8月8日，福建省住房和城乡建设厅网站正式公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》共计八条内容。近段时间传说中的“闽八条”，终于被证实了。

首先，值得指出的是，这是第一个省级政府，正大光明地站了出来，赤裸裸地出台救市文件。打的旗号是：“促进房地产市场平稳健康发展”，但在当前楼市降温的背景下，其目标也就指向了“救市”。

今年以来，许多地方政府纷纷放松房地产调控，既包括放松个别政策的，比如取消限购，也有正儿八经的出台一个文件，全面部署救市工作，比如铜陵市、呼和浩特等。

而闽八条是第一个省级文件。这也就意味着，面对楼市降温，不仅是城市政府着急，连省政府坐不住了。省厅出政策后，下属的市县也就方便出文件了，而且在部分环节，市县政策还将更加宽松化。可以预见，还会有更多省级政府将会学习福建，出台相关文件。

接下来，重点分析一下救市的内容。八条内容，重点在于前三条：合理引导住房消费、实行分类调控、落实差别化住房信贷政策。因为这三条与需求有关，救楼市主要救的是需求，刺激购房需求，从而防止市场大幅回落。从而，有助于地方经济增长、增加土地土让金和税收、防范房价大跌影响社会秩序(比如房闹)等。

让我们看看其中的细节：

其一、取消限购：福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。“放开”的意思就是取消，也即福州和厦门取消限购，省住建厅是支持的。当然，按当前形势，住建部也不会强烈反对。

其二、放松普通商品住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房属于普通商品住房。

关于普通商品住房的标准，2005年国家政策中首次界定时包括三个指标：容积率、户型面积、价格水平。其后几年，部分地方政府曾经动态调整过标准。而福建很明确的把“价格水平”给删除了(2006年福建的规定是：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下)。这也就意味着，市中心中小户型高档房，也变成普通商品住房了。这一标准的大幅降低，将使更多的房源可以享受相关税收和贷款的优惠政策。

其三、放松限贷：在全省范围内购房办理贷款手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

上述表述，非常重要！限购放开，其实对全省楼市影响很小，但如果放松限贷，则影响可就大很多。上述内容可细分为几点：

1、外地人购房不需要提供证明。2010年银监会出台的政策要求外地人购房必须有证明，是面向全国范围的规定。福建的这条政策，比较合理。当初原本就是配合限购政策，出台的对外地人的限贷政策，如此多数城市已取消限购，外地人购房不必提供相关证明了，银监会也应尽快考虑取消这条规定，以减少对于外地人的误伤。

2、购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。这条实际是申核贷款时实行“认房不认贷”，当前国家政策是“认房又认贷”。我认为调整为“只认房不认贷”，比较合理。这样可以避免误伤那些置换型的自住需求，卖一套，再买一套，最终仍拥有一套，应该享受首套房贷优惠。

3、首改房(首次购买改善性普通商品住房)，按首贷认定。也就是说，已有一套房，再买一套(按文件，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等)，也按首套房发贷款。这条严重违反当前国家政策，即便是“认房不认贷”，也属于第二套，居然还要求按首贷，有些过分了！当前，首套房贷资源稀缺，很多正常的首套房都没有被满足，哪轮得上“第二套房”？

4、购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。这两条，同样力度过大。购房人套数证明，居然不包括二手房，或者说至少不包括已还清贷款的二手住房。如果一个家庭手中现有五套已还清贷款的二手房，在新购第六套房时，难道房管局出具的证明是“无房”？商业银行难道依此证明而为这个家庭的第六套房发放首套房贷？不知是我的理解能力有限，还是福建省的新政太大胆。希望是我的理解有误。

5、金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。这个要求，也是霸气十足。2012年6月，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。2013年7月，央行发布公告称，为推进利率市场化，自20日起，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。也就是说，福建省要求商业银行对于个人房贷利率都须打七折。天呀，如果真能执行，福建人民好幸福！

上述五点，充分反映了福建省对于当前紧缩的房贷很着急，急于大幅放松。但问题在于，一个省级政府，哪有权力这么大力度的调整房贷政策？而且，这个文件是住建厅发布的，并非省政府办公厅下发的，且没联合省银监局和省人民银行。在很大程度上，福建住建部门有些“越位”，部分措施是合理的，可以走在国家的前面，提前调整既有政策；但部分措施动作过大，不值得鼓励。福建省的商业银行，如城商行、农商行可能会多少“听话”，而作为发放房贷的主力军五大行，不可能执行上述政策。

其四，政策的其他方面，新意不多。可关注一下：1、“支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。”这对于老业主，可不是什么好消息。当然，看到房价下跌就去砸售楼处，确实是违法行为，“中国式业主”，需要经历几次房价下跌的“市场教育”。

2、“对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。”这条措施比较有水平。设定了库存压力的“警戒线”，有助于市县政府调整供需，防范库存继续大幅增长。

3、《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。显而易见，这是一个着眼于短期的“刺激政策”。

背景一，今年上半年全国楼市降温，福建楼市也同步降温，面对市场快速降温，地方政府忧心重重。

背景二，银监会和央行，对于个人房贷政策尚无调整，虽然5月12日央行召开座谈会，明确要求商业银行“大力支持首套普通商品住房贷款”，但商业银行动作迟缓。对此，福建有些急、有些火。不过，在国家正在建立房地产调控的长效机制的背景下，地方政府不宜过多出台时效只有一年的临时性政策。中国的住宅市场，不宜像过去那样，动辄使用“脉冲式”的救急新政。

总而言之，对于“闽八条”，笔者认为可以理解，措施较多，将有助于释放自住需求，稳定市场预期，部分省会也会因此跟风。但也必须指出：部分政策力度偏大、失当，部分政策的可操作性较差，尤其是商业银行难以“依命从事”。

福建出台首个省级救市政策“闽八条”全文

以下为意见全文：

为加强和改善房地产市场调控，切实满足广大群众合理的住房需求，推进以人为核心的新型城镇化，确保房地产市场平稳健康发展，经商有关部门研究同意，现提出以下意见：

一、合理引导住房消费

(一)鼓励各市、县政府根据本地实际，对下述刚需购房予以政策优惠：1.首次购买普通商品住房，包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员(含境外人员)首次在当地购买普通商品住房；进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房；大学毕业生首次购买普通商品住房；成年子女首次购买普通商品住房。2.首次购买改善性普通商品住房(以下称首改房)，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。3.被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。

(二)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房属于普通商品住房。

(三)个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房，在城镇购买商品住房落户。

(四)住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。落实公积金缴存职工在本省范围内异地购买住房可以提取住房公积金的政策。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式，缓解公积金信贷资金压力。

(五)对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税；购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。

(六)发展二手住房市场，个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。

二、实行分类调控

(一)福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。

(二)在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。

(三)购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

三、落实差别化住房信贷政策

(一)各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。

(二)各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。

(三)房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。

四、优化市场发展环境

(一)进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制。物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。供电、供气、供水、通信等行业对房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务。

(二)对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。

(三)加强商品房预售资金监管，商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层(即建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。

(四)强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。

五、推进保障性住房建设

(一)加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。以巩固租赁住房为主要形式，面向城镇低收入和中低收入住房困难家庭，并把农业转移人口纳入城镇住房保障体系。完善租赁补贴制度，通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。适当发展经济适用住房和限价商品住房，面向有一定支付能力的城镇中低收入住房困难家庭。大力推进棚户区改造，加快实施城中村改造、石结构房屋改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造。

(二)各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。房地产开发项目中，由政府回购所配建的保障性住房和安置房，配建部分营业税按照政府回购价计算税基征收。

六、鼓励开发绿色住宅

(一)开发建设绿色建筑住宅小区，按以下规定计算，给予增加容积率奖励：一星级绿色建筑，按绿色建筑总面积0.5%计算；二星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1%计算；三星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1.5%计算。容积率奖励指标作为土地出让条件组成部分。

(二)购买一星级绿色建筑商品住房，契税减按90%缴纳；购买二星级绿色建筑商品住房，契税减按80%缴纳；购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。

(三)鼓励开发建设、购买精装修商品住房，精装修部分对应产生的营业税、契税由本级政府财政予以全额奖励。具体办法由市、县政府根据实际制定。

七、完善土地供应机制

(一)各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，避免商品住宅用地集中过度投放；并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。

(二)各市、县要建立交地跟踪服务机制，加强对已出让的房地产项目实际交地情况的跟踪，增强履约意识，及时解决交地过程中遇到的问题，确保按土地出让合同规定的时限全面交地，切实解决企业受让土地后发生的拖延交地问题。

(三)对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。

八、加强市场分析监测

(一)加大房地产市场信息公开力度，及时准确发布市场供求信息。完善房地产市场风险预警机制，各市、县要建立市场异常变化、突发性重要情况向上一级政府报告制度。市场库存压力大的市、县要及时制定风险应对预案。

(二)要密切关注舆情，加强舆论引导，稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。

本《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。各市、县政府可根据本《若干意见》要求，研究制定具体实施办法。