导读：
        ■全国都豪的价速销冠。
        ■都没料到会是深圳湾1号……
        ■为了历史，给出三个回答。
         一、革命性成果，大多来自“外行”。
         二、只有领袖才懂得领袖。
         三、最紧要：高值地位，只能是知识更新的结果。
          1、深圳湾1号产品本身就是知识更新的产物；
          2、知识力最强的地区，护航其高值地位；
        ■价值深层靠理念：“可笑”的鹏瑞。
        ■超越整体豪市的价值突破力：将开新篇以论之。
正文：

        ■全国都豪的价速销冠。

        迄今为止，深圳都市豪宅的价格记录是深圳湾1号的北区所创造的，目前其北区剩余单位成交均价已经在18~20万/平米之间，项目整体成交均价超过了13万/平米。而且1期的北区单位除开楼王单位和个别楼顶复式之外，已经基本售罄。这是不是炫目得令人不敢相信？

        业内经常提到一个铁律：“价低快销、价高慢销，价速必定背离”，但这个铁律在此却被第一次打破了。之前的红树西岸是以时间换空间（以3年时间换取）、才取得的比隔路项目卖高10000元/平米的业绩，而深圳湾1号则是以高价的空间姿态取得了快销的时间成绩。

        这个实际成交均价(而非对外虚报的价格)，放在全国也是数一数二的，这个成交均价下的成交速度，放在全国同样是名列全国前茅的。而如果考虑到价速关系，深圳湾1号是当之无愧的全国都豪销冠。但实在地说，这并非想象中的场景，哪怕是业内人士，也并没有料到会由深圳湾1号来创造这个记录。

        ■都没料到会是深圳湾1号……

        大家都没有料到深圳湾1号会创出记录的原因有几个：
        1）发展商鹏瑞是新进者，熟话说是个外行。外行你能折腾出什么像样的动静啊！
        2）深圳湾1号的地块，是其它商家觉得不好操作、不好开发而放弃，鹏瑞高价承接的，好些人甚至因此说鹏瑞真是外行好骗；
        3）深圳湾1号所在地段，面临各大行尊的竞争，岂能造次？
        4）深圳湾1号的产品太特殊了，与之前深圳的豪宅甚至没有一点关系，特殊的令很多人的现有知识看不太懂了，不少人甚至因此而没有关注到她；
        5）深圳湾1号首先推出的北区，除了航空杂志、网络价值包装，就没有做其它推广，酒香也怕巷子深！
   
        谁都不能否认，山、海、湖、河、园、城、铁、城中央----这些资源的集聚，使得深圳湾1号的地段、景观条件确实极其优越，甚至于@房地内参 要用“自然与人类最杰出的合作”来对此予以形容，但即使如此，从上述这些所列的原因中也可以发现，仅仅从资源、地段、产品的常规层面其实已经难以真实地评价深圳湾1号。

        ■为了历史，给出三个回答

        这样都无法真实认知深圳湾1号，那又该怎么办？创纪录的是深圳湾1号，如对其不能真实认知，就意味着深圳房地产的历史将会有一笔糊涂账。基于这样的判断，笔者认为，真实认知深圳湾1号其实是行业的责任与使命。就此，需要先行拓展思维。

        一、革命性成果，大多来自“外行”。

        毛泽东只是一介书生，但是却创造出多少战争奇迹；马云不是商场主、更不是银行家，但是他却给零售业、银行业带来颠覆；世界上最好的作家，没有一个是学文学出生的；世界上绝大多数顶级演说家，儿时往往都有点口吃；发明特斯拉的，并不是汽车业人士；发明IPHONE手持电话的，是做电脑的乔布斯；当今全球房冠的创始人王石最开始是倒卖鸡饲料的……

       纵观历史，大多革命性的突破和变化，其实更多是外行带动的，内行只会循规蹈矩进行改良。在这个背景下，我们来设想一下，假设深圳湾1号的地块是由正统的房企获取的，它一定是通过常规的客户访谈、流程化的市场调研得出常规的结论，然后建造出具备具备共识的平常产品，也会很好，但绝不能带来革命性的变化。

        在产品没有被创造出来之前，哪个客户知道自己需要什么？客户访谈、客户调研--这种标准化的流程作业，得出的是只能是和稀泥的结果，而革命性突破，就只能是脱离群众，只能是具有一定天分的判断。深圳现在能够出现深圳湾1号，其实恰恰就是因为鹏瑞是“外行”。

        二、只有领袖才懂得领袖。

        很早以前，曾经对几位服务的民营房企老板建议说，“您让手下出价格建议可以，但不能让手下进行开盘房价的决策，因为房价是资本的价格信号，没有掌控过资本、资产的人，对这种价格信号没有真实感，而老板才具有资本掌控的体验，才真正知道价格的真实水准”。接受这个建议以后，老板的价格决策总是比职业经理阶层的建议要高出15%~30%，最高甚至直接在职业经理人建议的价格之前加了个1。而到了2013年，普宅市场走淡，为了走货职业经理人提出在售中的普宅95折甩货、老板直接决策85折，抢在所有客户之前回笼了资金，之后以现金收购了靓地！事实反复证明，老板是对的。

        房价如此，对于顶级豪宅的需求也如是。由于凤毛麟角，由于所处的高度，领袖级的需求往往是不会表达出来的，而只是呈现出一种潜在的意识型需求的状态。没有与商业领袖对等的社会阅历、对应的生活体验、相同甚至更高层次的资本掌控经验……就不可能理解商业领袖真实的需求。更直接地说，只有领袖才懂得领袖。

        徐航先生能在一空二白的情况下，不到20年就将深圳迈瑞做成全球领先的医疗设备和解决方案供应商、美国纽交所上市企业，并在美国西雅图、新泽西、迈阿密、瑞典斯德哥尔摩等设立十大研发中心，在北美、欧洲、亚洲、非洲、拉美等地区与国家设立22个国际化子公司，32家国内分公司，产品和解决方案应用于全球190多个国家，中国十万多家医疗机构、95%以上的三甲医院。可以说这已经是世界级的商业领袖了，源于他自身对于人居、生活的理解，一但凝结到一个项目上，其所产生的对商业领袖的吸引力是可想而知的！

        三、最紧要：高值长续地位，只能是知识更新的结果。

        在没有蒸汽机、内燃机知识之前，煤炭与石油一但出现就是污染，大家避之不及；而在这之后，煤炭、石油就成为“黑金”，当今最大的全球储备与交易货币---美元就是以控制石油等能源而成就霸主地位的。
        还比如说，互联网出现并经过马云的改造之后，就定义了商场的物理空间、银行的柜台已经没有价值了！
        又比如说，有了运动医学的知识，因此才有了庞大的年销售额8000亿美元的体育用品产业的出现；
        再比如说，因为书法、纸张和印刷术的发明，黑砚势、树木、纤维植物就有了更高层次的用途，从而身价倍增。
        更比如说，火药知识的出现，直接将人类从冷兵器时代带入到热兵器时代，冷兵器变得一文不值，而现代军工业由此蓬勃发展并带动民用科技……

        不仅仅是上述的，其实人世间所有的价值，都是由知识来定义与改变的。因此知识的更新与改造能力，直接决定了价值的续航能力。

        1、深圳湾1号产品本身就是知识更新的产物；

        就深圳湾1号来说，这个产品本身就是知识更新的产物，她的比标对象不在大陆、甚至不再香港，而在伦敦海德公园、在新加坡乌节路、在东京调布、在纽约东河…而发展商本身，也以“外行”的身份，以制造精密医学器械的态度---试问还有什么用品比事关人身安全的医疗器械需要注重质量的---为行业进行了一次知识的更新与升级。

        由此，安全堡、梯架式园林、全尖端精品综合体、全尖端定制式精装、阳台泳池、超距无碍玻璃幕墙、重型通顶单转轴入户门……这些才能首次出现在大陆的土地上，这种知识的引进与输入，直接造就了全然不同的住品形态，切断了与过往的联想与连续，因此其价格也就切断了与以往的联系--全新的产品、必然是全新的价格体系。

        2、知识力最强的地区，护航其高值地位；

        就深圳湾1号所在的地段来说，地处深圳湾的后海中心区、深圳高新区，是位居全球第二的科技湾区。而与全球第一的科技湾区---旧金山湾区相比，深圳又多了金融中心的属性。科技显然是知识更新最快的领域之一，而金融则是百业的心脏供血系统、资源配置系统，其信息与知识的携带能力、升级能力、汇集能力、综合能力是当仁不让的。也就是说，深圳湾1号所在的地区，恰恰是知识力最强的，足以护航其高值地位。

        ■价值深层靠理念：“可笑”的鹏瑞。

        或许正是“外行”，也或许说徐航先生本人已经超越了单纯经济追求的阶段，所以鹏瑞做事与我们之前接触过的企业都大为不同。比如说，为了产品的艺术价值、人文价值、建筑价值，以亿计邀请世界上最好的住宅建筑设计进行本体设计与小区规划、而高出行业水准的费用水准激荡住宅室内装修大师的创想；又比如说，为了调整楼王栋的户型，竟然停工长达4个月。

        也或许以前做精密医疗器械的骨子里的精密习惯，鹏瑞在开发之前，对深圳湾和内湖的潮汐、水气、风向、阳光做过数理化的研究，什么角度啦、水位变化规律啦、风向带来的水汽啦，并以此调整自己的规划与涉及----看到这里请别笑出声来----这种专注，其实放在营销人的眼里实在是没有必要，因为在销售阶段客户根本感受不到这种努力。

        但是俗话“好的回报，在比较远的地方”说得好哇，鹏瑞这种自我的习惯，以各种细节累积起来，就成就了产品一看上去就与众不同的感受，而至于与众不同在哪里，你还真不好一下子说上来。当发展商不急于生产产品，而是为了自己的梦想或者理想，做自己喜欢的、让自己更崇高一些的建筑艺术品时，必然坚持品质第一，而不是成本或速度第一，有时甚至不惜成本和时间。而这种内在的坚守与追求，还使得这家发展商在面对社会的误解的时候，顿时又点木纳、迟钝，甚至与不远辩解。

        但好在时间证明了一切、也证伪了误解。因此有行业人士说鹏瑞或者说徐航先生有点“一切围绕用户”的精益求精的态度，我就格外的不同意，他可能就是在做对得起自己的东西，并不是要讨好谁。当然结果是讨好了商界的领袖、令城市脸上有光，但那都是副产品。

        只有自我的驱动是真实而永恒的。理念不同、方法不同，结果自然就不同。在整个过程中，为了自己的兴趣与荣光，追求为自己而做到最好。所以，当这个价格取得快销成绩，其实已经说明市场博弈带来的结果是：这个价格相对理论估价还是超值的，否则不会有接近100%的销售率。

        看到这里，有人会要问什么是“理念”了吧？我这里不想去重复学术定义，我只向用最直白的化来表述。“理念”，就是自己行之若素、安之泰然，而别人觉得固执甚至可笑的行为习惯！

        ■超越于整体豪市的价值突破力：期待开新篇以论之。

        正是由于知识更新的能力，才使得别人不敢做而被鹏瑞高价接手的地块，体现出更高的价值，才能使深圳的商业领袖能够平视这个星球上最顶级的人居空间，知识更新能力所能获得的对价水平，令人赞叹，同时给所有房地产业内人士打了一剂强心针。   

        也正是因为深圳湾1号的知识更新能力，使得其起码领先行业之前的最高水准接近10年，更巧妙地切断了与之前深圳豪宅的一切联系，开创出自己的价值体系与文化空间，从而使得深圳再一次引领中国房地产行业向深度与高度的发展。当然深圳湾1号的这种极强的知识更新能力，也使得不少的社会大众并不能同步更新，导致无法准确认知的状况发生，但这是进步的必然。鹏瑞藉此也宣告了这样一条市场定律：要获得革命性的成果，得有颠覆性的知识力。

        也因为产品、地段、知识的共同作用，@房地内参 判断深圳湾1号具备最强的价值续航能力与攀高能力，在进行了精密的梳理与数理分析之后，我们从理论规律上判断，“5年30万”---这种超越于整体豪宅市场的价值突破能力将是深圳湾1号未来进程的必然。关于这一点，我将放到下一次开新篇以论之，并以深圳湾1号即将于下半年推出的南区为最合适的研究标本。