上世纪30年代的芝加哥正是大萧条阶段，大量的失业人员闲的蛋疼。在这些失业人员中有一位房地产经纪人叫霍伊特的，他决定要研究一下，当时引起大萧条的房地产价格下跌到底有什么样的规律。于是他就走进了芝加哥的房地产审计是办公室，开始查阅一些文件，几乎每一份房地产交易文件，他要对房地产价格的周期性波动问题做一次真正全面的研究，这在整个世界经济学领域尚属首次，等他研究完毕，并且发表了《百年来芝加哥地区的土地价值》这本专著之后，这位房地产经纪人获得了博士学位。

霍伊特在这本书中通过对103年的房地产交易统计数据和周围相关的所有商业、政治和人口统计事件进行调查后发现，房地产确实存在周期显现，这些周期非常缓慢，而且振幅很大，当向下调整时会变得极其迅猛，并具有极大破坏性。

他还发现房地产周期和其他商品鱼股票市场的周期不一定相互重合，比如在股票市场牛市的时候，往往出现房地产的大幅调整。并且，房地产业回报最高的是萧条期间的购买行为，但可能让人感到惊讶的是，赚到大钱的并非房地产的专业人士。

霍伊特还把房地产的一轮周期分为20个阶段,他们分别是：

　　1、总租金开始快速上涨

　　2、净租金上涨得更快

　　3、作为租金上涨的结果，现有房屋的销售价格大幅上涨

　　4、为新建房屋支出

　　5、新建房屋数量增加

　　6、廉价信贷刺激了新建房屋数量的增加

　　7、小额融资扩大了新建房屋的数量

　　8、新建房屋吸收了闲置土地

　　9、繁荣时的乐观人口预测

　　10、麦田里的新城愿景：土地细分的方法

　　11、大笔花费用于改善公共条件

　　12、所有类型的房地产达到高潮顶峰

　　13、开始出现逆转的变动：间歇期

　　14、房屋抵押赎回权丧失的增加

　　15、股市崩溃以及普遍的商业萧条。

　　16、损耗的过程

　　17、银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策

　　18、停止与房屋抵押赎回权丧失的阶段

　　19、残局清理完毕

　　20、为另一次繁荣做准备，但是另一次繁荣不糊自动到来

霍伊特发现，在他所调查的103年间，这些戏剧性的时间按先后顺序不自觉的重复了五到六遍。

如果房地产市场的规律也能运用到中国，按照霍伊特的这个总结，在中国短短30余年的房地产市场化交易中，中国房地产尚未经历过完全的周期轮回，那么我们看，中国的房地产到了这20个阶段的哪个阶段呢？这似乎是一个难以回答的问题。

不过，最近新闻媒体的报道给了我们的思考一个线索。

21世纪经济报道今日撰文透露，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。该报道特别强调，目前尚无更多数据显示，“弃房断供”成为全国普遍现象。

笔者了解到，总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司开发的以“公馆”命名的高档楼盘。

判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。

贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。

业主在法庭上答辩称，“对借款事实无异议，目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”　

有道是“上有天堂，下有苏杭”，中国南部这块人文繁盛的区域，一向人们向往的富庶之地，是什么力量让他们放弃自己高价购买的房子？

其实“弃房”现象并非在苏杭才有，几年前中国民营经济最发达，地级城市房价最贵的温州市就曾出现5百多起弃房案例，而这成为温州房地产下坠的先兆，这导致2012年和2013年全国各地出现的房地产牛市期间，温州的楼市仍然是绵绵阴跌。

业主为何会选择弃房，其实这里有一个很明显的账本，那就是房屋的总现价已经低于贷款本息，这时候理性的购房者都会做如此选择。

比如，上述公馆价格为39000/㎡，一套175平米的房子，总价格约在688万元。也就是说，目前一套175平米的房子，市场价要低于4年前银行贷款的本息总额754.5万元。

不过笔者再和朋友商讨这个问题时，大多数认同的说法是，房子的现总价低于贷款的本金，才会出现弃供，因为房价低于贷款本息总额是一个正常现象，贷款本息不仅仅包括房屋价值，还包括银行的服务价格。

当然也有人认为，这种情况主要是房价下跌后出现的情况，通俗讲就是房子现在的价值比欠银行的贷款本息要低，卖了房子还要到给银行钱。当年海南的房地产泡沫破裂很多人就都弃房不要了。

当然无论如何，这种情况只会在房价下跌时出现，而且一般都会是投资客，比如上述报道中的案例，目前的情况主要还是投资客的资金链断裂，不能归还贷款所致。如果是自住房，目前有稳定的收入来源，即使出现以上情况，也不会选择弃房。

所以以上报道的价值就是它揭示了一个规律性的现象，当房价下跌，或者人们预期房价会下跌，房子变现后不能归还银行贷款时，可能就是房价拐点的来临，这个指标目前看来比其他的指标可能更加有意义。

那么我们回到文章开头提出的问题，中国的房地产目前处于什么阶段呢，很明显，应该差不多是第十四阶段：房屋抵押赎回权丧失的增加。

所谓房屋抵押赎回权的丧失就是指，借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权或将房产抵押品出售以抵消借款人欠债，而这种情况在中国就成了自动放弃抵押赎回权。