元的9.66%；深圳购物中心2013年的营业额为387亿元，占当年社会消费品零售总额4433亿元的8.73%，而同期深圳网购营业额则高达889亿元，占深圳社会消费品零售总额的20.1%，远远高于购物中心全年的营业额。

2013年深圳购物中心营业总额所占社会消费品零售总额的比例，与2011年相比下降了0.93%。

深圳购物中心2013年商业面积为308万平方米，比2011年196万平方米购物中心商业面积增加了112万平方米，增幅达57%。然而2013年的营业额仅比2011年的营业额增加了47亿元，增幅为13.8%，远低于同期社会消费品零售总额25.9%的增幅。

数据来源：深圳市零售商业行业协会、深圳市至祥商业运营管理有限公司、中国电子商务研究中心

2013年深圳购物中心营业额下降，最根本的原因是一部分购物中心因自身原因导致其平效极低，同时也拉低了深圳购物中心整体的平均平效。此外，2013年宏观经济增幅降低以及网购、公费消费治理等因素也对购物中心销售额产生了一定影响。

需要指出的是，深圳万象城、太阳广场、海岸城、福田COCO PARK等一批优秀的购物中心，其经营业绩依然保持了较好的增长势头。例如深圳万象城，2013年每平方米商业面积的年销售额为3.8万元人民币；而一些经营较差的购物中心，平均每平方米商业面积的年销售额仅为0.2万元，两者的差距达到十几倍，这也是拉低深圳购物中心整体平效的根本原因。

3)业态变化

从2010年起，深圳不少购物中心为顺应市场的变化而开始大规模调整已有业态，逐步将初期引进的那些面积过大、销售额较低的商店淘汰出局，包括服饰类、电器类等业态，加大引入餐饮、休闲、儿童教育、快时尚品牌等商家的比例，从而获得更多人气和更高租金。例如深国投广场将原先一家电器精品店腾出的位置，替换为两家餐饮和一家教育，大大提高了租金收益。此外，对于那些营业额不高、人气不旺的餐饮店也进行了调整。

在业态变化上最具代表性的购物中心是位于福田中心区的COCO PARK，2010年其餐饮面积就达到了总面积的35%，占比大于深圳多数大型购物中心。截至2013年底，COCO PARK已将餐饮比例调高至41%，再加上5%的影院面积和7%的服务类面积，该购物中心的非购物类业态的面积达到总面积的53%。倘若不计算其主力店吉之岛22%的面积，COCO PARK零售类商家的面积仅为25%。COCO PARK这几年的出租率一直保持在100%，租金也逐年大幅提升。

3．深圳购物中心发展趋势

2013年深圳新开业购物中心12家，其中罗湖区和南山区新开业4家，其余开业的8家均在原特区外的宝安、龙岗和龙华区。2014年至2015年新增加的购物中心数量将超过25个，主要也将集中在宝安、龙华、龙岗三区，而盐田区也将在今后一年首次出现购物中心，填补区内商业业态的空白。

按照商务部公布的对购物中心新的定义，深圳未来几年建成的购物中心大多属于社区型购物中心以及地区型购物中心。2013年深圳新开业的12家购物中心，其中半数为社区型购物中心。这反映了深圳购物中心的发展趋势，同时也反映了开发商的成熟与务实。

总之，从购物中心的出租率、租金收益以及营业额来判断，深圳购物中心的总体运营基本保持良好状态。

截至2013年末，深圳常住人口为1062万，购物中心总的商业面积为308万平方米。

至于深圳这座城市到底能够容纳多少个购物中心或多大面积购物中心，我们认为可根据城市人均消费性支出这个数值进行推算，获得的结果比较符合实际情况。

以2013年深圳人均消费性支出2.88万元这个金额为基数，其中大约60%的金额用于购物中心（含大型商场）消费；再按照购物中心商业面积每平方米每年2万元销售额的理想平效推算，深圳大约可以容纳900万平方米购物中心（含大型商场）面积，这900万平方米的商业面积约相当于110个8万平方米规模的购物中心。

若按照每15万人口拥有一个购物中心计算，深圳1062万人口可拥70个购物中心。此外，深圳每年还有几千万游客，是深圳购物中心又一支庞大的消费群体。

深圳目前有46个购物中心，我们认为深圳市场未来至少可以容纳100个购物中心，深圳购物中心的数量和面积依然有较大的发展空间。

4．深圳购物中心存在的问题

深圳零售商业行业协会通过本次调查发现，相当数量购物中心的运营成本长期居高不下，其中电费已超过人工费用，成为运营成本中的第一大成本。

美国购物中心的运营水平在全球处于领先地位，其运营中的各项指标可作为我们在经营上的样本。但是在美国，不同类型不同类别的购物中心单位面积用电量以及用水量的差别巨大，一些带有人工乐园或水景的购物中心用水量是社区店的几千倍，用电量是社区店的近30倍，因此我们没有选择这类购物中心的指标。我们以美国第二大购物中心运营商GGP公司2007年公布的年报统计数据为例，其在美国各州拥有220多家购物中心，大多为区域型或跨区域型购物中心。这些购物中心平均每平方米年平均用电量106.5度，电费占到租金收益的2.64%。

而根据本次统计的结果显示，深圳区域型购物中心的单位面积用电量，远远高于美国GGP公司区域型购物中心的平均用电量。我们选用了深圳五家区域型购物中心的用电量数据，平均每平方米的年用电量为262度。

深圳购物中心每平方米每年平均用电量262度，电费占平均租金收益的14.33%；

GGP购物中心每平方米每年平均用电量106.5度，电费占平均租金收益的2.64%；

两者相比差距巨大，深圳选样购物中心的用电量是美国GGP公司购物中心用电量的2.46倍。

与国内先进的节电商业企业相比，深圳同样存在巨大差距。例如建于九十年代中期的上海十大项目之一的上海世贸商城，总建筑面积28万平方米，由于在设计初期就充分考虑了节能及后期运营，全面运用了多项节能措施，所以在建成后大大降低了运营成本。上海世贸商城2013年的用电量为2270万度，平均每平方米的年用电量仅为81度，不到深圳购物中心平均用电量262度的三分之一，甚至低于美国GGP105度的平均用电量。

这种差距的产生不仅仅是因为后期物业管理水平所致，更多的是由于前期对物业进行设计时缺乏环保和节能理念，没有节能环保目标和节能方案，也没有专业节能公司或人员介入到建筑设计的过程，造成物业高耗能的硬伤。此外，购物中心的设计单位大多仅关注一些节能概念，而忽略实际的节能效果。总之，我们的商业地产市场目前还缺乏节能环保的动力。

本次调查统计后发现，深圳一些大型购物中心，经过数年的快速发展，近两年销售额的增长幅度已明显放缓，发掘增量出租面积增加收益的方式已受到客观条件的限制。若要进一步提高效益，就必须提高购物中心的总体运营管理水平。

还需要指出的是，一些独立的百货店甚至超市也在朝着综合业态的方向发展或调整，这类综合业态百货店、超市以及其他大型商场的陆续出现，将会对购物中心的市场容量产生一定影响；此外，由于购物中心分布不均衡，也会导致局部供应量过剩的问题。从市场的长远发展来看，政府应该考虑通过听证或其他方式促使新开购物中心布局和数量更为合理。

2013年是深圳购物中心快速发展、健康运营的一年，同时一些问题也伴随着购物中心的大量涌现而显露出来。2014年至2015年，深圳将出现更多购物中心，这也对购物中心的开发商、业主、运营商、设计单位以及相关公司提出了更高的要求。