地产基金（由于国内尚未推出REITS，这里说的概念均特指私募地产基金）在当前已非新鲜词汇，整个地产行业涌动着地产基金热潮，或者已经发起地产基金，或者正在酝酿中，尤其行业前列的公司做地产基金已是必须的选择。

对于中小开发商，正常的地产融资渠道几乎已经关闭，唯有私募基金看似一线希望，毋庸置疑这是地产基金热的重要前提。

历史告诉我们，逼上梁山的并非都是好汉，被迫挤入地产基金这个行当的也并非都是明白人，比如说，恐怕并没有多少人真正明白地产基金要做的是什么。

地产基金做的事情一般情况是这样：特定范围的投资人经由某种信用机制，将资金委托专业的投资管理机构，投向特定类型的地产项目，在约定的期限内实现投资收益，完成资金从项目的退出后按照约定的分配机制向投资人进行分配。

既然称作基金，实质就是一项金融活动，关注的就是现金流的流向、安全性与使用效率。地产基金的特殊性就是与地产项目的运作结合，可以通过项目权益的出售来实现退出，比传统PE多了一重确定性，却也因为需要介入地产运作环节而多了一层地产专业的特殊能力要求。

地产运作是一项极其复杂的活动，如同房价从来没有人能预测准确一样，同样一个项目通过不同操作团队运作，或者在不同的时点进行运作，导致的结果都会是巨大的差异，更何况地产是一个比任何行业都容易受到政策干预的行业，这就意味着一个地产项目是不可能有一个精确的投资模型来告诉投资人必然的结果，加之地产行业总被刻意妖魔化，其诚信度在大众心中是要打个折扣，这就决定了地产基金信用基础的构建极为艰难。

目前大多数的地产基金尚处于草创阶段，多未形成很好的经营业绩，这就决定大多数的地产基金还无法直接面向非专业的普通投资人，现实的LP构成往往要么是对地产非常熟悉的私营业主，要么是专业的金融机构，如私人银行、信托、第三方理财机构等。

这些LP在选择GP的时候也非常挑剔，要么是有多年合作基础的操盘团队，要么是具有很好股东背景且具备规范运作的机制的品牌地产商。

基于以上原因，目前做地产基金的主要有两类人，一类是金融机构做地产业务的，一类则是地产行业做投融资的。

前者的强项在于善于把握投资人需求，有较好的渠道募集资金；后者的强项则在于对于地产项目有深刻的了解，更清楚风险所在，也更清楚可能产生何种收益。

反过来则是各自的弱项，这一度是双方争论不休的论题。事实证明地产基金之所以能够取得较高的投资回报在于其有能力把握较高的项目风险，需要同时把握金融风险和地产投资风险，理想的地产基金管理团队的构成应该有来自这两个层面的骨干，另外需配以法律为主的风险控制人员。

我想2010年之所以被大家称作“地产基金元年”并不是因为是在这一年中国的地产基金才诞生，而是在一年地产公司才真正开始重视地产基金，并开始有大量的地产公司真正开始介入地产基金。

地产公司做地产基金有其天然的优势，就是他们有丰富的项目资源而且有很好的历史业绩可以作为高投资收益率有力佐证，甚至有人认为实际上上市的地产公司就可以理解为一种地产基金，最典型如万科这种管理层控制的公司，不就是在做用专业的能力为投资人（只不过是股民）实现投资增值么？

然而地产公司做地产基金，再投入到自己控制的项目上，又天然产生一种委托代理关系的悖论，就是你既是资金需求方，又是资金管理人，你既要对自己的股东负责，又要对投资人负责，那么你到底有多少动力去实现投资人的利益最大化？会不会侵犯到股东的利益？

实际上大多数地产公司做地产基金总逃不开做融资的思路，往往都是在传统融资路径受阻的情况下才会考虑采用基金的方式，无论是自己去募，还是引进其他地产基金，总会把这笔资金当作烫手的热钱，想尽办法控制使用周期，想尽办法控制使用成本，最终往往就变成了借债，这也是目前绝大多数的地产基金都容易做成债甚至高利贷的根本原因。

我以为做成这样的地产基金其命运是可悲的，可以想象一旦地产行业融资环境放松，这样的地产基金就不得不与信托甚至银行贷款去竞争，其结果可想而知。

那么地产基金应该怎么做才会有生命力？

答案当然是做真正的股权投资基金！实际上很多人看到了地产行业在宏观调控下面临的困境，却没有发现地产行业的发展实际上已经进入到又一轮专业分化阶段。

首先，行业整合是毋庸置疑的趋势，强者兼并弱者的行动已在加速。

其次，新的竞争模式已经出现，那就是出现了以专业管理能力输出实现品牌占有率的代建模式。

最后，行业的盈利模式正在发生改变，正在由单纯的高杠杆的住宅开发销售模式转向多环节分利模式，其中最重要的利益转移就发生在由销售环节转入融资环节，资本运作已经成为行业竞争最主要的手段。

行业中已有先知看到这样的趋势，那就是中国的地产行业未来将出现一批专门做投资的投资商，而这样投资就是以地产基金为重要表现的地产金融投资。

有人愿意把这种模式叫做“铁狮门模式”，不管叫什么吧，实际上他们是发现了地产基金如果换个角度当作一种产生利润的业务模式来看，真的是一项利润丰厚的投资，而同时以“四两拨千斤”的绝妙手法实现了传统模式难以想象的规模扩张，这岂是传统的项目融资可以达到的境界！

做真正的股权投资基金看上去是将一些短期利益与人分享，但你有没有想过恰恰是因为利用了投资人的资金实现了将蛋糕做大的目的，你自己手里的那块蛋糕并没有因为与人分享而变小，而恰恰是变的更大！

如何做到这点？那就是一定要做成独立的地产基金，将基金业务与开发业务完全隔断。

这种隔断就是要从盈利模式上做彻底的切分，抛开资本性收入，一个是基于资产管理，通过投资增值取得管理费及相应超额收益收入为主要盈利模式，一个是基于项目管理，通过产品设计、工程成本管理、营销策划产生管理费及附加值回报为主要盈利模式。这样就可以形成相互独立的操作板块，让专业的人在其专业领域内发挥作用获得激励，这两者之间再通过契约进行市场化的合作就不会有问题，既可以向各自的投资人做清楚的交待，也可以提高各自市场竞争能力，更有利于一个公司市场地位的树立。操作得当，一个中小规模的地产公司实现赶超就并非没有可能。这恐怕是做地产基金的更有意义的地方！