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行业观察
2014年2季度中国房地产行业主要政策分析

作者:网摘 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-08-11 09:37:53点击2193


一、限购政策迎退出窗口期多地明确“救市”

2014年以来,我国房地产市场形势出现了一些新变化,房地产投资增速持续回落,新开工面积和销售面积增速均低于上年同期,一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格,部分城市频见楼盘促销现象,全国房价也趋于止涨。与此同时,崩盘论甚嚣尘上,而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点。在此背景下,不少地方政府或明或暗松绑限购令以求“救市”。据中原地产研究部的最新统计数据显示,截至8月10日,在46个限购城市中有超过一半城市针对限购政策进行了微调,南宁、福建、杭州、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整,呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。

事实上,对于房地产市场而言,“救市”并非首次。2009年初,在宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响下,开发商集体呼吁“救市”。但与2009年不同的是,本次“救市”主角大多为地方政府。综合分析后不难看出,目前多个地方政府出台“救市”政策其实早有预演:在2010年出台的多个地方版限购令中,均出现了“暂时”、“暂停”、“暂定”等字眼,无形中将其定性成一个短暂实施的阶段性政策,而限购政策的持续时间等问题也并未在文件中体现。

此外,从近几年《政府工作报告》对房地产市场调控不同的表述也可以看出,调控政策或许正在逐渐淡出。2011年《政府工作报告》对房地产市场调控的表述为“坚定不移地搞好房地产调控”;2012年的表述为“巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”;2013年则提出“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设,坚决抑制投机、投资性需求”;而今年却并未出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语。与此同时,近日新上任的住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提出“千方百计消化库存”。统计数据显示,截至今年6月末,14个重点城市的库存环比增长2.8%,处于今年以来最高水平,多地库存接近2010年以来的最高水平。库存高企、销售低迷是地方政府“救市”的主要原因,而中央“不刺激、不打压”的态度则无形中增加了地方政府“救市”的趋势。

分析认为,实行限购政策,意在抑制投机投资性需求。从近几年各地的实践情况看,限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策,宜继续坚持。但同时也要看到,目前一些城市的限购政策也影响到居民正常的置业需求,对人口的自由流动等也带来一些影响。建议在总结各地经验基础上,进一步调整和完善限购政策。如可考虑对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策,而不再要求就业、社保等方面的条件,也不再以家庭为单位,使限购政策即能够发挥限制投机投资性需求方面的积极作用,又不影响居民正常的置业需求。此外,进一步完善房地产市场相关政策,应根据房地产市场发展阶段的变化,以持续改善居民居住条件为目标,以调整市场供求关系为着力点,着重防范和化解房地产市场风险,将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来,加强金融、土地、税收等各项政策协调配合,增强调控政策的针对性、预见性和系统性,努力实现房地产市场平稳运行。

二、“公廉并轨”有利于推进保障性安居工程建设

廉租住房和公共租赁住房是保障性住房的重要组成部分,两者在发挥重要作用的同时,其平行运行过程中也出现了一些问题:一是两者虽都属于租赁型保障房,但面向的群体不完全一样,申请人容易混淆;二是住房保障需求和供应是一个动态的过程,近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况;三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接,给老百姓造成不必要的麻烦。在此背景下,李克强总理早在2013年9月份召开的一次国务院常务会议上研究部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设时明确的三项任务之一就是加快推进公租房和廉租房并轨运行。此后,住建部、财政部、国家发改委等部门先后发布了一系列政策促进“公廉并轨”运行。

2013年12月9日,住建部、财政部、国家发改委联合对外发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,决定从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。为促进并轨顺利进行,2014年3月10日,财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》,要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作:一是整合地方政府资金。廉租住房并入公共租赁住房后,明确地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道,包括从基本建设投资安排的资金、从住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益安排的资金等,均整合用于公共租赁住房。二是做好租赁补贴发放工作。原廉租住房租赁补贴资金继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障家庭。租赁补贴应当按月或按季均衡核发,不得采取半年或一年集中一次性发放方式,年度最后一次核发租赁补贴必须在12月25日前完成。三是准确填列政府收支分类科目。四是盘活政府存量资金。五是严格资金使用管理。不得将保障性安居工程资金用于人员经费、公用经费、购置设备和交通工具、办公楼建设、对外投资等与保障性安居工程无关的支出。

为进一步做好有关运行管理工作,2014年6月24日,住建部下发了《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》(简称《意见》),要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。《意见》再次明确,并轨后公共租赁住房的保障对象,除了包括原廉租住房保障对象和原公共租赁住房保障对象,即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭,及符合规定条件的新就业无房职工外,还包括了稳定就业的外来务工人员,也就是说外来务工人员符合相关的收入财产等标准也可以申请廉租房。

值得关注的是,以前廉租房的租金特别优惠,公租房优惠程度较低。为便于操作,“公廉并轨”后针对困难程度不同的群体设计不同的租金标准。《意见》表示,公共租赁住房租金原则上按照适当低于市场租金的水平确定。对已建成并分配入住廉租住房统一纳入公共租赁住房管理,对已入住的城镇低收入住房困难家庭,其租金水平仍按原合同约定执行。对于新增城镇低收入住房困难家庭,租赁政府投资建设的公共租赁住房,应采取租金减免方式予以保障,不宜按公共租赁住房租金水平先收后返。

此外,《意见》加强了对退出机制的统一管理。为杜绝并轨后公租房的各种欺诈行为,《意见》特别强调应对公租房加强使用退出管理。公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当依合同约定,切实履行对公共租赁住房及其配套设施的维修养护责任,确保公共租赁住房的正常使用。同时,住建部也完善了城镇低收入住房困难家庭资格复核制度,不再符合城镇低收入住房困难家庭条件但符合公共租赁住房保障对象条件的,可继续承租原住房,同时应调整租金。承租人违反有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的,应退出公共租赁住房保障。

如上可见,随着各地区把廉租住房全部纳入公共租赁住房,将实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。加强“公廉并轨”运行管理工作将确保建立统一的申请受理渠道和程序,确实给百姓提供更大的选择空间和自由度,为在保的住房困难家庭带来方便,并保证优先解决收入较低家庭的住房困难问题。加强“公廉并轨”运行管理工作将推进我国保障性住房建设的顺利进行,进而推动保障性安居工程建设的进一步实施,将有更多百姓切实实现“住有所居”的梦想。

三、“以房养老”试点正式启动,难题仍待解

2014年6月17日,保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),《指导意见》的发布标志着2013年9月13日发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。此次试点设立了2年的试点期,从2014年7月1日起开始,试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。

《指导意见》明确,试点期间,投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。与此同时,为保护消费者合法权益,《指导意见》将公平守信作为试点的首要基本原则,要求各保险公司依法合规经营,公平对待消费者;同时要求保险公司审慎经营,加强风险防范;在试点过程中大胆创新,积极探索。《指导意见》明确规定了较为严格的试点资格要求,从开业时间、注册资本、偿付能力、专业人员以及内控管理等方面对申请试点的保险公司进行了引导。《指导意见》还特别加强了对销售行为的监管要求,从业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定。

当前,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段。据民政部统计,截至2013年底,全国60岁及以上老年人口2.02亿人,占总人口的14.9%。与此同时,城镇化的快速推进使得更多人涌入城市变为新市民,使得住房逐步演变为影响社会稳定与和谐的问题。养老和住房如约而至,成为当下中国的两大疑难问题。实际上,“以房养老”自2005年起已在南京、北京、上海、广州、深圳等多个城市相继进行了一些探索。尽管各个城市都对“以房养老”运作模式进行了本地化改良,如“以租养老”、“住房自助养老”、“养老房屋银行”、“养老按揭”等模式,但由于并不被群众广泛认可和接受,最终均无疾而终。

作为一种新型的养老模式,“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初,就受到了来自社会各界的热切关注,但是在现有的体制框架下,“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的第一步,作为一种新生事物,其在我国的实行和推广面临多重考验。

对房地产行业而言,“以房养老”面临的房产70年产权政策亟待破解。“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试,例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老,中信银行也推出了倒按揭业务,南京亦下发文件鼓励住房反向抵押贷款,但均效果甚微。究其原因,主要是我国住宅用地70年年限成为最大障碍。虽然《物权法》已经规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险。

更为重要的是,投保人和保险公司同时面临的最大风险和不确定性都来自房价的波动。根据《指导意见》,保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型,也就是可以按照合同约定,决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。对于参与型产品来说,保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定,如果房价上涨、房屋增值,按何种比例分配、归属于投保人的部分是一次性给予还是按月领取等问题都可以在合同中涉及。对于非参与型产品,无论房价上涨与否,保险公司均不参与房产增值收益,抵押房产增值部分全部归属于投保人。而如果房价下跌,则需要保险公司独自通过资金的运作、再保险等形式化解这一风险。由此可以预见,这种不可能在短期内扫清的障碍,使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑,不会对“以房养老”太感兴趣。此外,根深蒂固的养儿防老和家产传后的传统观念以及老年人群体对于老年服务机构的不信任都成为该政策推行的最大阻力。

此外,就政策本身而言,“以房养老”在两年内无法完成一个完整的合同期,更难出现如房产遇到拆迁等常见事件,因此很难形成试点效果。但综合来看,对于行业而言以房养老是一种业务创新,如能得到有效的推进,将会为部分大众消费者规划养老提供一项新的选择,而且对房屋资源的优化配置等有着重要作用,值得期待。


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